杜向東 甘肅電投房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

引言

這幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了政府的宏觀調(diào)控和規(guī)范化指導，其發(fā)展也越來越穩(wěn)健。然而，我國各地還在進一步推進城市化建設(shè)，特別是在一些舊城改造的拆遷方面，社會各界的聲音各不一致，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在房地開發(fā)和建設(shè)中出現(xiàn)了很多阻礙。如何處理好拆遷過程中面臨的種種問題，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中面臨的外部風險

（一）宏觀政策風險

我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開政府的整體規(guī)劃和宏觀調(diào)控，政府通過控制土地開發(fā)方式和規(guī)模來控制土地供應(yīng)量，進而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)方向和規(guī)模。另外，政府還會頒布一系列規(guī)章制度來限定房屋設(shè)施的各項指標，如：房屋占地面積、房屋高度、房屋密度、房屋周邊綠化面積、房屋周邊公共設(shè)施規(guī)模等，這些指標的出臺對房地產(chǎn)企業(yè)判斷其項目定位和性質(zhì)具有重大的影響。除此之外，政府還會根據(jù)市場情況，通過調(diào)整房地產(chǎn)稅收、貸款利率等一系列方式來調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)進程，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)過冷或者過熱等不好情況的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中需要考慮的風險不僅有如上的與政府性宏觀調(diào)控相關(guān)風險，還應(yīng)該關(guān)注地方政府出臺的相關(guān)政策。每個城市或者地區(qū)都有相應(yīng)的發(fā)展水平，其地方政府的發(fā)展政策和方向、拆遷補貼政策、古建筑保護方針各有不同，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注地方相關(guān)政策，從而有效避免其在拆遷過程中面臨的問題。

（二）社會風險

在現(xiàn)階段，因拆遷糾紛引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)開展項目受阻的情況時有發(fā)生，很多“釘子戶”誓不拆遷的現(xiàn)象最終導致了房地產(chǎn)開發(fā)施工企業(yè)和居民的矛盾。這些矛盾小則引發(fā)爭執(zhí)導致房地產(chǎn)企業(yè)的施工計劃無法順利進行，大則導致強拆強擋的血案，對人民生命財產(chǎn)造成了嚴重損害，對社會風氣造成了惡劣的影響。圖表1列示的是蘭州城市更新拆遷補償民事糾紛案件的統(tǒng)計結(jié)果，這種民事糾紛不僅阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的順利進行，而且造成了不好的社會影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中應(yīng)當積極面對相關(guān)的社會問題，采取恰當?shù)拇胧┮?guī)避社會風險，促進拆遷工作順利進行。

（三）其他外部風險

房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的過程，其中涉及的時間跨度長，涉及人員規(guī)模龐大，對企業(yè)整體把控有嚴格的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在開展拆遷事宜中，還要關(guān)注一些其他的外部風險。比如說，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注其特定房地產(chǎn)項目所在地的氣候環(huán)境狀況，避免因自然災(zāi)害而導致項目受阻的情況發(fā)生；房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注城市行政干預(yù)，特別是涉及到老城重點保護的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要及時掌握房地產(chǎn)拆遷的優(yōu)惠政策和相關(guān)財政擔保政策，積極應(yīng)對行政干預(yù)風險。當然，有些風險屬于房地產(chǎn)企業(yè)不可避免的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當更多地關(guān)注可避風險，并對此采取相關(guān)措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中面臨的內(nèi)部風險

（一）金融風險

和其他投資性企業(yè)一樣，房地產(chǎn)拆遷離不開企業(yè)投資，投資就會產(chǎn)生金融風險。房地產(chǎn)投資的金融風險同樣主要存在于以下三個方面：利率風險、匯率風險和金融政策風險。利率風險來自于國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，國家通過對利率的調(diào)整來改變社會中資金的流向；匯率風險主要會因國際貨幣匯率波動從而影響與外幣結(jié)算的房地產(chǎn)投資；金融政策風險主要是會通過影響房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模來影響房地產(chǎn)企業(yè)拆遷投資的。

（二）經(jīng)濟風險

房地產(chǎn)企業(yè)作為盈利性企業(yè)，其目標同樣是經(jīng)濟利益最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目前，應(yīng)該對其投資經(jīng)濟效益有一個預(yù)期判斷。在項目可行的情況下，嚴格控制其在拆遷過程中的經(jīng)濟投入，避免因拆遷耗費過大而導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)濟損失的風險。

