淺談?dòng)?jì)劃控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

閆 蕾

（重慶能源職業(yè)學(xué)院， 重慶 402260）

1 項(xiàng)目計(jì)劃控制

項(xiàng)目計(jì)劃控制是項(xiàng)目組織根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種活動(dòng)所做的精心安排。項(xiàng)目計(jì)劃管理是項(xiàng)目實(shí)施者圍繞項(xiàng)目目標(biāo)，系統(tǒng)地確定項(xiàng)目任務(wù)，安排工作進(jìn)度，編制完成任務(wù)所需的資源預(yù)算，以確保項(xiàng)目能夠在盡可能少的資源、盡可能低的成本和盡可能高的質(zhì)量的合理期限內(nèi)完成。它是項(xiàng)目管理的基本職能，也是項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃控制的主要影響因素

由于區(qū)位、項(xiàng)目環(huán)境、資源和管理因素的影響, 房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的差異。即使是同一項(xiàng)目也會(huì)在不同的發(fā)展階段面臨許多不確定因素。因此，項(xiàng)目計(jì)劃管理要求管理者在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中可能存在的不利因素進(jìn)行識(shí)別和分析，詳細(xì)分析這些因素對(duì)項(xiàng)目整體過(guò)程的影響，并在計(jì)劃中預(yù)先考慮相應(yīng)對(duì)策和措施。

2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策因素影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目高度依賴市場(chǎng)和資本要素，受經(jīng)濟(jì)和政策因素的影響，呈現(xiàn)周期性發(fā)展規(guī)律，把握經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，宏觀政策引導(dǎo)是項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目規(guī)劃階段重點(diǎn)關(guān)注和掌握的。

2.2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、管控模式及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是一個(gè)綜合控制過(guò)程，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和管理模式設(shè)計(jì), 項(xiàng)目經(jīng)理和團(tuán)隊(duì)人力資源的合理配置是項(xiàng)目管理成敗的關(guān)鍵，它隱含著項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理有直接的影響.。

2.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)單位及利益干系人的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及到許多相關(guān)單位的合作與協(xié)同，這也是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。充分考慮項(xiàng)目計(jì)劃管理中相關(guān)單位和利益相關(guān)者的影響因素, 以充分反映項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程的實(shí)際過(guò)程, 使項(xiàng)目計(jì)劃更具運(yùn)行性。

2.4 資金影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行需要大量資金的支持，資本鏈的平滑性可以保證項(xiàng)目的順利運(yùn)行, 項(xiàng)目計(jì)劃管理必須充分考慮資本因素，特別是融資在不良的銷(xiāo)售環(huán)境下策劃，并提前做好相應(yīng)的規(guī)劃工作。

2.5 設(shè)計(jì)變更影響

在整個(gè)工程運(yùn)行過(guò)程中, 項(xiàng)目設(shè)計(jì)由于一些主要的和客觀的原因, 會(huì)在實(shí)際過(guò)程中發(fā)生變更，勢(shì)必改變的進(jìn)度, 成本等。這些也需要在項(xiàng)目管理中得到充分考慮。

2.6 材料供應(yīng)影響

項(xiàng)目材料的選擇決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本和項(xiàng)目質(zhì)量，在項(xiàng)目計(jì)劃管理中充分考慮與項(xiàng)目定位相匹配的物資供應(yīng)計(jì)劃，采用高效合理的物資采購(gòu)管理制度，有效控制項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本。

2.7 施工環(huán)境影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的地質(zhì)條件、氣候和交通因素嚴(yán)重影響了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，對(duì)質(zhì)量和成本產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，在項(xiàng)目計(jì)劃管理中，特別是在進(jìn)度管理中，應(yīng)特別注意環(huán)境差異的變化，合理有效地控制施工時(shí)間。

2.8 承包單位技術(shù)能力與管理水平影響

建筑工地的情況正在發(fā)生變化。技術(shù)和管理因素直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度和安全, 如承包人技術(shù)力量差、施工計(jì)劃不當(dāng)、管理不善、未及時(shí)解決問(wèn)題, 這將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重影響, 直接導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃失控。

