長沙“反炒房”殲滅戰(zhàn)滿月觀察

李永華

7月23日晚間，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（下稱“湘十一條”），明確指出，為防止長沙樓市調(diào)控的“溢出效應”沖擊和影響周邊地區(qū)，要切實加強長株潭地區(qū)穩(wěn)房價工作的統(tǒng)籌。其中對湖南其他地區(qū)的樓市調(diào)控政策也提出了指導意見，基本沿用長沙反炒房的政策框架。

這意味著，自6月25日由長沙而起的反炒房“重大斗爭”已擴大到湖南全省。[編者注：6月25日，長沙市人民政府辦公廳印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱“6·25”新政），被部分業(yè)內(nèi)人士稱為全國最嚴厲的樓市新政，限購、限售、首付比例、購房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰(zhàn)。

“6·25”新政滿月后，長沙樓市的確發(fā)生了不少變化，但新的問題也開始出現(xiàn)，“房住不炒”最終如何落實將是長期的考驗。

剛需大幅下降50%以上，市場逆轉(zhuǎn)后變冷？

“實際上，反炒房政策逆轉(zhuǎn)了整個房地產(chǎn)的形勢。我們都沒想到市場冷得這么快。”長沙市住建委房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張君接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時感慨道。

“新政策之后，我手頭的客戶數(shù)量少了差不多一半。”7月初，在芙蓉區(qū)一樓盤營銷中心，一位置業(yè)顧問告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。這并非個案，長沙市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“6·25”新政之后，長沙購房意向人數(shù)降幅超過50%。

消失的購房者主要是被新政門檻擋住了。

目前，人才落戶長沙必須滿一年且連續(xù)繳納12個月社保;若落戶未滿一年，必須有24個月的連續(xù)社保或個稅繳納證明。

與此同時，落戶政策縮緊。7月19日，長沙市公安局發(fā)布的關于進一步規(guī)范市外遷入人員落戶條件的通知稱，根據(jù)長沙房地產(chǎn)調(diào)控工作的要求，規(guī)范落戶條件，如規(guī)定買社保滿12個月，辦企業(yè)繳稅12個月后才能落戶等。這意味著今后的剛需增速也將放緩。

還有一些曾被視為落戶購房的政策漏洞也被修補，如規(guī)定“進行析產(chǎn)的住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房，由不動產(chǎn)權(quán)屬證書上的所有產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)議并經(jīng)公證確定一名遷入人”。

更細化的購房優(yōu)先次序甚至只重“土著”（指長沙市內(nèi)六區(qū)加長沙縣，即限購范圍）。長沙市住建委6月27日發(fā)細則規(guī)定，在項目銷售過程中，參加樓盤搖號的人數(shù)不超過可售房源的1.5倍，申購人數(shù)超過1.5倍的，優(yōu)先滿足戶籍或工作單位地點在限購區(qū)域內(nèi)的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號范圍。

據(jù)悉，剛開盤的北辰三角洲項目認籌人數(shù)達3564人，其中長沙土著約1200人，而進入剛需搖號范圍的名額總共才1409人。

開發(fā)商從捂盤惜售到主動開盤？

此前，一二手房房價倒掛讓一些開發(fā)商捂盤惜售。中央美郡、中冶中央公園、中建梅溪湖、建發(fā)中央公園等項目均長時間捂盤，有的捂盤時間甚至長達一年以上。長沙的星沙區(qū)域更是當?shù)爻雒奈姹P重災區(qū)，超過10個樓盤達到預售條件卻不開盤。

按照“6·25”新政，在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預售許可;已辦理價格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預售許可;已辦理預售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售。捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。

此后一個月，張君稱，樓盤最低認購率不足20%。

這與此前幾乎所有樓盤都遭哄搶的狀態(tài)確已有大不同。然而，熱門樓盤依舊火爆，如北辰三角洲、芙蓉天健城等樓盤均出現(xiàn)千人排隊搖號的局面，天健城甚至因排隊而上演“全武行”。

捂盤惜售的局面是否已從根本上打破？“6·25”新政實施之初被長沙市住建委點名批評、約談的中建梅溪湖、中冶中央公園等“四大天王”至7月底仍無一開盤。這4個項目上一次開盤均在兩年前。

對此，張君表示，這些樓盤目前均已辦理預售價格監(jiān)制，即將推盤。“直觀感受，開發(fā)商從逼著出售，到主動出售，辦價格監(jiān)制的很主動，他們的預期變了。”

最嚴調(diào)控下，新房價格為何創(chuàng)新高？

聲勢浩大的“重大斗爭”之時，長沙7月開盤的新房價格卻創(chuàng)新高，個別樓盤價格甚至跳漲。

2016年11月，建發(fā)房產(chǎn)以29億元的成交價一舉奪得長沙樓市熱門的梅溪湖一塊地，溢價率180%，折合樓面價9241元/平方米，成為該區(qū)域地王。

今年7月18日，名為“建發(fā)央著”的該樓盤拿下預售證，隨后推出共計591套毛坯房源，均價為17000元/平方米。這一毛坯房價格較周邊的梅溪正榮府、佳兆業(yè)云頂梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均價高出近5000元。

