長沙“反炒房”殲滅戰滿月觀察

李永華

7月23日晚間，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關于進一步穩定房地產市場的通知》（下稱“湘十一條”），明確指出，為防止長沙樓市調控的“溢出效應”沖擊和影響周邊地區，要切實加強長株潭地區穩房價工作的統籌。其中對湖南其他地區的樓市調控政策也提出了指導意見，基本沿用長沙反炒房的政策框架。

這意味著，自6月25日由長沙而起的反炒房“重大斗爭”已擴大到湖南全省。[編者注：6月25日，長沙市人民政府辦公廳印發《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（下稱“6·25”新政），被部分業內人士稱為全國最嚴厲的樓市新政，限購、限售、首付比例、購房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰。

“6·25”新政滿月后，長沙樓市的確發生了不少變化，但新的問題也開始出現，“房住不炒”最終如何落實將是長期的考驗。

剛需大幅下降50%以上，市場逆轉后變冷？

“實際上，反炒房政策逆轉了整個房地產的形勢。我們都沒想到市場冷得這么快。”長沙市住建委房地產市場監管處處長張君接受《中國經濟周刊》記者采訪時感慨道。

“新政策之后，我手頭的客戶數量少了差不多一半。”7月初，在芙蓉區一樓盤營銷中心，一位置業顧問告訴《中國經濟周刊》記者。這并非個案，長沙市住建委的統計數據顯示，“6·25”新政之后，長沙購房意向人數降幅超過50%。

消失的購房者主要是被新政門檻擋住了。

目前，人才落戶長沙必須滿一年且連續繳納12個月社保;若落戶未滿一年，必須有24個月的連續社保或個稅繳納證明。

與此同時，落戶政策縮緊。7月19日，長沙市公安局發布的關于進一步規范市外遷入人員落戶條件的通知稱，根據長沙房地產調控工作的要求，規范落戶條件，如規定買社保滿12個月，辦企業繳稅12個月后才能落戶等。這意味著今后的剛需增速也將放緩。

還有一些曾被視為落戶購房的政策漏洞也被修補，如規定“進行析產的住宅、商業用房、商住兩用房或辦公用房，由不動產權屬證書上的所有產權共有人協議并經公證確定一名遷入人”。

更細化的購房優先次序甚至只重“土著”（指長沙市內六區加長沙縣，即限購范圍）。長沙市住建委6月27日發細則規定，在項目銷售過程中，參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號范圍。

據悉，剛開盤的北辰三角洲項目認籌人數達3564人，其中長沙土著約1200人，而進入剛需搖號范圍的名額總共才1409人。

開發商從捂盤惜售到主動開盤？

此前，一二手房房價倒掛讓一些開發商捂盤惜售。中央美郡、中冶中央公園、中建梅溪湖、建發中央公園等項目均長時間捂盤，有的捂盤時間甚至長達一年以上。長沙的星沙區域更是當地出名的捂盤重災區，超過10個樓盤達到預售條件卻不開盤。

按照“6·25”新政，在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可;已辦理價格監制的，必須在20日內辦理預售許可;已辦理預售許可的，必須在10日內一次性對外公開銷售。捂盤惜售的房地產開發企業，一律納入“黑名單”管理。

此后一個月，張君稱，樓盤最低認購率不足20%。

這與此前幾乎所有樓盤都遭哄搶的狀態確已有大不同。然而，熱門樓盤依舊火爆，如北辰三角洲、芙蓉天健城等樓盤均出現千人排隊搖號的局面，天健城甚至因排隊而上演“全武行”。

捂盤惜售的局面是否已從根本上打破？“6·25”新政實施之初被長沙市住建委點名批評、約談的中建梅溪湖、中冶中央公園等“四大天王”至7月底仍無一開盤。這4個項目上一次開盤均在兩年前。

對此，張君表示，這些樓盤目前均已辦理預售價格監制，即將推盤。“直觀感受，開發商從逼著出售，到主動出售，辦價格監制的很主動，他們的預期變了。”

最嚴調控下，新房價格為何創新高？

聲勢浩大的“重大斗爭”之時，長沙7月開盤的新房價格卻創新高，個別樓盤價格甚至跳漲。

2016年11月，建發房產以29億元的成交價一舉奪得長沙樓市熱門的梅溪湖一塊地，溢價率180%，折合樓面價9241元/平方米，成為該區域地王。

今年7月18日，名為“建發央著”的該樓盤拿下預售證，隨后推出共計591套毛坯房源，均價為17000元/平方米。這一毛坯房價格較周邊的梅溪正榮府、佳兆業云頂梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均價高出近5000元。

