樓市冷靜之下的天津上市房企：或重組或轉(zhuǎn)向 發(fā)展路徑花樣百出

周月明

近兩年來，嚴調(diào)控成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，在此背景下，一些城市原本火熱的樓市也出現(xiàn)較明顯降溫，比如四大直轄市之一的天津。2017年以來，天津市整體交易情況呈下滑趨勢，據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，2017年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資2233.39億元，同比下降2.9%，其中住宅投資1559.70億元，同比減少2.4%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.8%。商品房銷售面積1482.12萬平方米，下降45.3%；銷售額2272.3億元，下降34.7%。其中住宅銷售面積1342.87萬平方米，同比減少46.7%。

而到了2018年一季度，這種下滑趨勢更為明顯。天津市商品房銷售面積188.13萬平方米，下降58.7%；銷售額318.55億元，下降54.8%。其中，住宅銷售面積下降58.2%，銷售額下降60%。

在天津整體樓市趨于冷靜的情況下，當(dāng)?shù)氐纳鲜蟹科蟀l(fā)展又如何呢？都受到了哪些影響？未來規(guī)劃是什么？

《投資者報》記者從廣宇發(fā)展、天津松江、津濱發(fā)展、天房發(fā)展、天保基建這5家天津上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了一些特點和共通之處。

尋找新的增長點

縱觀這5家上市公司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營收的比重已有較大不同。其中廣宇發(fā)展、天房發(fā)展、津濱發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是中流砥柱。廣宇發(fā)展占比最高在98%左右，天房發(fā)展則為95%左右，津濱發(fā)展2016年、2017年維持在89%上下。但是天保基建、天津松江近兩年業(yè)務(wù)占比出現(xiàn)較大變化，天保基建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由2016年的95%下滑到2017年的72%，天津松江也由2016年的92%下滑至2017年的64%。

《投資者報》記者曾致電致函天津松江詢問業(yè)務(wù)構(gòu)成變化情況，有女性工作人員接聽稱將查閱采訪提綱，但一直未給予答復(fù)。記者查閱其財報發(fā)現(xiàn)，天津松江2017先是通過收購開始進入信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)，此外其融資租賃業(yè)務(wù)占比也有提升。而天保基建則是通過收購開始向航空產(chǎn)業(yè)拓展。兩家公司都開始尋找新的利潤增長點。

據(jù)資料顯示，2017年天津松江以現(xiàn)金方式收購卓朗科技80%股權(quán)，開始進入信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)。天津卓朗科技有限公司是一家大數(shù)據(jù)公司，與華為、思科有著廣泛深入的合作，承接天弘基金的存儲數(shù)據(jù)庫建設(shè)，中標多處數(shù)據(jù)中心建設(shè)，2017年的扣非凈利潤為9628萬元。天津松江關(guān)于本次收購曾稱：“重大資產(chǎn)重組的完成進一步增強了公司的整體實力，使公司在智慧城市領(lǐng)域的布局更加深入，有助于公司形成‘房地產(chǎn)+智慧城市的新發(fā)展模式。”

除此之外，2017年，天津松江控股子公司天津恒泰匯金融資租賃有限公司簽訂融資租賃項目合同9筆，完成融資租賃業(yè)務(wù)11.83億元。

恒泰匯金融資租賃成立于2014年12月15日，為天津松江控股75%的子公司。2017年，恒泰匯金租賃計劃開展融資租賃業(yè)務(wù)金額不超過20億元人民幣，已開展融資租賃業(yè)務(wù)金額累計為3.58億元。公司方面曾稱，“本次融資租賃業(yè)務(wù)的開展有利于盤活天津松江存量資產(chǎn)，拓寬公司融資渠道，緩解資金壓力。”

而天保基建業(yè)務(wù)構(gòu)成變化的主要原因是其開始向航空領(lǐng)域進軍。這一新業(yè)務(wù)自2016年就開始運作，最終其以3.22億元收購了天津保稅區(qū)投資有限公司持有的天津中天航空工業(yè)投資有限公司60%股權(quán)。