2.9 項(xiàng)目范圍及界面劃分問(wèn)題影響

這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)分配有關(guān)，項(xiàng)目范圍和工作界面劃分合理，可以有效減少責(zé)任界限重疊和模糊不清，有利于項(xiàng)目計(jì)劃的制定和執(zhí)行，反之，界面劃分不合理，將給項(xiàng)目計(jì)劃管理帶來(lái)災(zāi)難性影響。

2.10 專(zhuān)業(yè)分包影響

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)分包工程多并且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，所以分包單位選擇周期長(zhǎng)，現(xiàn)場(chǎng)控制和協(xié)調(diào)困難，需要在項(xiàng)目計(jì)劃中充分考慮。

3 主要影響因素的控制策略

根據(jù)以上因素分析, 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目建立后對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的主要影響因素進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià), 充分理解各種因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的深遠(yuǎn)影響。

為準(zhǔn)確判斷各種影響因素，在制定項(xiàng)目計(jì)劃的過(guò)程中, 根據(jù)因素的嚴(yán)重性、發(fā)生概率和時(shí)間序列分別制定不同的控制策略，如事前控制，過(guò)程控制和反饋控制,實(shí)時(shí)監(jiān)控各因素, 并采取預(yù)防措施。當(dāng)某種因素影響項(xiàng)目進(jìn)展，使項(xiàng)目偏離預(yù)期軌道時(shí)能及時(shí)做出行之有效的反應(yīng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量等要素能按計(jì)劃，在管理者的控制范圍內(nèi)健康平穩(wěn)的運(yùn)作。

項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、管理控制模式、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和利益相關(guān)者以及資金因素必須在事前控制范圍內(nèi)。通過(guò)制定范圍計(jì)劃，利用項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品分解結(jié)構(gòu)和組織分解結(jié)構(gòu)等一系列管理工具，對(duì)組織、人力資源、利益相關(guān)者和資金因素等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃、分析，并根據(jù)項(xiàng)目最終交付成果，在每個(gè)工作包中層層分解到項(xiàng)目實(shí)施中，實(shí)現(xiàn)上述重要因素的事前控制。至于宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響因素，則更應(yīng)在項(xiàng)目確立前，通過(guò)項(xiàng)目識(shí)別與需求分析，全面把控并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中努力將對(duì)項(xiàng)目的影響程度降至最低。

過(guò)程控制主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)項(xiàng)目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包單位的技術(shù)能力和管理水平以及專(zhuān)業(yè)分包等因素，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃分解，包括每個(gè)環(huán)節(jié)、一系列過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，都需要具體到經(jīng)理的準(zhǔn)確完成時(shí)間和完成標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)持續(xù)的PDCA循環(huán)過(guò)程，確保項(xiàng)目計(jì)劃的有效控制。

項(xiàng)目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包商技術(shù)能力、管理水平和專(zhuān)業(yè)分包等影響項(xiàng)目進(jìn)度管理因素的過(guò)程控制，可以通過(guò)節(jié)點(diǎn)制定和節(jié)點(diǎn)控制來(lái)實(shí)現(xiàn)，節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制和節(jié)點(diǎn)完成控制。幾乎每個(gè)房地產(chǎn)公司都可以為每個(gè)項(xiàng)目制定一個(gè)進(jìn)度計(jì)劃表, 但在實(shí)際的控制過(guò)程中, 不幸的是, 卻很少看到實(shí)施控制計(jì)劃的對(duì)照, 缺乏過(guò)程控制以及對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)缺乏控制, 以至于導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延誤, 通過(guò)對(duì)以上各項(xiàng)因素進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析, 通過(guò)建立合理的控制節(jié)點(diǎn), 加強(qiáng)管理控制, 是防止該計(jì)劃失控的有效手段。

反饋控制主要針對(duì)計(jì)劃的變更，包括因設(shè)計(jì)變更的影響而引起的計(jì)劃變更和因項(xiàng)目進(jìn)度而引起的計(jì)劃變更，都需要項(xiàng)目經(jīng)理及時(shí)通知領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)，組織計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)議，最大限度地減少計(jì)劃變更的影響，并對(duì)今后的工作改進(jìn)進(jìn)行分析和總結(jié)，反饋控制可以有效解決因進(jìn)度問(wèn)題的影響而引起的設(shè)計(jì)變更。