新時期房地產項目成本預算管理流程及其優化控制策略分析

王 瑜

(江西金投置地有限公司， 江西 南昌)

1 房地產企業推行預算管理的基本價值

1.1 預算管理有助于提升資源的合理配制

由于房地產企業經營業務范圍廣泛，其中可以為技術研發部門、營銷部門等多個部門，但各部門之間缺乏有效的協作配合，使得房地產企業的資源缺乏合理性配置。而加強預算管理，能合理分配人力、物力、財力等資源，避免資源分配不均造成資源浪費。

1.2 預算管理有助于提高房地產企業風險管理能力

在房地產企業管理中企業經營風險的防范一直重中之重。預算管理是房地產企業內部控制系統的重要組成部分，通過建立全方位、全過程的監控指標體系，實現對財務資源的及時監控，確保財務資源的合理運用。通常，房地產企業預算管理工作的主要內容是有效地估算和計算企業的收入、成本和費用等，同時，將預算結果上報給企業管理部門。在投資決策中，企業管理者必須充分參考預算管理策略，提高房地產企業防范風險的能力。

1.3 預算管理有利于房地產企業持續發展

預算管理作為一項綜合性強的系統工作，關系著整個房地產企業的命脈，其不僅涉及企業的財務部門，還需要其他部門以及分支機構的聯合參與。例如，從一開始籌建拿地環節，就要制定相應的預算方案，并研究分析該如何實施項目設計，如何根據目標市場賴制定相應的銷售措施等。開展這些環節工作，有利于整合企業的整體實力，促進房地產企業的可持續發展。

2 房地產項目成本預算管理的實施流程

2.1 預算的編制

(1)計劃。房地產行業經營方案由兩個方面組成：一是房地產行業的特點是以項目管理為主線，所以相應的就是項目開發計劃；二是企業經營管理計劃，主要關注企業的利潤和效益指標，建立企業的指標體系。

(2)編制。房地產企業要按照全體員工的參與、上下級的結合、編制、分類和綜合平衡來實施預算編制工作。本年度預算指標都需要由企業預算部門進行發布。而各二級預算部門要綜合考慮業務目標和部門業務計劃進行部門預算的編制。

2.2 預算的執行

(1)加強日常控制責任。房地產企業實行預算管理制度后，應分解預算目標，實行預算責任制。預算責任部門應編制預算帳務，組建專職預算管理人員及時登錄相關信息，定期與財務部門核對并反饋信息。

(2)嚴格執行各項預算計劃，特別是項目的開發計劃。

(3) 堅持動態管理。企業預算管理委員會應及時掌握信息，通過日常動態檢查、月度分析評估、中期檢查預測，及時合理調整，及時預警。

(4) 預算控制與業務開展關聯。企業各部門需以預算指標為經營活動的基礎，加強各項業務審批和財務審批控制，明確區分預算內外的授權管理。

2.3 預算偏差分析、調整

該環節主要檢驗項目預算的執行情況。分析和調整主要包括跟蹤前期改進措施的實施、與各種預算指標的比較、各指標的完成度、分析影響指標完成的各項因素、以及對改善差異的分析及策略等，進而把握產業發展動態。房地產企業預算管理部門根據各部門的預算指標匯總報告，結合企業自身發展戰略，調整最佳方案決策，實現企業的經營目標。

2.4 預算考核評估與管理

完善預算考核和管理，作為績效考核體系的一部分，始終貫穿于房地產企業的發展戰略、管理控制模式。評估目標應逐步實施，從高層到中層到員工，從組織到個人。預算指標在評價和評價時應遵循量化容易、計算方便的原則。評估內容主要是衡量預算的準確性和標準化、預算工作的組織化、預算執行過程的規范化，以及是否依據預算調整過程等等。

