論政府公共租賃房建設中關鍵環節的控制

文/閻慶東 煙臺市住房保障中心 山東煙臺 264000

住房保障是我國社會保障的重要組成部分，是廣大人民群眾最基本的生活保障需求。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政府公共租賃房、共有產權房等構成。這其中的公共租賃房，是指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按相應標準月支付租房補貼或予以租金減免，這是當前被廣泛采取的實物住房保障方式，而公共租賃房的籌集主要通過新建的方式來完成。因而，在公共租賃房建設中，要科學嚴格的把控好其中的關鍵環節。

1、科學確定政府公共租賃房套數需求總量

在城鎮，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度不能只以低水平、廣覆蓋為目標，應該是一個多層次的體系。第一層級是大約10%的極低收入的家庭等，就是城市低保和低保邊緣家庭，應完全進入政府提供的公共租賃房，真正做到應保盡保，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20－60%的中低收入家庭，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等扶持條件下通過經濟適用房、限價商品房、共有產權房等多種形式來解決，但這其中也會有10%左右的中低收入民眾首選租賃政府提供的公共租賃房。其余的30%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。深圳市住建局發布的征求《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》稿中提出，未來深圳商品住房占住房的40%，其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。這種變革，將徹底顛覆我國城鎮住房90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位的供應結構，未來“住有所居”將逐漸成為現實。因而，政府可提供的公共租賃房保有量應處于城鎮常住家庭戶數的15%-20%左右相對合理。

目前，城鎮常住人口住房保障覆蓋率僅達到20%左右。以山東省2個城市為例，2017年煙臺市芝罘區常住人口60萬人，根據國家統計局發布的家庭發展報告數據表明， 中國居民家庭戶的平均規模2015年為3.35人，2016 年為3.02人。若以3.2人計算，常住家庭戶數約20萬戶。截止2017年年末，已累計為25000戶家庭提供了經濟適用住房，為8000戶家庭提供了貨幣化補償住房保障，為3200戶家庭提供了公共租賃住房，為200戶家庭提供了共有產權住房，住房保障覆蓋率略高于18%。位于膠東半島東部與煙臺近鄰的青島市， 提出了2020年力爭實現城鎮常住人口住房保障覆蓋率達到23%以上的目標。兩個城市的數據可以看出，當前政府實現的住房保障覆蓋率僅為目標值1/3左右，且保障方式上也存在著不均衡，不能滿足城市居民家庭住房需求的問題。圖1、圖2分別顯示了2017年年末煙臺市芝罘區住房保障覆蓋率目標值、現狀值以及保障方式構成情況。

圖1

圖2

2、精心優化公共租賃房建筑平面布置

國務院提出，要繼續大力推進公租房建設，還特別提出公租房以小戶型為主，單套建筑面積以40㎡為主，加上此前規定的經濟適用房建筑面積60㎡左右的規定，公租房單套建筑面積應在40－60㎡之間。嚴格意義上講，與普通商品住房開發建設比較，在執行國家規劃、建設規范和標準方面，除戶型有所限定外，應當完全保持一致。住宅內部空間至少應包括起居室、臥室、廚房、衛生間、餐室、過道、陽臺等。這些空間對于居家生活、活動有著不同的功能，需要基本的套內建筑面積來保證必需功能的實現。在通常，建筑面積指的是建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，其數量為套內建筑面積與公攤面積之和。住宅又有高層、多層之分，高層住宅公攤系數約在0.18－0.26之間，多層住宅則在0.11－0.16之間。由于高層住宅公攤系數要高于多層住宅10%左右，因此，高層公租房單套建筑面積控制在4 5－65㎡之間為宜?！蹲≌O計規范》（ GB 50096—2011）要求，使用面積起居室不應小于12㎡，雙人臥室為10㎡，單人臥室為6㎡，廚房不應小于4㎡，獨立餐室一般為8-14㎡，衛生間為2.5㎡，陽臺面積約為2㎡。作為組織戶內的交通聯系和空間的過渡部分的過道，凈寬也有不宜小于0.9m －1.2m的要求。從上述除過道外的功能面積要求看，住宅使用面積應在40－50㎡之間，考慮到對于面積不大的餐室可與起居室連成一體，使用面積最少應在35㎡以上。當前，居住建筑多以高層住宅為主，公攤系數取0.18－0.26之間的中值0.22來推算，同樣能夠得到單套建筑面積控制在4 5－65㎡之間為宜的結論。在小戶型的保障房里，要讓一個家庭既能住得下、分得開，又要保證一定的舒適度，這對保障房建筑設計提出了挑戰。公租房建筑平面多為一居室，如圖3中A1,B1和兩居室，如圖3中C4,E5布置。

我國已是世界上平均家庭規模較小的國家，進入21世紀， 1人戶和2人戶微型家庭數量迅速增加，201 6年這兩類家庭占比達到了40%比重。因而，在建筑標準層平面設計時，應充分考慮一居室和兩居室的比重，按照3：4比例布置，如圖3較為合理，也能夠與保障家庭的需求相吻合。

3、合理控制公共租賃房建筑工程造價

對于居住建筑而言，其投資主要由土地使用費、建筑安裝工程費、與項目建設有關的費用、預備費和建設期利息等構成。當前，公共租賃房建設多采取政府采購的模式，通過公開方式擇定房地產開發公司組織建設。因此，在投資費用中還應當考慮管理費、利潤和稅金等。

圖3

表1 2011-2014年度130個高層居住建筑建設費用均值表

公租房投資費用項目中，除土地費用外，建筑安裝工程費占有較大的比重。首先要從決策階段對工程造價進行管控， 對不同的方案做出技術經濟比較并且做出正確的判斷。在設計階段，需要將經濟性和技術指標予以相互平衡，公租房可以適當加大對經濟指標權重的調整，保證能夠在投資限額范圍內采用先進的施工技術與施工藝，達到既充分保障工程的使用性能，又具備經濟低廉的目標。進入工程實施階段后， 工程量清單是投標人進行報價的依據，是簽訂工程合同、調整工程量和辦理竣工結算的基礎，編制時要真實體現所要求的工程項目及相應的工程數量，工程子項目要全、工程量數量要準，能夠充分滿足投標報價的要求，并通過公開競標方式，擇優選定承包單位。在實際的工程施工過程中，要規范施工合同管理，盡量減少設計變更，嚴格控制工程變更簽證。對于招標階段暫定價的材料設備，要注重材料的品質和價格，盡可能地選取一些性價比較高的建筑材料。合同雙方要認真履行各自的權利義務，保證承發包合同的切實履約。這樣，竣工階段的工程造價也能得到很好的控制。表1為2011－2014年度煙臺市市區130余個高層居住建筑建設費用均值。其中，土地費用由于征收拆遷和地域不同差異較大，取樓面地價1 2 00元／㎡計入；建設期利息以總投資的1／3額度為基數，建設期2年，貸款利率7%計入；預備費、管理費和利潤以總投資額度為基數，分別以4%、3%和5%計入；營業稅及附加按改增值稅前以5.6%計入。由此，可基本反映出政府公共租賃房建設的投資費用。

結語：

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 因此，各級地方政府擔負著住房保障主體的責任，必須科學確定政府公共租賃房屋保有數量，精心優化公共租賃房建筑平面布置，合理控制公共租賃房建筑工程造價，為住房保障人群營造溫馨、和諧、舒適的居住環境，確?；菝裾哒嬲涞綄嵦?。