論房地產(chǎn)信托投資基金助推養(yǎng)老市場發(fā)展

郭麗華 張珈榕

(1 吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院， 吉林 長春 130118；2 吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院， 吉林 長春 130118）

0 緒論

截止到2017年12月為止，我國老齡化平均速度已遠遠超過全球老齡化平均速度，達到3.4%。隨著生育率下降，老齡化的加速，勞動人口數(shù)量不斷銳減，老年人的撫養(yǎng)費占比在不斷地上升，養(yǎng)老需求已到了爆發(fā)的時候，養(yǎng)老問題亟待解決。而如今，養(yǎng)老市場的供給需求存在著嚴重的不平衡，匹配度過低，公立醫(yī)療機構(gòu)又一床難求，私立醫(yī)療機構(gòu)又兩極分化。所以以往的養(yǎng)老方式已不能滿足過半的老年人了。最近幾年，作為養(yǎng)老市場的載體“養(yǎng)老地產(chǎn)”已成為眾多關(guān)注的焦點。養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義就是專門為老年人的晚年養(yǎng)老需求而開發(fā)的具有針對性的地產(chǎn)產(chǎn)品。它具有如下特點：單一的消費群體，因為此地產(chǎn)的消費對象還是主要是為老年人所開發(fā)的；特殊的產(chǎn)品功能，在開發(fā)建設(shè)前期，充分考慮配套設(shè)施、交通路線、醫(yī)療看護等符合老年人的生理特點的情況；社區(qū)生活的廣泛性，在符合老年人生理特點的同時，要照顧老年人的心理需求，在娛樂、學(xué)習(xí)、情感交往上更加注重。所以，老年地產(chǎn)又可以稱之為“關(guān)懷地產(chǎn)”和“銀色地產(chǎn)”。

1 REITs內(nèi)涵

在我國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引著不同行業(yè)的投資者，這其中包括房地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、實業(yè)集團、保險機構(gòu)以及其他財務(wù)投資者，在養(yǎng)老地產(chǎn)中扮演者不同或者重疊的角色。但從整體看來，房地產(chǎn)企業(yè)仍是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和提供養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運營的主體，針對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，第一，養(yǎng)老地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)而言，他需要房地產(chǎn)開發(fā)商在醫(yī)療維護、后續(xù)保健上更加考慮老年人；第二，養(yǎng)老地產(chǎn)的前期需要大量的資金投入，資金回報又存在著較長的回收期，又存在著局限的溢價力，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大大提高資金籌措的能力。考慮多種因素尤其資金缺口問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)上，探索新的融資模式 REITs（Real Estate Investment Trusts）進行投資探索。REITs簡而言之，通過發(fā)行收益憑證方式來募集資金投入，并將來自房地產(chǎn)投資的大部分收益按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)投資信托基金。REITs主要特征①可以上市交易，具有很好的流動性②資產(chǎn)多元化，經(jīng)營管理專業(yè)③具有稅收中性優(yōu)勢