業(yè)績走勢大不同

除了發(fā)展路徑有所不同，這5家公司的業(yè)績走勢也相差較大。翻閱這些公司2017年財報，其中廣宇發(fā)展?fàn)I收規(guī)模最大216億元、增速也最快，達215%，天房發(fā)展2016年營收規(guī)模原本與廣宇發(fā)展相差不大都在35億元以上，但2017年63億元的規(guī)模則被甩在后面。津濱發(fā)展?fàn)I收規(guī)模最小為9.76億元，凈利潤也是5家唯一出現(xiàn)虧損的，虧損了1.32億元。而天津松江是營收唯一出現(xiàn)下滑的，下滑幅度為25%，且值得注意的是，雖然其凈利潤沒有虧損，但扣除非經(jīng)常損益后，其虧損7.17億元。

那么，廣宇發(fā)展是依靠什么2017年獲得高速增長呢？津濱發(fā)展、天津松江扣非凈利潤又為何出現(xiàn)虧損？

《投資者報》記者曾就此問題詢問天津松江，但還未得到答復(fù)。據(jù)天津松江在財報中稱，其營收下滑、扣非凈利潤出現(xiàn)虧損的主要原因是房產(chǎn)銷售收入減少。據(jù)其財報中的解釋，是為“積極響應(yīng)國家政策號召，加快去庫存速度，實現(xiàn)資金的加速周轉(zhuǎn)。截至2017年12月31日，公司擁有在建擬建項目8個，同比減少52.9%，權(quán)益建筑面積約79萬平方米，同比減少46.2%，其中在建面積約42萬平方米，同比減少31.1%”。“此外，新開工面積13.18萬平方米，同比減少17.57%，由于規(guī)劃調(diào)整、政府土地掛牌推遲、房地產(chǎn)市場欠佳等原因，導(dǎo)致全年新開工面積低于年初計劃。完成竣工7.85萬平方米，同比減少63.20%。簽約銷售面積8.45萬平方米，同比下降65.4%，簽約銷售額7.7402億元，同比下降67%，結(jié)算銷售收入9.24億元，同比減少28.93%。由此看來，各主要財務(wù)指標均出現(xiàn)一定程度下滑。

而津濱發(fā)展2017年出現(xiàn)虧損的主要原因據(jù)年報稱，也是受地產(chǎn)市場環(huán)境影響銷售減少，且值得注意的是，其7月12日晚間發(fā)布了2018年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)告顯示，2018年上半年公司預(yù)計繼續(xù)虧損1600萬元～3500萬元，而繼續(xù)虧損的主要原因是由于項目均處于開發(fā)建設(shè)階段，可售項目較少。

為求發(fā)展執(zhí)著重組

相比天津松江和津濱發(fā)展，廣宇發(fā)展2017年的表現(xiàn)可謂突飛猛進。據(jù)其最新發(fā)布的2018年半年報來看，公司營業(yè)收入99.08億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤16.69億元，較上年同期增加13.74億元，同比增加465.1%，繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢。那么這其中的具體原因又是什么呢？

翻閱其財報可發(fā)現(xiàn)，廣宇發(fā)展業(yè)績突然大幅提升，主要由于重組。

2017年8月24日，廣宇發(fā)展與魯能集團有限公司之間的重大資產(chǎn)重組方案獲無條件通過，并于9月20日取得證監(jiān)會批復(fù)，10月30日新增股份發(fā)行上市，至此，廣宇發(fā)展成為魯能集團發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺。魯能集團承諾，將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展。

抱住魯能集團的“大腿”之后，廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)版圖飛快擴大。2016年主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還局限在重慶、東莞、青島等地的廣宇發(fā)展，2017年，其疆土已拓寬至濟南、北京、宜賓、成都、南京、蘇州、張家口等城市。

而且，重組令其凈利潤得到大幅提升。據(jù)其2017年年報顯示，重組獲得的順義新城、魯能亙富、宜賓魯能該年度凈利潤共14.36億元，占廣宇發(fā)展本年歸屬于母公司股東凈利潤的66.13%，也就是說有三分之二的凈利潤來自于重組之后注入的新項目。

此外，重組的影響還在持續(xù)發(fā)酵，2018年上半年，廣宇發(fā)展在重慶、濟南、北京地區(qū)營收同比增加237.71%、86.13%、18.76%，持續(xù)拉動廣宇發(fā)展利潤增長。目前，廣宇發(fā)展擁有51個規(guī)劃、擬建及在建項目，并于1～6月內(nèi)拿下7塊土地。