值得注意的是，長沙此前的毛坯房價格天花板是15000元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士評論，高價地王高售價給市場釋放的信號是，高價拿地售價就能批更高，這給開發(fā)商拿高價地以信心，也間接給了開發(fā)商捂盤的動力，這對樓市的平穩(wěn)造成了傷害，與“6·25”新政精神背道而馳。

對此，張君解釋說，該項目是按照成本法核算的，樓面價加上建安成本，還有營銷費、管理費等費用加在一起，“事后了解，同行反映這樣的價格其實沒什么利潤。越是拿了高價地，越必須做高端。”

這一邏輯在“限地價、限房價”的“雙限地”中也是如此。7月23日，長沙“6·25”新政首宗“雙限地”出讓，五礦地產(chǎn)搖中該地塊，成交總價為13.13億元，限定住房銷售價格9200元/平方米（不包括精裝修價格）。可是，該地塊附近的樓盤現(xiàn)售價只有8000元/平方米左右。

為何會出現(xiàn)這樣的反差？

長沙市住建委房地產(chǎn)開發(fā)管理處處長張志強稱，該地塊的樓面價是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限價9200元/平方米可能會虧損。該地塊未來應該會推出全裝修房。

全裝修正是近半年來長沙樓市熱議的話題。

7月初，《中國經(jīng)濟周刊》記者探訪數(shù)個全裝修樓盤時，不少看房者對樓盤裝修質(zhì)量大搖其頭，有業(yè)內(nèi)人士稱大部分樓盤裝修的成本不會超過1000元/平方米。

質(zhì)量之外，裝修價格更讓購房者擔憂。如梅溪湖的中海璽灣，2016年時價格為12000元/平方米左右，早前開盤價卻到了18000元/平方米，高出周邊項目6000多元/平方米，其精裝價格就達5800元/平方米。

根據(jù)長沙政策規(guī)定，“雙限地”樓盤全裝修價格不能超過2500元/平方米。至于市場上為何屢屢出現(xiàn)超過該價位的全裝修房，且裝修價格迭創(chuàng)新高，長沙市住建委一官員對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋稱，2500元/平方米是針對“雙限地”，而不是面向全部樓盤。

地產(chǎn)觀察人士文江稱，近一個月來，長沙新開盤的精裝修房并不受市場待見，“沒一個精裝樓盤開盤就賣完的”。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者最新了解的消息，在湖南省委主要領導的批示下，長沙市激進的精裝修政策近期內(nèi)或?qū)⒆龀稣{(diào)整。

8月1日，張志強透露，當前正在評估全裝修政策的影響。在買方市場，認購率不高是好現(xiàn)象，逼迫開發(fā)商去思考這個問題，今后去提升裝修性價比。

房產(chǎn)中介關門一半，會否改頭換面從頭再來？

《湖南日報》定性“一些唯利是圖的中介機構(gòu)是長沙房地產(chǎn)市場亂象的源頭之一”“他們是一二手房價格倒掛的主要推手”。

房產(chǎn)中介自然是“重大斗爭”的對象。

在“6·25”新政出臺前兩天，長沙規(guī)模最大、網(wǎng)點最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關門整頓。

7月14日，長沙市住建委下發(fā)《關于湖南新環(huán)境、湖南中環(huán)兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)停業(yè)整頓后復業(yè)的通告》，“經(jīng)過機構(gòu)自查，新環(huán)境關閉459家門店，中環(huán)關閉188家門店，門店規(guī)模減少50%。”

然而，7月底，有市民爆料稱，湖南新環(huán)境一些門店改名“新門戶地產(chǎn)”重新開業(yè)，其運營主體仍是湖南新環(huán)境。新環(huán)境一位員工證實，“公司確實關了一半多的門店，有些實在不想關閉的門店就選擇以新門戶的名義加盟公司。”

對此，張君稱，執(zhí)法力度還在加大，全部是臺賬式管理。“全都監(jiān)測的，就看他們還有什么手段。”

除了主營二手房的中介機構(gòu)，新房銷售機構(gòu)也存在諸多違規(guī)動作。張君介紹，對這些中介，和開發(fā)商一樣管理，“主要是做到一房一價，不能價外加價，不允許違規(guī)炒作。”

長沙樓市庫存能否滿足供應？

6月24日，曾有長沙市住建委官員透露，最遲7月底將有20500套房源上市。當時的數(shù)據(jù)稱，全市已監(jiān)制價格未申辦預售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套。

近日，長沙市住建委向《中國經(jīng)濟周刊》記者提供的資料顯示，7月1日—20日，長沙市限購區(qū)域新建商品住宅價格監(jiān)制14275套，新建商品住宅供應111.21萬平方米。

大量推盤后面臨新的問題是，市場上可能無房可賣。不過，《湖南日報》給出的判斷是：“市場的存量房、在建房源、土地供應量等主要指標均十分充足。”

張君說，長沙現(xiàn)在有大量待入市的樓盤，今年批的預售1500萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)供應800多萬平方米。據(jù)長沙市住建委資料，下半年長沙市內(nèi)六區(qū)預計新增商品住宅供應面積達792萬平方米。張君判斷說，“長沙不會存在供求矛盾”。