建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用初探

陳艷龍

（廈門翔洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

在初期的房地產(chǎn)項(xiàng)目初期建設(shè)中施工管理是房地產(chǎn)建設(shè)中的一個(gè)復(fù)雜的工程。就當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)商和承建單位的管理水平存在著普遍的問題，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與世界上的發(fā)達(dá)國家相比較還處于一個(gè)較低的水平。伴隨著對房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)范，房地產(chǎn)公司也隨之面臨著利益的減少。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司只有不斷的提高建筑工程管理的水平，努力開拓創(chuàng)新才能在中國市場乃至國際市場上站穩(wěn)腳跟。建筑工程項(xiàng)目管理只有本著科學(xué)、合理、創(chuàng)新的原則才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目順利的進(jìn)行。

1 地產(chǎn)項(xiàng)目中的地產(chǎn)管理

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本

項(xiàng)目工程管理的主要作用就是控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本，即對工程造價(jià)的控制。只有對工程造價(jià)做好充分的控制才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條的完整，并且可以保證房地產(chǎn)商在后期能獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。工程造價(jià)中的材料的合理的選購、促使承建商對房子質(zhì)量的保證以及地產(chǎn)開發(fā)中的法律事宜都需要工程管理的把控。

1.2 建筑工程管理對中的進(jìn)度管理

地產(chǎn)開發(fā)中房子的交付日期對地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益有著直接的影響。房屋的交付日期越慢就可能使地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤點(diǎn)越低。延長了房屋的交付日期就相當(dāng)于提高了地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。通常情況下地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的資金損耗都會(huì)加到后期房屋銷售的價(jià)格上面。天下沒有賠本的生意，但是一旦提高了房屋每平米的售賣單價(jià)就有可能造成房屋銷售緩慢情況的發(fā)生，一旦房屋價(jià)格升高就可能造成人們的觀望心理。

1.3 建筑工程管理對質(zhì)量的監(jiān)控

我們在新聞報(bào)道中經(jīng)常會(huì)看到某某地區(qū)某地產(chǎn)開發(fā)商的房地出現(xiàn)豆腐渣工程，這不僅是對自己公司的不負(fù)責(zé)任更是對老百姓的不負(fù)責(zé)，購買一套房子有可能是一個(gè)家庭一輩子的積蓄，更是一個(gè)家庭的夢想。一旦房屋的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，就有可能影響到開發(fā)商的生存。也會(huì)使地產(chǎn)開發(fā)公司背負(fù)著經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面的影響。

2 項(xiàng)目管理中面臨的問題

2.1 匆忙的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

客戶需求是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)首要考慮的問題，一旦盲目的追求利益卻忽略客戶的需求心理就可能引發(fā)后期一系列的問題。如果沒有做好地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，沒有詳細(xì)的規(guī)劃方案將會(huì)造成對城市的定位出現(xiàn)誤差，還需重新做好詳細(xì)的規(guī)劃，其中的商討、決策必然會(huì)再次耗費(fèi)大量的時(shí)間。這將必然造成工期的拖延，延誤交付時(shí)間。前期的規(guī)劃準(zhǔn)備不足將會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一系列的連鎖反應(yīng)。因此妥善的做好一個(gè)建筑工程管理中的前期規(guī)劃是后期房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的根本。

2.2 成本控制失算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的核心就是成本的控制，一旦建筑工程管理對成本監(jiān)控失算就可能造成整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的崩盤。我們應(yīng)該將成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的核心問題。我們都知道無論是哪個(gè)行業(yè)質(zhì)量和成本都是一個(gè)企業(yè)能否成功的關(guān)鍵。目前，就我國房地產(chǎn)開發(fā)的大環(huán)境而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中地產(chǎn)商則是更多的注重于外觀和住房功能上的設(shè)計(jì)。但是卻忽略了在設(shè)計(jì)過程中對成本的考慮，最終往往會(huì)造成事倍功半的效果。

2.3 怎么保證工程質(zhì)量

無論是哪個(gè)行業(yè)質(zhì)量都是一個(gè)企業(yè)能否成功的第一要素，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中通過工程管理對成本進(jìn)行控制也是保證質(zhì)量的關(guān)鍵因素。我們都知道工程管理中說的不僅僅是施工過程中的房屋質(zhì)量，也包括后期房屋入住以后各個(gè)方面的質(zhì)量。房屋施工的前期保證質(zhì)量還是比較好管控的，但是在開發(fā)后期質(zhì)量就不太好監(jiān)控了。由于項(xiàng)目管理和承建商屬于兩個(gè)部分。因此在進(jìn)行配合的時(shí)候顯得配合不協(xié)調(diào)，很容易激發(fā)矛盾。在后期的驗(yàn)收時(shí)有可能由于分工不明確很容易造成由于質(zhì)量問題引發(fā)的矛盾。

