建設房地產長效機制要強化金融監管

郭威 楊弘業

探索構建我國房地產長效機制是一個循序漸進的過程，有必要進一步強化金融監管，將房地產市場劃分為保障性住房市場和改善型住房市場。根據兩類市場主體具有的差異化定位和需求，制定并實施有助于長效機制建設的精準化金融政策。

去年12月，中共中央政治局召開會議時指出，著力抓好重點工作，其中提到，“要加快住房制度改革和長效機制建設”。數據表明，近十年的房價上漲與寬松貨幣政策下的流動性過剩呈現明顯的正相關性，房地產價格在金融市場的推波助瀾下極易產生高杠桿，價格泡沫與日俱增，因此，防控房地產泡沫的風險是降低金融風險的關鍵內容之一。在去年7月召開的第五次全國金融工作會議中，習近平明確指出，“強化監管，提高防范化解金融風險能力，要以強化金融監管為重點，以防范系統性金融風險為底線”。從我國金融市場發展歷程來看，房地產市場始終與金融發展如影隨形。金融監管也就理所應當地成為房地產長效機制的必要前提和根本保證。因此，本文認為要正確認識和加強金融監管對房地產市場發展的重要作用，完善監管體制與預防金融風險，在深化金融體制改革中積極探索構建房地產長效運行機制。

房地產長效機制的主要內涵和基本取向

去年10月10日國家統計局局長寧吉喆在新聞發布會上透露，“房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺”。這一消息立刻引發社會各界對房地產市場的廣泛關注。雖然我國學者關于房地產長效機制的解讀和未來樓市走勢的判斷尚未統一，但可以肯定的是，長效機制已經距離我們越來越近。那么，究竟什么是長效機制？2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》中，官方首次系統性闡述“長效機制”，包括：調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。所以從目前來看，長效機制將推動房地產市場進入平穩運行期，成為我國新常態下經濟穩定發展的基石。

從最初的限制購買、限制貸款到限制價格、限制銷售，全國各個主要城市均已執行了“四限”措施。截至目前，我國已經有近60個城市實施房地產市場政策調控，以北京市房地產市場的調控政策為例，調控呈現明顯的“從需求端到供給端，從短期調控到長效機制”的演變路徑。那么，未來房地產長效機制的基本取向如何呢？總體來看，即達成“金融市場有監管，保障住房有保證，改善市場有需求”的長效機制。

房地產長效機制與金融監管緊密相關

2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產市場的發展屬性作出了明確定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。習近平在十九大報告中再次強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這一通俗化語言表達的背后卻有著豐富的理論內涵，從理論上說，房地產同時具有資本品與消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應當遠大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市場行為的同質性，過去很長一段時間內住房都被視作投機炒作與賺錢謀利的工具。因此，“房子是用來住的，不是用來炒的”實際上強調的是住房的消費品屬性，是立足于基本國情和房地產政策實踐教訓對房地產市場長期發展方向的科學再定位。

在各類金融風險之中，銀行發放的夾層融資危害性尤其嚴重。近年來房地產市場價格飆升的最主要原因就是由于監管漏洞的存在，大量違規資本從各領域涌入房地產市場，造成金融風險的積聚。這些監管漏洞與金融風險，不但對房地產市場本身造成危害，而且對整體經濟的平衡協調，對全社會的穩定和諧也產生了極大的負面影響。因此，房地產長效機制的構建成為房地產市場穩定可持續發展的長期制度保障，也成為化解金融風險的切實有效途徑。

強化金融監管，加強房地產長效機制制度基礎建設

為促進我國房地產市場平穩健康發展，需要加強對房地產金融行業的監管并根據自身發展規律制定出一套科學、合理的房地產金融監管制度，嚴格遵守監管標準開展監管工作，為建設房地產長效機制提供堅實的制度基礎。

第一，完善商業銀行房地產貸款監督管理體系。為了適應全面建設房地產長效機制的新要求，一方面要嚴格控制房地產貸款的增長速度，降低房地產貸款在金融資產中的比例，在“去杠桿”的過程中深化供給側結構性改革。對于首套剛需住房可以適量增加貸款數額，并對符合要求的購房者給予優惠利率政策，滿足其住房需求。對于投機購房主體，則堅決不予貸款；另一方面，要建立房地產貸款風險控制機制，以謹慎原則降低商業銀行不良貸款發生的可能性。全面提高銀行業貸款的信息化程度，通過互聯網建立一個從銀監會到總行、從總行到支行的房地產貸款業務監控系統。

第二，建立宏觀審慎監管機制，逆周期調節房地產市場金融結構。在宏觀貨幣政策的制定和實施方面要充分考慮房地產周期性波動和政策時滯性的影響，在房地產的繁榮期和調整期應分別推出緊縮或寬松性的貨幣政策，以降低宏觀審慎政策對房地產業的影響幅度，防范由商業銀行貸款累積的系統性金融風險。在市場的周期波動中，央行應在房地產經濟發展的繁榮時期適當上調商業銀行貸款利率和撥備，以應對房地產行業調整期房地產價格下降所帶來的不良貸款增加和其他金融損失。

