三四線樓市的冬天正在來臨

黃志龍

最近，深耕三四線城市的“房企一哥”碧桂園，要求各項目不惜犧牲規模和利潤，快速回款；另一房地產巨頭綠城也在堅決執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，準備過冬的意味漸濃。

深入探究，近期一系列新的政策動向和供需兩端的微妙變化，預示著三四線城市的房地產市場要涼了。

三四線樓市繁榮已近尾聲

在一二線城市嚴厲調控、三四線城市大規模棚改和貨幣化安置推動下，三四線城市完成了階段性去庫存目標，中央去庫存政策正在發生變化。

從數據上看，三四線城市需求端也漸顯疲態。在此，我們以全國商品住宅銷售面積減去40個大中城市商品住宅銷售面積，大致可以推算出三四線城市商品住宅銷售面積。今年1-5月，三四線城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%，告別了持續兩年的高速增長勢頭。從趨勢上看，三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論三四線城市與一二線城市的人口凈流入、產業競爭力等長期因素，只看近期國開行的棚改政策調整和三四線城市價格過高等因素，均預示著后期三四線城市的需求還將持續回落。

一方面是國開行的棚改政策調整。從官方媒體《中國經濟周刊》發文“去庫存目標已實現 棚改貨幣化無保留必要”，到近期國家開發銀行棚改政策調整——棚改項目的審批權先上收總行，新項目基本暫停審批，都預示著 2014年以來全國范圍內的大規模棚改將告一段落。

另一方面是三四線城市的價格優勢正在減弱。長期以來，三四線城市一直是被投資者遺忘的角落，其房價上漲也遠遠低于一二線城市。然而，2017年9月，三四線城市房價漲幅在歷史上首次超過一二線城市，并持續至今。其原因主要有三點：一是一二線核心城市史無前例的嚴厲調控政策；二是棚改過程中貨幣化安置不斷提高，新增的住房需求推動了“庫存下降、房價上漲”趨勢；三是三四線城市房價長期滯漲，使得這些城市相對核心城市房價來說性價比更高，一二線城市流動人口返鄉購房意愿增強。

然而，中國房地產業協會的數據顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價數據也顯示，今年5月三線城市住房均價首次破萬，達到10109元/平米。全國100個大中城市中，三線城市與一二線城市房價之比分別達到0.202和0.657，均創下了2016年以來新高。由此可見，三四線城市房價洼地的優勢正在減弱。

住房庫存將重回上升通道

三四線城市房地產景氣將回落，不僅表現在需求端上，更表現在供給側。

經過本輪去庫存政策，三四線城市庫存量已降至新低，但是一大批新增庫存正在接踵而至，這從以下兩方面數據能得到驗證。

首先，三四線城市新增土地持續高增。2017年下半年和2018年上半年，全國100個大中城市中，三線城市土地成交面積1.29億平米，按一年計算，創下近四年來新高。而上一輪三四線城市土地成交高峰期是在2010年至2013年，也正是這四年的土地大規模出讓，使得2015年末全國住房庫存達到歷史高點，國家出臺史無前例的去庫存政策。因此，2017年下半年以來的大規模新增土地，意味著三四線城市將經歷新一輪補庫存周期。

其次，三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升。今年1-5月，全國住宅新開工面積增速已回升到 13.2%，而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%，這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高于13.2%，經測算大約為17.3%。同樣，40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%，而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%，遠遠高于全國房屋施工面積增速（2.5%）。這或許預示著下半年或明年，伴隨著需求端持續回落趨勢，三四線城市住房庫存將重回上升通道中。

三四線的房產還能不能買？

綜合來看，去庫存目標完成、棚改政策調整，預示著三四線城市房價的政策預期正在發生改變，加上房地產融資環境的收緊，或許只有身在一線的碧桂園、綠地等房企巨頭才能提前感知到三四線樓市的陣陣寒意。

最后需要指出的是，三四線城市與一二線核心城市最大的區別，不僅在于需求層面的人口流入、收入水平和產業競爭力的差異，更體現在一二線城市土地供應約束和缺口較大，而三四線城市的土地可以接近無上限供應。

這或許意味著，三四線城市的不動產永遠是以居住功能為主、投資屬性為輔。如何抉擇，相信看懂此文的投資者心中已經有了答案。