值得注意的是，長沙此前的毛坯房價格天花板是15000元/平方米。

有業內人士評論，高價地王高售價給市場釋放的信號是，高價拿地售價就能批更高，這給開發商拿高價地以信心，也間接給了開發商捂盤的動力，這對樓市的平穩造成了傷害，與“6·25”新政精神背道而馳。

對此，張君解釋說，該項目是按照成本法核算的，樓面價加上建安成本，還有營銷費、管理費等費用加在一起，“事后了解，同行反映這樣的價格其實沒什么利潤。越是拿了高價地，越必須做高端。”

這一邏輯在“限地價、限房價”的“雙限地”中也是如此。7月23日，長沙“6·25”新政首宗“雙限地”出讓，五礦地產搖中該地塊，成交總價為13.13億元，限定住房銷售價格9200元/平方米（不包括精裝修價格）。可是，該地塊附近的樓盤現售價只有8000元/平方米左右。

為何會出現這樣的反差？

長沙市住建委房地產開發管理處處長張志強稱，該地塊的樓面價是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限價9200元/平方米可能會虧損。該地塊未來應該會推出全裝修房。

全裝修正是近半年來長沙樓市熱議的話題。

7月初，《中國經濟周刊》記者探訪數個全裝修樓盤時，不少看房者對樓盤裝修質量大搖其頭，有業內人士稱大部分樓盤裝修的成本不會超過1000元/平方米。

質量之外，裝修價格更讓購房者擔憂。如梅溪湖的中海璽灣，2016年時價格為12000元/平方米左右，早前開盤價卻到了18000元/平方米，高出周邊項目6000多元/平方米，其精裝價格就達5800元/平方米。

根據長沙政策規定，“雙限地”樓盤全裝修價格不能超過2500元/平方米。至于市場上為何屢屢出現超過該價位的全裝修房，且裝修價格迭創新高，長沙市住建委一官員對《中國經濟周刊》記者解釋稱，2500元/平方米是針對“雙限地”，而不是面向全部樓盤。

地產觀察人士文江稱，近一個月來，長沙新開盤的精裝修房并不受市場待見，“沒一個精裝樓盤開盤就賣完的”。

據《中國經濟周刊》記者最新了解的消息，在湖南省委主要領導的批示下，長沙市激進的精裝修政策近期內或將做出調整。

8月1日，張志強透露，當前正在評估全裝修政策的影響。在買方市場，認購率不高是好現象，逼迫開發商去思考這個問題，今后去提升裝修性價比。

房產中介關門一半，會否改頭換面從頭再來？

《湖南日報》定性“一些唯利是圖的中介機構是長沙房地產市場亂象的源頭之一”“他們是一二手房價格倒掛的主要推手”。

房產中介自然是“重大斗爭”的對象。

在“6·25”新政出臺前兩天，長沙規模最大、網點最多的二手房中介公司新環境地產已關門整頓。

7月14日，長沙市住建委下發《關于湖南新環境、湖南中環兩家房地產經紀機構停業整頓后復業的通告》，“經過機構自查，新環境關閉459家門店，中環關閉188家門店，門店規模減少50%。”

然而，7月底，有市民爆料稱，湖南新環境一些門店改名“新門戶地產”重新開業，其運營主體仍是湖南新環境。新環境一位員工證實，“公司確實關了一半多的門店，有些實在不想關閉的門店就選擇以新門戶的名義加盟公司。”

對此，張君稱，執法力度還在加大，全部是臺賬式管理。“全都監測的，就看他們還有什么手段。”

除了主營二手房的中介機構，新房銷售機構也存在諸多違規動作。張君介紹，對這些中介，和開發商一樣管理，“主要是做到一房一價，不能價外加價，不允許違規炒作。”

長沙樓市庫存能否滿足供應？

6月24日，曾有長沙市住建委官員透露，最遲7月底將有20500套房源上市。當時的數據稱，全市已監制價格未申辦預售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套。

近日，長沙市住建委向《中國經濟周刊》記者提供的資料顯示，7月1日—20日，長沙市限購區域新建商品住宅價格監制14275套，新建商品住宅供應111.21萬平方米。

大量推盤后面臨新的問題是，市場上可能無房可賣。不過，《湖南日報》給出的判斷是：“市場的存量房、在建房源、土地供應量等主要指標均十分充足。”

張君說，長沙現在有大量待入市的樓盤，今年批的預售1500萬平方米，現在已經供應800多萬平方米。據長沙市住建委資料，下半年長沙市內六區預計新增商品住宅供應面積達792萬平方米。張君判斷說，“長沙不會存在供求矛盾”。