第三，推動金融監管體系法制建設。我國金融業正處于由分業經營向混業經營改革的過渡階段，應通過立法規定混業經營的金融監管模式，改變我國目前分散監管、重復監管和監管程序混亂的現狀。在具體實施方面，可以設立明確的法規條例提高“一行三會”之間的信息披露程度，如中央銀行應定期向證監會、銀監會、保監會通報已經實行的貨幣政策，三大監管機構應定期報告市場違規案例、風險評估報告等。立法限定房地產市場的資金來源渠道，謹防股市、債市等違規資本過多進入房地產市場。

分類實施金融政策，建設房地產長效機制

探索構建我國房地產長效機制是一個循序漸進的過程，有必要進一步在強化金融監管的基礎上，將房地產市場劃分為保障性住房市場和改善型住房市場。根據兩類市場主體具有的差異化定位和需求，制定并實施有助于長效機制建設的精準化金融政策。

第一，保障性住房市場方面，應當在建立多層次、多元化的保障性住房市場進程中有效優化和調節房地產金融的風險結構。從經濟學理論上看，保障性住房市場所具有的公共品屬性使其一方面在理論層面成為正確處理市場和政府關系的關鍵課題，另一方面在實踐層面也構成發展與完善我國社會保障體系的重要組成部分。從理論上看，居住權從古至今都是構成人類發展過程中基本權利的重要體現，更是反映社會和諧穩定的重要內容，人人都應當享有正當的居住權，正所謂“安居”才能“樂業”，特別是對于那些中低收入階層，從各個國家的住房發展實踐來看，加快保障房體系建設是使其獲得居住權的重要途徑之一。因此，保障性住房所具有的公共產品屬性決定其融資方法和銷售模式應與商品房有所區別。首先，加強保障性住房市場頂層設計的科學性和合理性，正確處理好市場和政府的關系，政府在保障性住房供給方面應當更多地積極發揮作用，如荷蘭和新加坡的保障性住房市場，政府在規劃實施、資金使用以及運營管理等各個環節發揮著主導作用，美國則表現為以市場供給為主，政府支持為輔，政府通過完善市場機制促進銀行、證券等金融機構與資本市場以及政府相關部門的合作，政府主要發揮引導、協調和監管等作用。其次，充分調動社會各類資本的積極性共同發展保障性住房市場，單靠政府財政難以滿足保障房市場資金需求，特別是在當前我國城鎮化快速推進階段，資金缺口問題尤為突出，可以通過規范引導各類社會資本以多元化的方式參與到保障性住房市場當中，拓寬市場資金來源，提高資金使用效率，分散和降低金融風險，同時制定與之相協調的金融政策，既保證保障性住房市場資金來源的穩定性和持續性，又可成為控制房地產“影子銀行”規模的有效路徑，有助于改善房地產金融體系，調整房地產供需結構。

第二，改善型住房市場方面，積極推動住房租賃體系建設滿足改善型住房需求，精準化實施限購限售政策防止投機炒房行為，共同滿足改善型住房需求。一方面，理性引導房屋需求者區分“有房住”和“有住房”的概念，探索以“租購同權”為突破口，推進“租售并舉”的有效路徑，在滿足改善型需求的同時抑制房價過快上漲。各級政府可通過建立住房租賃管理中心，以市場為主導對房屋租賃進行定價，同時給予租房者以財政補貼和稅收優惠政策，根據改善型住房需求的自身特點提供相應的專業化租賃服務，建立住房租賃市場發展的長效機制；另一方面，實施能滿足改善型住房者需求的精準化限購限售政策，嚴控投機炒房行為，恢復改善型住房的消費品屬性。隨著我國房地產長效機制的建立，政府必須科學合理地確立和實施限制交易政策，鼓勵居民通過辛勤勞動獲取資金改善其家庭住房環境，對于真正因為投機型需求過多而導致房價上漲的城市實施精準限購和限售。建立完善的住房信息聯網、不動產登記等制度，以準確掌握我國各城市住房供需狀況，更為科學、精準地制定調控政策。此外，還應研究和制定有利于建設房地產長效機制的其他相關配套政策措施，最大程度地降低限購限售政策對市場產生的負面影響。

綜上所述，在經濟發展新常態背景下，必須以有效的金融監管作為制度基礎，根據自身發展規律，積極構建一整套科學、合理的房地產長效機制，使房地產市場更好地適應經濟發展新常態的內在要求，對于保障我國居民基本居住權益，維護我國宏觀經濟長期穩定，促進經濟社會和諧發展，全面建成小康社會具有至關重要的意義和作用。