（三）內(nèi)部控制風險

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中，經(jīng)歷的時間跨度長、涉及的環(huán)節(jié)繁多，相關(guān)施工人員冗雜，這也很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理。在制度層面上，很多房地產(chǎn)企業(yè)因未制定良好的拆遷內(nèi)部管理制度，導致很多環(huán)節(jié)盡管耗時多、施工人員投入量，然而卻最終未能按時完成拆遷任務(wù)的情況發(fā)生。在技術(shù)層面上，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中或因只關(guān)注拆遷進度，或因拆遷方案不合理沒能達到良好的拆遷質(zhì)量，最終導致企業(yè)在后續(xù)項目建設(shè)中遇到一系列問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中還應(yīng)著重關(guān)注內(nèi)部控制問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中的風險規(guī)避措施

（一）建立外部風險識別機制

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立其自身的外部風險識別機制，適時地關(guān)注企業(yè)拆遷前后可能要面臨的外部風險。如房地產(chǎn)企業(yè)為避免來自法律法規(guī)方面的風險，應(yīng)緊密關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的頒布與調(diào)整，及時與有關(guān)部門進行溝通，在募集資金、運作機制、工作實施方面盡量滿足法律法規(guī)的要求，對有些有可能會違反規(guī)章制度的方面要及時調(diào)整或者與相關(guān)部門共同商討解決方案。對于其他外部風險，相關(guān)部門要積極地進行識別，對識別的風險要及時采取措施進行規(guī)避，以保證房地產(chǎn)企業(yè)順利進展拆遷工作。

（二）建立內(nèi)部風險管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷工作過程中，需要在內(nèi)部建立起風險管理系統(tǒng)，因為其對內(nèi)部風險的把控只靠經(jīng)驗判斷是不夠的。在拆遷之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該先對要進行的項目設(shè)計幾套可行的拆遷方案，再結(jié)合市場供求、價格規(guī)律等因素對拆遷方案進行進一步評估，最終選擇最合理的，能夠帶來最大價值的拆遷方案。房地產(chǎn)企業(yè)因利率變化、匯率變化等而引發(fā)的金融風險是需要相應(yīng)的指標進行量化的，為避免之后造成更大的經(jīng)濟損失，任何風險的發(fā)生都需要及時地采取應(yīng)對措施。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建立起內(nèi)部風險管理系統(tǒng)，將拆遷整個完整過程中的金融風險、經(jīng)濟風險進行及時的量化處理，轉(zhuǎn)化成企業(yè)可把控的因素。除此之外，房地產(chǎn)在拆遷過程中，要對其各個環(huán)節(jié)建立內(nèi)控管理措施，來規(guī)范工作流程，降低內(nèi)部風險。

（三）強化信息披露工作

信息不對稱是造成政府、企業(yè)、居民等利益相關(guān)者在房地產(chǎn)企業(yè)拆遷過程中產(chǎn)生矛盾的重要原因。在政府和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關(guān)系里，房地產(chǎn)企業(yè)要積極響應(yīng)政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策、房屋拆遷等規(guī)章制度，要在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上展開房屋拆遷工作，如果在期間遇到問題，企業(yè)要及時有效地和政府相關(guān)部門溝通，聽取政府部門的工作意見，建立和政府部門的良好社會關(guān)系。在居民和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關(guān)系里，房地產(chǎn)企業(yè)要在拆遷之前做好拆遷信息的公開工作，在聽取廣泛居民意見的基礎(chǔ)上，公布拆遷方案，讓居民深刻感受到拆遷工作的利益關(guān)系。在拆遷過程中，要建立居民信息反饋制度，時刻掌握拆遷工作的實施情況，處理好企業(yè)和廣大居民的關(guān)系，實現(xiàn)雙方的共贏。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中會遇到種種阻礙，這就需要其積極關(guān)注拆遷過程中可能遇到的各種內(nèi)外部風險，做好風險的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)拆遷工作的順利進行會對政府、房地產(chǎn)企業(yè)本身、城市環(huán)境、城市居民等利益相關(guān)者產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，促進多方面共同發(fā)展。希望本文對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的風險規(guī)避工作有所幫助。