房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)嚴(yán)重失真

文／馬光遠(yuǎn)

針對(duì)最近一些城市搖號(hào)搶房的現(xiàn)象，我連續(xù)寫(xiě)了幾篇文章進(jìn)行分析，初衷在于剖析搖號(hào)搶房的原因以及對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

在我看來(lái)，包括杭州、成都、西安、南京等城市相繼出現(xiàn)市民排隊(duì)搖號(hào)搶房的現(xiàn)象，根本原因在于扭曲的限價(jià)政策導(dǎo)致的新房與二手房?jī)r(jià)格的倒掛。由于新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，搶到一套房子，有些城市的套利空間甚至在百萬(wàn)以上，這使得有資格購(gòu)房者不管有沒(méi)有購(gòu)房意愿，都趨之若鶩參與到搖號(hào)搶房的游戲中來(lái)。甚至傳出有90歲的老太太離婚參與到搶房中來(lái)，引發(fā)了民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的焦慮。

事實(shí)情況是，各地的搖號(hào)搶房與房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)溫度嚴(yán)重背離。我一直強(qiáng)調(diào)，自2016年“9.30”以來(lái)，經(jīng)歷近兩年的調(diào)控，全國(guó)出臺(tái)了近300多項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)明顯回落。除了一些上漲滯后或者價(jià)格偏低的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度已經(jīng)回歸正常，包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，投資性購(gòu)房的比例逐漸回落。

然而，由于一些城市出現(xiàn)的搖號(hào)搶房的瘋狂傳遞出的信號(hào)，使得外界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度失去了基本的判斷。鑒于以前多次調(diào)控之后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈，面對(duì)搶房的盛況，一些本來(lái)不打算在這個(gè)時(shí)候入市的人又坐不住了，小區(qū)里帶看房的中介明顯多了起來(lái)。

即使是今年以來(lái)一直比較平穩(wěn)的北京二手房市場(chǎng)，5月份成交 18096套，環(huán)比上漲32.3%，同比上漲67.5%，創(chuàng)下14個(gè)月以來(lái)的新高。一些人不斷問(wèn)我，是不是新一輪的報(bào)復(fù)性反彈即將開(kāi)始。一些媒體和利益相關(guān)方借機(jī)煽風(fēng)點(diǎn)火，傳播房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底即將反彈的預(yù)判。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息亂象，在我研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的10多年來(lái)，我多次反復(fù)地痛心疾首呼吁管理層重視并加以治理。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大亂象，是各種信息被包括地方政府、開(kāi)發(fā)商、中介、媒體在內(nèi)的利益相關(guān)方壟斷，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大短板。

在信息被壟斷的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)相關(guān)的信息要么是嚴(yán)重失真的假信息，要么是選擇性釋放的信息。無(wú)論是住房的供應(yīng)，銷(xiāo)售面積，房?jī)r(jià)的漲跌，還是土地市場(chǎng)，都存在著信息的嚴(yán)重殘缺不全和虛假等情況。釋放什么樣的信息，完全取決于利益相關(guān)方希望未來(lái)的市場(chǎng)怎么走，普遍民眾只能在這些要么被閹割、要么被造假、要么選擇性釋放的信息中翩翩起舞，無(wú)所適從。

比如，一個(gè)城市的土地供應(yīng)信息是影響房?jī)r(jià)走向的重要因素，但在土地供應(yīng)信息上，我們看到的最多是一個(gè)每年計(jì)劃供應(yīng)的大數(shù)，至于具體的供應(yīng)計(jì)劃，土地存量，各個(gè)開(kāi)發(fā)商囤積的土地，即使是研究機(jī)構(gòu)都很難完全獲得，更不要說(shuō)普通民眾。

民眾在媒體經(jīng)常看到的要么是某個(gè)地方又拍出了一個(gè)“地王”，要么是某個(gè)地方的樓面價(jià)又創(chuàng)新高；再比如，房子供應(yīng)的信息，無(wú)論是存量，還是增量，信息披露非常模糊。某個(gè)城市究竟有多少存量房，迄今為止都是秘密，無(wú)人知曉，某個(gè)樓盤(pán)究竟還有多少房子沒(méi)有賣(mài)出去，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商等的炒作，媒體報(bào)道的基本都是“日光”、“秒光”。

