論房地產信托投資基金助推養老市場發展

郭麗華 張珈榕

(1 吉林建筑大學經濟與管理學院， 吉林 長春 130118；2 吉林建筑大學經濟與管理學院， 吉林 長春 130118）

0 緒論

截止到2017年12月為止，我國老齡化平均速度已遠遠超過全球老齡化平均速度，達到3.4%。隨著生育率下降，老齡化的加速，勞動人口數量不斷銳減，老年人的撫養費占比在不斷地上升，養老需求已到了爆發的時候，養老問題亟待解決。而如今，養老市場的供給需求存在著嚴重的不平衡，匹配度過低，公立醫療機構又一床難求，私立醫療機構又兩極分化。所以以往的養老方式已不能滿足過半的老年人了。最近幾年，作為養老市場的載體“養老地產”已成為眾多關注的焦點。養老地產，顧名思義就是專門為老年人的晚年養老需求而開發的具有針對性的地產產品。它具有如下特點：單一的消費群體，因為此地產的消費對象還是主要是為老年人所開發的；特殊的產品功能，在開發建設前期，充分考慮配套設施、交通路線、醫療看護等符合老年人的生理特點的情況；社區生活的廣泛性，在符合老年人生理特點的同時，要照顧老年人的心理需求，在娛樂、學習、情感交往上更加注重。所以，老年地產又可以稱之為“關懷地產”和“銀色地產”。

1 REITs內涵

在我國養老地產的產業發展吸引著不同行業的投資者，這其中包括房地產開發商、養老服務機構、實業集團、保險機構以及其他財務投資者，在養老地產中扮演者不同或者重疊的角色。但從整體看來，房地產企業仍是養老地產開發建設和提供養老服務設施運營的主體，針對養老地產的開發，房地產開發商提出了更高的要求，第一，養老地產不同于傳統的住宅開發而言，他需要房地產開發商在醫療維護、后續保健上更加考慮老年人；第二，養老地產的前期需要大量的資金投入，資金回報又存在著較長的回收期，又存在著局限的溢價力，因此需要房地產開發企業大大提高資金籌措的能力。考慮多種因素尤其資金缺口問題，房地產開發企業在投資養老地產上，探索新的融資模式 REITs（Real Estate Investment Trusts）進行投資探索。REITs簡而言之，通過發行收益憑證方式來募集資金投入，并將來自房地產投資的大部分收益按比例分配給投資者的一種房地產投資信托基金。REITs主要特征①可以上市交易，具有很好的流動性②資產多元化，經營管理專業③具有稅收中性優勢

④高比例派息⑤低杠桿運作⑥進行積極管理，公司治理結構完善

2 REITs流程運作

根據近年來國際經驗及國內主管機關和市場機構的研討情況，國內 REITs按照資產組成和投資收益的來源分配，REITs可以分為權益型和抵押型。根據投資環境分析，偏好權益型和抵押型的REITs投資者比例成3：1。所以根據國內目前的法律環境，未來采取“契約型結構”的可能性較大，即權益型REITs。權益型REITs指的就是投資者擁有房地產并對其進行經營管理來獲得一定的收入，投資收益來源包括租金收入及其他增值收益。未來很大可能的權益型REITs養老地產的基本操作流程：首先簽訂信托契約：投資者作為委托人，與基金管理人簽訂信托契約，將資金委托給基金管理人設立REITs，成為基金份額持有人。然后將投資標的資產，將REITs向原物業持有人購買其持有的具體穩定現金流的物業資產的公司股權或物業資產。接著選聘托管人和物業管理人，基金管理人與基金托管人簽訂托管協議，由托管人對基金財產進行托管，基金財產與基金管理人和托管人均實現風險隔離，不屬于二者的破產財產。同時，基金管理人與物業人簽訂協議，委托其對物業進行管理。緊接著關于受益分配的問題，基金管理人將期末經審計的可分配凈利潤的 90%以上金額以派息的形式分派給投資者，每年至少派息一次。最后關于投資退出，REITs上市后，基金份額持有人可通過二級市場轉讓證券實現退出。主要參與者包括：房地產開發商、資產管理公司、基金管理公司、基金托管機構和多種投資者。

3 REITs法律缺陷

由于我國規范REITs所涉及的法律法規尚不健全，所以只能借鑒《公司法》《證券法》《房地產法》和《稅法》等有關法律法規。不足之處具體如下：第一,《公司法》和《證券法》方面的障礙，在根據《公司法》的規定，在決策機制上，公司的經營較易受股東干涉，第一大股東可能對管理層決策有較大影響力，不符合REITs作為一種基金匯集投資者基金由專業管理人運營管理的理念。在現有《證券法》的框架下，國內的不動產資產很難按照中國香港地區、新加坡等地來公開發行REITs；第二，《證券投資基金法》方面的障礙，在作為REITs的載體下，無論是直接投資于不動產，還是通過投資項目公司股權的方式間接投資不動產，作為其投資標識的不動產、項目公司股權均不屬于嚴格意義上的“上市交易的股票、債券”。因此，REITs突破這一規定仍需一定的時間。

4 建議

第一，筆者粗略估計在2020年到來之際，我國的養老地產將迎來高速增長時期，2015年到2019年是我國養老地產模式的探索期，房地產開發商應該做好積極地準備來迎接養老地產市場成熟時候的爆發式增長，而對于目前已經在養老地產中試水或者擁有成熟投資運營的房地產企業而言，則更有可能成功。

第二，養老地產與傳統開發建設項目而言，屬于資金密集型行業，前期需要投入大量的且充裕的資金，且在投資回收方面又需要較長的期限，所以對于房地產行業的龍頭企業對于支持養老地產資金投入而言，則更加得心應手。

第三，十九大報告以來，許多房地產企業已經把養老地產的投資發展已經上升到房地產投資戰略層面上來了，對于房地產企業龍頭如恒大、萬科等更已經把養老地產作為公司未來投資發展方向的具體之一，且這些企業在執行力方面更加勝人一籌。

5 總結

筆者認為，就前幾年的養老地產投資環境來看，在房地產投資市場上養老地產的所占份額在逐漸增加，養老地產是實現投資多元化的一個融資創新，其特有的非周期性本質，能夠有效地實現投資組合的均衡，REITs擁有金融屬性和不動產屬性，利用房地產信托投資基金（REITs）進行老年地產的投資創新，對于我國REITs的未來發展具有重大意義，但眾所周知，我國要發展 REITs還面臨著各種問題，如房地產市場自身的問題及法律制度的不完善、金融市場的不成熟等諸多困難和障礙，所以未來在養老地產房地產信托投資基金領域，我們要把握好國家政策導向的同時，利用好REITs，實現真正的投資創新。