2.4 怎樣加強(qiáng)安全管理意識(shí)

任何的項(xiàng)目工程都應(yīng)該以安全為原則的前提下進(jìn)行，項(xiàng)目工程管理中的安全是生產(chǎn)過程中的第一要?jiǎng)t。只有在安全的環(huán)境下才能保證物質(zhì)財(cái)產(chǎn)、生命財(cái)產(chǎn)受到損失。一旦對安全疏于管理就有可能造成較大的漏洞。因此我們在項(xiàng)目工程的管理過程中要建立安全體制。在實(shí)行安全生產(chǎn)上不允許有任何的借口。一定要為后期的順利生產(chǎn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。無論是在房地產(chǎn)開發(fā)的施工過程中還是后期的房產(chǎn)入住過程中一定要對負(fù)責(zé)人員進(jìn)行安全教育。實(shí)行安全生產(chǎn)的獎(jiǎng)懲制度，來保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)工程管理中的應(yīng)該策略

3.1 對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

當(dāng)今社會(huì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭已經(jīng)到了白熱化的階段，如果想要在競爭中處于不敗的地位就要做到以下幾點(diǎn)，首先就是對房地產(chǎn)市場做好深入的調(diào)研，針對該地區(qū)的消費(fèi)人群的消費(fèi)水平做出詳細(xì)的總結(jié)，做出針對該地區(qū)制定出合理的項(xiàng)目開發(fā)策略，做好

房屋開發(fā)中的定位。再有就是對房屋的開發(fā)做出可行性分析，主要是分析出付出與回報(bào)能否成正比。我們需要看一下在經(jīng)濟(jì)成本的基礎(chǔ)上可行的同時(shí)，技術(shù)支持上能不能通過。如果不能通過團(tuán)隊(duì)做出相應(yīng)的策略的時(shí)候可以適當(dāng)?shù)赝ㄟ^專家的知道做出正確的決策。

3.2 對房地產(chǎn)項(xiàng)目做出規(guī)劃管理

我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情，避免盲目的開發(fā)，選擇具有商業(yè)價(jià)值的地皮進(jìn)行開發(fā)。無論是什么時(shí)候做好市場調(diào)查都是房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟，做好市場調(diào)查的目的就是充分了解消費(fèi)者的需求。在進(jìn)行招標(biāo)之前一定要做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作，盡量減少在施工中變動(dòng)。

3.3 項(xiàng)目工程管理中的合理約束

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，合同是始終貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)中的，在初期開發(fā)商需要與承建商簽訂相應(yīng)的合同，再有就是與各個(gè)供應(yīng)商簽訂各式的合同，開發(fā)商簽訂的這些合同的主要的目的就是明確法律責(zé)任。其實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂這些合同的目的就是為了督促和保證房子的質(zhì)量。因此加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中的合同管理是保證質(zhì)量的前提。

4 加強(qiáng)工程管理中的質(zhì)量監(jiān)控

對于房地產(chǎn)的投資一直是人們投資中最多的的，在進(jìn)行購買房屋的時(shí)候人們首要考慮的就是房子的質(zhì)量無問題。因此開發(fā)商在進(jìn)行房屋建設(shè)的時(shí)候需要通過項(xiàng)目工程管理監(jiān)控來保證房屋的質(zhì)量。首先要做到的就是生產(chǎn)責(zé)任制。對于房屋中的基礎(chǔ)配套設(shè)施做到三通一達(dá)即水通、電通、氣通。對于房屋的銷售問題應(yīng)當(dāng)選擇專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)。并針對客戶的問題作出專業(yè)的回答。在房屋交付使用后選擇專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司。

總而言之，建筑項(xiàng)目工程管理是貫穿于房屋建設(shè)前期到交付使用以后的整個(gè)時(shí)期，也就是說工程管理是地產(chǎn)開發(fā)商的宏觀調(diào)控思想。在項(xiàng)目工程管理中主要是對開發(fā)中的工程造價(jià)、房屋質(zhì)量、合同管理、安全生產(chǎn)的監(jiān)控。因此做好項(xiàng)目工程管理的策劃、決策、執(zhí)行是關(guān)系到一個(gè)地產(chǎn)公司在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的關(guān)鍵。