3 現階段房地產項目成本預算管理中的問題

3.1 預算指標的制定缺乏科學性

在編制預算指標時，房地產企業把主要精力放在了是銷售率和收益率等方面，但對預算編制的可行性，是否滿足項目規劃和企業整體戰略方面缺乏重視。此外，當政策或市場變化導致出現變動時，不能及時的調整預算指標，導致預算方案的指導作用難以發揮。

3.2 缺乏全員意識

目前，許多房地產企業對預算的重要性認識不足，認為預算只是一種財務行為，財務部門負責制定和控制預算。事實上，預算工作是需要企業全體成員參與，它與所有員工、項目工期管理、預決算管理等密切相關。

3.3 成本預算管理考核方式過于簡化

在房地產企業中，預算考核方法主要是以實際指標與預算指標的差異作為考核的評分指標，以此衡量房產企業預算管理水平。該預算考核方法相對簡單，但也存在缺陷，就是預算編制和執行過程中缺乏相關的監督檢查，而且只注重預算的執行，不能客觀反映預算管理中的問題。

3.4 缺乏與企業戰略目標的聯系

由于缺乏行業預算標準，很多房地產企業在年度經營計劃的指導下，采用傳統的預算模式，編制房地產項目年度預算，進而出現“重視年度預算”和“輕項目開發預算”，導致企業戰略實施缺乏科學的數據支撐。使得企業的預算和戰略目標關聯不明顯。

4 加強房地產項目成本預算控制管理策略

加強房產企業成本預算控制是房產企業基于市場競爭環境下優化資本結構實現財務目標的重要途徑，因此，在實踐中可采取以下措施：

4.1 房地產項目成本預算編制的優化策略

房地產項目成本預算編制方案包括以下幾點：第一，在房地產項目的成本估算基礎上，房地產項目總預算是按照詳細的設計方案和預算定額對項目建設的成本進行的估算。總預算確定的目的是將資金分配給預算計劃。其次，采用自上而下的方法來確定房地產項目中各種活動的預算。根據房地產項目劃分的分解結構，將房地產項目的總成本分攤到項目的每一個工作包中，之后再根據每個工作包的活動，將各個成本分攤到各項業務中。最后，確定活動的預算時間應根據項目的進度和項目的資源供應計劃進行。

4.2 加強設計階段的項目成本預算控制優化策略

在成本預算管理的設計階段，需避免一味的追求設計效果而與成本控制不協調的情況出現。因此，首先要選擇優秀的設計企業。通過招投標形式，達到縮短設計周期，優化設計方案的目的。其次，明確勘察設計企業的職責，完善設計標準，通過合同限制設計限額。最后，對整個設計過程進行了優化，建立了專家評審系統和圖紙審核系統的內部階段，使項目成本預算管理能夠在設計前期得以實施。

4.3 招標階段房地產項目造價成本預算的控制優化策略

首先，堅持公平、公正、公開的原則。招標前，我們要知道施工企業是否具備完成這項任務的資格，必要時我們可以當場進行調查。同時，選擇優秀施工企業，要在保證工程質量的基礎上，加強對工程造價的有效控制。其次，避免招投標企業的惡性競爭。目前，一些投標企業以不良手段爭取工程，在競爭過程中使用非法手段，獲得工程項目。如果房地產企業的投標能夠有效地控制成本預算，就可以在投標過程中選擇適合自己企業的單位，獲得更多的經濟效益，達到“攻打還擊”的理想狀態。最后，加強監理隊伍建設，推行項目投資控制。定期或不定期地審核項目質量，以降低施工階段的風險，避免不必要的投資和浪費。

5 結語

總之，房地產企業成本預算是一個綜合性強的工作，對于促進房地產公司發展戰略具有重要的促進意義。因此，作為房地產企業，要從自身實際情況出發，形成適合本企業的成本預算管理體制，切實做好項目成本的預算管理工作，發揮預算管理的真正作用，進而達到提升項目經濟效益、提升企業市場生存能力、促進房地產企業的穩健發展的最終目的。