淺析當前影響土地儲備工作的幾個外在因素

張 旭

（沈陽市土地儲備中心綜合計劃部， 遼寧 沈陽 110000）

房地產市場是由包括土地儲備、土地供給、開發建設、房產銷售及使用等環節組成的全鏈條運行體系。土地儲備作為房地產市場的總源頭不僅與房地產市場其他環節的運行相互影響，同時也受國內重要事件、國家及地區政策變化、經濟社會發展、人口結構及流動等外在因素影響。這些外在因素都對沈陽的土地儲備工作產生直接或間接的重要影響，值得深入分析與研究。

1 土地儲備管理政策調整的影響

2016年國家《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜〔2016〕4號）明確，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款，并要求地方政府應在核定的債務限額內，根據本地區土地儲備相關政府性基金收入、地方政府性債務風險等因素，合理安排年度用于土地儲備的債券發行規模和期限。同年中央八部委出臺的《關于金融支持工業穩增長調結構增效益的若干意見》明確實施差別化的貨幣信貸政策導向，加大金融對工業供給側結構性改革和工業穩增長、調結構、增效益的支持力度。2018年1月國家《土地儲備管理辦法》（國土資規〔2017〕17號）進一步明確，強化對債券的“使用主體、額度規模、資金用途、投入收益平衡”的控制，強化土地儲備資金使用監管。4月份央行發布公告，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，用于支持民營小微企業發展。近年國家出臺新的土地儲備政策對土地儲備資金使用的管理更加嚴格和規范，土地儲備融資渠道變窄，融資規模受限制，融資難狀況將成為一種常態；另一方面銀行仍繼續實行差別化的信貸政策，支持實體經濟發展，這對土地儲備是一種間接利好，但直接幫助作用有限。

2 房地產調控政策的影響

去年以來，全國一些房地產熱點城市紛紛出臺調控政策穩定市場運行。今年“兩會”以后，一些城市的房地產調控政策密集出臺，從加大土地供應、擴大商品住房價格指導范圍、全域限購、調整公積金貸款額度、系數和準貸時限、遏制投機炒房行為等多個方面，持續加碼控制房價過快上漲。房地產調控政策是穩定房地產市場的應急性政策，通常逆房地產發展形勢而行，貫穿房地產發生整個周期，即在房地產市場過熱時，出臺限制性措施；在房地產市場遇冷時，出臺刺激性措施。這些政策會針對市場形勢變化及時調整，具有短期性、應急性的特點。2016年下半年沈陽出臺“13條”房地產調控政策，2018年4月又出臺新“9條”房地產調控政策，主要目的是控制房價過快上漲。從政策出臺之后，房價上漲勢頭得到初步控制，但收效不大。主要原因是市場供需雙方均把握了房地產調控政策的運行規律和特點，所以造成調控政策對市場運行產生“軟約束”效應。這種政策對商品房銷售短期內有一定影響，而對土地儲備的影響不大。

3 東北、沈陽振興政策的影響

近年來，國家出臺了新一輪振興東北老工業基地政策，推出多項優惠政策支持沈陽改革創新，批準沈陽城市建設發展長遠規劃，遼寧自貿區沈陽片區在渾南落地等。隨著相關具體實施意見、方案和細則的出臺和推行，這些政策由心理預期影響逐步向實質拉動升級，沈陽城市對資源的集聚效應、規模效應將進一步增強，可能吸引一些重大產業項目落地，拉動基礎設施建設，推動人口導入。當前，沈陽主城區，渾河兩岸部分區域的地價、房價大幅增長的重要原因是這些利好政策釋放的影響。這些政策對土地儲備工作是重大利好影響。

4 城鎮化發展的影響

城鎮化發展，農村人口向城鎮流動，需要相應的房地產供給。從國外經驗看，一個國家的城市化率達到80%時，城市化將基本停止，并將出現逆城市化的現象。目前沈陽城鎮化率已達70%以上，但全國的城鎮化率仍不足60%。鑒于我國人口在各地域之間可相對自由流動性的特點和沈陽作為區域中心城市的優勢地位，沈陽的城市發展仍有較大的擴圍空間，2018年仍將有大量外來人口到沈陽購房置業，將不斷推動沈陽房地產市場發展，對土地儲備也是一個利好。但從另一方面也要看到，我國農村大量年輕人雖然仍保留農村戶口和住房，但已經在城市購買商品房。他們白天或農忙時回農村勞動，晚上或農閑時回城市生活。這種情況普遍存在，實質上是預支了城鎮化發展對房地產發展的需求。未來對城鎮化率拉動房地產房地產發展的期望值不宜過高。

5 老齡化深度發展的影響

老齡化是一個世界性、全國性課題，沈陽的情況也不例外。目前沈陽的老齡化已經達深度，并繼續發展。老齡化深度發展將產生兩方面效應，主要是負面效應。一個是拉動效應。將會產生養老產業需求，對養老地產發展產生積極作用。二主要是負面效應。25-59歲是購房的主要群體，60歲以上的老年人購房意愿不強，老年人對住房的消費能力明顯減弱。老齡化進程的加快，“4-2-1”家庭模式帶來的社會矛盾凸顯，這對房地產市場顯然是個利空因素。另外，老齡化深度發展帶來的是人口自然死亡率的上升，將會導致房屋空置率不斷上升，對土地儲備是利空影響。

總之，土地儲備工作要考慮多方面因素，任何政策、經濟、社會的變化，都會在土地市場形成蝴蝶效應，從而影響土地儲備工作，所以我們要時刻把握形勢，分析問題，研究對策，才能在工作中做到有備無患。