④高比例派息⑤低杠桿運作⑥進行積極管理，公司治理結(jié)構(gòu)完善

2 REITs流程運作

根據(jù)近年來國際經(jīng)驗及國內(nèi)主管機關(guān)和市場機構(gòu)的研討情況，國內(nèi) REITs按照資產(chǎn)組成和投資收益的來源分配，REITs可以分為權(quán)益型和抵押型。根據(jù)投資環(huán)境分析，偏好權(quán)益型和抵押型的REITs投資者比例成3：1。所以根據(jù)國內(nèi)目前的法律環(huán)境，未來采取“契約型結(jié)構(gòu)”的可能性較大，即權(quán)益型REITs。權(quán)益型REITs指的就是投資者擁有房地產(chǎn)并對其進行經(jīng)營管理來獲得一定的收入，投資收益來源包括租金收入及其他增值收益。未來很大可能的權(quán)益型REITs養(yǎng)老地產(chǎn)的基本操作流程：首先簽訂信托契約：投資者作為委托人，與基金管理人簽訂信托契約，將資金委托給基金管理人設(shè)立REITs，成為基金份額持有人。然后將投資標的資產(chǎn)，將REITs向原物業(yè)持有人購買其持有的具體穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)的公司股權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)。接著選聘托管人和物業(yè)管理人，基金管理人與基金托管人簽訂托管協(xié)議，由托管人對基金財產(chǎn)進行托管，基金財產(chǎn)與基金管理人和托管人均實現(xiàn)風(fēng)險隔離，不屬于二者的破產(chǎn)財產(chǎn)。同時，基金管理人與物業(yè)人簽訂協(xié)議，委托其對物業(yè)進行管理。緊接著關(guān)于受益分配的問題，基金管理人將期末經(jīng)審計的可分配凈利潤的 90%以上金額以派息的形式分派給投資者，每年至少派息一次。最后關(guān)于投資退出，REITs上市后，基金份額持有人可通過二級市場轉(zhuǎn)讓證券實現(xiàn)退出。主要參與者包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、基金托管機構(gòu)和多種投資者。

3 REITs法律缺陷

由于我國規(guī)范REITs所涉及的法律法規(guī)尚不健全，所以只能借鑒《公司法》《證券法》《房地產(chǎn)法》和《稅法》等有關(guān)法律法規(guī)。不足之處具體如下：第一,《公司法》和《證券法》方面的障礙，在根據(jù)《公司法》的規(guī)定，在決策機制上，公司的經(jīng)營較易受股東干涉，第一大股東可能對管理層決策有較大影響力，不符合REITs作為一種基金匯集投資者基金由專業(yè)管理人運營管理的理念。在現(xiàn)有《證券法》的框架下，國內(nèi)的不動產(chǎn)資產(chǎn)很難按照中國香港地區(qū)、新加坡等地來公開發(fā)行REITs；第二，《證券投資基金法》方面的障礙，在作為REITs的載體下，無論是直接投資于不動產(chǎn)，還是通過投資項目公司股權(quán)的方式間接投資不動產(chǎn)，作為其投資標識的不動產(chǎn)、項目公司股權(quán)均不屬于嚴格意義上的“上市交易的股票、債券”。因此，REITs突破這一規(guī)定仍需一定的時間。

4 建議

第一，筆者粗略估計在2020年到來之際，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來高速增長時期，2015年到2019年是我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式的探索期，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該做好積極地準備來迎接養(yǎng)老地產(chǎn)市場成熟時候的爆發(fā)式增長，而對于目前已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)中試水或者擁有成熟投資運營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，則更有可能成功。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)項目而言，屬于資金密集型行業(yè)，前期需要投入大量的且充裕的資金，且在投資回收方面又需要較長的期限，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)對于支持養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入而言，則更加得心應(yīng)手。

第三，十九大報告以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)的投資發(fā)展已經(jīng)上升到房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略層面上來了，對于房地產(chǎn)企業(yè)龍頭如恒大、萬科等更已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)作為公司未來投資發(fā)展方向的具體之一，且這些企業(yè)在執(zhí)行力方面更加勝人一籌。

5 總結(jié)

筆者認為，就前幾年的養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境來看，在房地產(chǎn)投資市場上養(yǎng)老地產(chǎn)的所占份額在逐漸增加，養(yǎng)老地產(chǎn)是實現(xiàn)投資多元化的一個融資創(chuàng)新，其特有的非周期性本質(zhì)，能夠有效地實現(xiàn)投資組合的均衡，REITs擁有金融屬性和不動產(chǎn)屬性，利用房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）進行老年地產(chǎn)的投資創(chuàng)新，對于我國REITs的未來發(fā)展具有重大意義，但眾所周知，我國要發(fā)展 REITs還面臨著各種問題，如房地產(chǎn)市場自身的問題及法律制度的不完善、金融市場的不成熟等諸多困難和障礙，所以未來在養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)信托投資基金領(lǐng)域，我們要把握好國家政策導(dǎo)向的同時，利用好REITs，實現(xiàn)真正的投資創(chuàng)新。