至于房?jī)r(jià)信息，則更是搞笑。1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直缺乏權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，在開(kāi)發(fā)商和地方政府的壟斷下，學(xué)術(shù)、科研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)源有限，而一些機(jī)構(gòu)自己編的指數(shù)不僅權(quán)威性不強(qiáng)，反而通過(guò)操縱信息指標(biāo)達(dá)到自己的商業(yè)利益目的。

至于官方公布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，則更是因?yàn)閿?shù)據(jù)來(lái)源被嚴(yán)重“污染”而嚴(yán)重失真。官方統(tǒng)計(jì)跌的城市，未必在跌，而官方統(tǒng)計(jì)仍然漲的未必在漲。比如，今年市場(chǎng)上流行的笑話是，某個(gè)城市的房?jī)r(jià)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅明顯，一算，16個(gè)月總共跌了16元。

這次搖號(hào)搶房引發(fā)的焦慮，道理大家都明白，但為什么仍然有很多人擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)反彈，根子在于過(guò)去10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種信息亂象已經(jīng)讓大家無(wú)所適從。

每一次政府開(kāi)始強(qiáng)化調(diào)控，民眾根據(jù)經(jīng)驗(yàn)都認(rèn)為是房?jī)r(jià)新一輪上漲的強(qiáng)烈信號(hào)。反向博弈成了民眾集體行動(dòng)的邏輯。在基本數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真的情況下，我們會(huì)看到：土地永遠(yuǎn)是不夠的，房子永遠(yuǎn)是短缺的，房?jī)r(jià)肯定是要上漲的結(jié)論，而支撐這個(gè)結(jié)論的，就是永遠(yuǎn)失真的數(shù)據(jù)。

我們一直在談長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，其實(shí)在我看來(lái)，重建房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息機(jī)制是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)和前提。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，沒(méi)有比一個(gè)可信、全面、真實(shí)的信息機(jī)制更重要的事了。我們不能再讓真實(shí)的信息壟斷在開(kāi)發(fā)商、地方政府和中介的手中，他們根據(jù)他們的需要卻向市場(chǎng)釋放他們希望看到的被污染的信息和假的信息，構(gòu)建符合他們利益的“信息鐵幕”。

如果我們不下決心構(gòu)建中國(guó)的住房信息體系，無(wú)論是調(diào)控，還是大家寄予厚望的各種長(zhǎng)效機(jī)制，都不過(guò)是童話和海市蜃樓。在此，我繼續(xù)呼吁：

數(shù)一數(shù)全國(guó)究竟有多少房子，各個(gè)城市究竟有多少房子，也就是開(kāi)展全國(guó)住房普查，對(duì)中國(guó)的住房的存量、各個(gè)城市的住房現(xiàn)狀，包括住房空置情況進(jìn)行全面的普查，搞清楚中國(guó)住房供需的真實(shí)情況。如果搞不清楚中國(guó)究竟有多少房子這樣最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一切都會(huì)是謎。

重建中國(guó)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)來(lái)源和樣本采集上都應(yīng)該改變目前粗糙，很多數(shù)據(jù)由開(kāi)發(fā)商上報(bào)或者地方修改后上報(bào)的情況。鑒于房?jī)r(jià)的平均數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，不能反應(yīng)市場(chǎng)的情況，呼吁國(guó)家統(tǒng)計(jì)局盡早建立房?jī)r(jià)中位數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，公布各個(gè)城市的房?jī)r(jià)中位數(shù)變動(dòng)情況。對(duì)于政策性住房和商品房應(yīng)該分開(kāi)統(tǒng)計(jì)。同時(shí)，也呼吁有良知的中介機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)建立科學(xué)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，形成房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，以便于民眾辨別真?zhèn)巍?/p>

加快房地產(chǎn)信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。按照以前國(guó)務(wù)院的要求，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)應(yīng)于2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)部門(mén)以前披露的消息，似乎已經(jīng)完成了，但究竟是哪40個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，迄今沒(méi)有公開(kāi)。至于全國(guó)城市實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，連計(jì)劃都沒(méi)有。我們呼吁，自2020年之前，相關(guān)部門(mén)至少應(yīng)該完成全國(guó)地級(jí)市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。

督促地方政府完善土地供應(yīng)計(jì)劃及土地?cái)?shù)據(jù)的披露工作，讓民眾能夠以比較簡(jiǎn)單的方式可以獲知某個(gè)城市的土地供應(yīng)情況以及10年以?xún)?nèi)的土地供應(yīng)計(jì)劃。

圖：近一年北京二手房成交數(shù)據(jù)