重組令廣宇發(fā)展“大翻身”，但這個對廣宇發(fā)展至關(guān)重要的機會，卻久經(jīng)周折，耗時八年時間。

早在2009年12月，廣宇發(fā)展就與魯能集團就重組和整合事項簽訂附條件生效的框架協(xié)議。廣宇發(fā)展擬以9.88元/股的價格向魯能集團定向增發(fā)最多不超過7億股，以購買其持有的7家下屬地產(chǎn)公司股權(quán)。當(dāng)時，中信證券認為，若重組交易完成，廣宇發(fā)展經(jīng)營范圍將從單一的重慶地區(qū)擴展到四川、山東、海南等地區(qū)，經(jīng)營規(guī)模擴大，土地儲備大幅提高，從而強化公司的市場地位。然而一年后，廣宇發(fā)展公告稱，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組處于暫停狀態(tài)，定增收購的重組事宜并未能取得實質(zhì)性進展，重組不了了之。

然而廣宇發(fā)展并沒有灰心，其在2013年8月又再次重啟了與魯能集團的重組事項，且目標變得更大。這一次除了從2009年首次披露的7家標的公司名單中保留重慶魯能、宜賓魯能、海南三亞灣、海南英大、魯能亙富5家公司以外，廣宇發(fā)展還擬收購順義新城80.71%的股權(quán)、鼎榮茂華70%的股權(quán)以及重慶魯能英大30%的股權(quán)。以上收購均以發(fā)行股份的方式。

同時，廣宇發(fā)展擬向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股票募集不超過該次交易總金額25%的配套資金。與2009年的重組方案相比，該次購買資產(chǎn)的股份發(fā)行價格降至7.21元/股，擬注入的資產(chǎn)交易價格達到125.2億元，募集配套資金總額不超過41.7億元。

這次重組依舊夭折，關(guān)于本次重組失敗的原因，2015年4月23日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，證監(jiān)會并購重組委認為，該次重組申請文件關(guān)于上市公司實際控制人是否發(fā)生變更的信息披露，與《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第四條的規(guī)定不符，故對相關(guān)重組和定增募資事項予以否決。

兩次重組失敗的廣宇發(fā)展并未就此放棄。2016年4月，廣宇發(fā)展踏上第三次重組征程。只不過，這一次魯能集團壓縮了其擬注入上市公司的資產(chǎn)包，剔除包括海南公司在內(nèi)的3家標的資產(chǎn)，減少標的資產(chǎn)交易作價至91.11億元，重組的資產(chǎn)增值率從第二次重組方案中的133%降至89.85%。

這件“大事”最終在2017年得以成功，而且效果也立竿見影。廣宇發(fā)展在2018年將持續(xù)推進魯能集團的資產(chǎn)注入，提升其盈利能力。2018年6月25日，公司股東大會已審議通過《關(guān)于現(xiàn)金收購魯能集團持有的福州魯能100%股權(quán)、都城偉業(yè)集團持有的天津魯能泰山100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》。事實上，廣宇發(fā)展從拿地到住宅開發(fā)銷售等工作均通過其直接或間接參股的魯能系公司，公司的盈利能力與魯能系公司表現(xiàn)密切相關(guān)。

不過，廣宇發(fā)展雖然業(yè)績大幅提升，其2017年的資產(chǎn)負債率也在這5家公司中排名較高，達86.7%。而且值得注意的是，這5家上市公司負債率在85%以上的就有3家。廣宇發(fā)展、天房發(fā)展?fàn)I收規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率分別排在第二、三位。但是，天津松江營收還不到廣宇發(fā)展的十分之一，資產(chǎn)負債率卻最高，達到了88%。結(jié)合經(jīng)營現(xiàn)金流凈額來看天津松江2017年為-6.85億元，同比下滑235.9%。較高的資產(chǎn)負債率以及造血能力欠佳，公司的資金鏈是否會相對緊張？公司還未給予答復(fù)。此外值得注意的是，營收規(guī)模排名第二的天房發(fā)展除了資產(chǎn)負債率較高之外，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額排名也在最后一位，為-84.99億元，同比下滑232%。天房發(fā)展的資金鏈情況也需投資者更多注意。

而從毛利率情況來看，這5家公司毛利率最高的是天保基建，達55.3%，而且其資產(chǎn)負債率也最低，為50.2%。在這5家公司中增長較為穩(wěn)定。而毛利率最低的則是凈利潤出現(xiàn)虧損的津濱發(fā)展，僅為11%。

截至8月3日，廣宇發(fā)展、天房發(fā)展、天保基建、天津松江、津濱發(fā)展的股價分別為9.15元、4.68元、4.19元、3.53元、2.51元，股價高低與其業(yè)績排名基本相符。