重拳整治還房地產市場一片潔凈天空

本刊記者 邱曉穩

房地產業不僅關乎千家萬戶生活，且對經濟平穩健康運行舉足輕重。近年來，中央多次重申“房住不炒”總原則，并始終堅持從嚴調控不動搖。與此同時，在房產暴利的驅動下，各地房地產市場也呈現出了新的不良狀況，滋生了各種攪擾房地產市場的亂象，在一定程度上導致了房價的畸形波動，嚴重破壞了公平交易秩序，致使整個樓市暗流涌動，社會“購房焦慮”情緒蔓延，人民群眾利益得不到保障。

樓市調控升級 直指市場亂象

隨著2018年以來，市場熱度再起，房地產亂象再次叢生。有人借“人才新政”降低落戶購房門檻的機會入市炒房，更有企業利用限購漏洞投機炒房，更多的人則看到了限價政策導致一二手房價格嚴重倒掛的牟利空間；有房企捂盤惜售、制造搶房假象、全款優先拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費、虛假搖號、炒賣房號、內定房源；部分中介機構則發布虛假價格信息、哄抬房價、違規提供“首付貸”；還有部分虛假廣告誤導購房人，部分媒體為吸引眼球炒作渲染等。這些市場亂象已經引起了市場恐慌，加劇房價上漲預期，嚴重侵害普通老百姓的利益，亟待加以治理。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”習近平總書記道出了住房的根本屬性，說出了人民群眾的心聲，明確了房地產市場調控的方向。社科院《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2018年上半年，多部委的調控政策密集出臺，全國各地出臺房地產調控政策也頻率空前。在“房住不炒”的定位下，截止6月底已有逾50城出臺調控政策，真正做到了“因城施策”、“精細調控”，堅決抑制非理性購房需求。

2018年1月13日，銀監會發布通知稱，印發《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》將在全國范圍內深化整治銀行業亂象。其中，《通知》點名指出，違反房地產行業政策等銀行業行為都將被列入重點整治?！锻ㄖ愤€要求，各銀行業金融機構和各級監管機構要抓住服務實體經濟這個根本，嚴查資金脫實向虛在金融體系空轉的行為，嚴查“陽奉陰違”或選擇性落實宏觀調控政策和監管要求的行為，形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環。很明顯，這將是一大風向標，想要依賴高杠桿買房的路子將逐一被堵死。

2018年6月20日，國務院常務會議明確，要堅持穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理充裕和金融穩定運行；支持銀行開拓小微企業市場，運用定向降準等貨幣政策工具，增強小微信貸供給能力。為了防止新增資金流入房地產等領域，央行此次對資金用途作了明確限制，要求相關金融機構把新增資金主要用于小微企業貸款投放，并適當降低小微企業融資成本，改善對小微企業的金融服務。

2018年6月28日，針對房地產市場亂象，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委于近日聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

定向降準剛剛落地，央行剛剛宣布貨幣政策從“合理穩定”變成“合理充?！?，七部委的反炒房治理行動就開始上馬。與反炒房戰同時到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業單位購房等配套手段，樓市強監管的意味不言自明。

之前是分城而治，進而是強制約談，如今到了七部委聯合出動。其中圍堵四個領域，分別是炒房團伙、黑中介、無良開發商、虛假房地產廣告。對之前違規操作的部門和人員堅決問責。

此次整治的內容對房地產行業各個層面上的違規做法都有所涉及。從供應端層面管控操縱房價和房源，從交易層面管控包括陰陽合同在內的中介違規行為，從房屋買賣流程上對公積金貸款進行管控。對虛假廣告的管控屬于本輪房地產市場中的新內容，過去這方面內容相對少，但現在明顯強化。

重拳整頓 促房地產市場健康長足發展

中國房地產信息本來不對稱，對于普通群眾來說，獲取信息的途徑無非就是網絡、中介、開發商還有親戚朋友，如果其中三方都是虛假信息故意炒作樓市，所有人都不會知道真正的市場行情，從而全民跟風炒樓。不對稱的房地產市場信息，不僅嚴重擾亂了市場秩序，處于信息不對稱弱勢方的社會公眾是受害者。

房地產中介行業不規范由來已久，針對房地產中介行業的專項整治也已有過多次。屢亂屢治，但是一直難以根治?，F行規范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部于2011年共同發布的《房地產經紀管理辦法》，住房和城鄉建設部2010年發布的《商品房租賃管理辦法》，以及2016年發布的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》等。

2013年7月9日，住房和城鄉建設部、國家工商總局就聯合發布《關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知》，要求各地大力整頓房地產中介市場，嚴查房地產中介機構和經紀人員的10類違法違規行為。

房產中介行業最大的痛點是因信息不對稱造成的房源真實性問題。中介公司通常不讓買賣雙方見面，這就造成了信息不對稱、交易不透明。目前中介公司怕買賣雙方私下交易，采用禁止雙方見面的現象確實存在。這杜絕了跑單現象，維護了中介公司自身的權利，但這種不透明的交易方式也給了不法中介可乘之機。

調控房地產市場、保證市場平穩健康發展，是一項綜合工程，涉及多個環節，其中房產中介是不可或缺的一環。而治理房產中介市場，則更需要多方的長期努力。

2016年，住建部就會同有關部門開展了房地產市場秩序專項整治工作，嚴厲打擊了違法違規行為。對存在違法違規行為的508個在售樓盤項目和984個中介機構依法進行了處罰。

這些違法違規行為大致歸為兩類：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發布虛假信息和廣告，捏造或者散布謠言等；一類是違法違規的銷售行為，包括無證銷售、違規代理、變相收取定金、捂盤惜售、暗中加價收費、不明碼標價、“一房多賣”等。

2016年7月29日，住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，以加強房產中介管理。通過有針對房屋中介市場的專門立法，提高法律層級，有助于明確各監管部門的職責，確保執法的順利展開。2016年開展的房地產市場秩序的專項整治工作，有效維護了消費者權益，對穩定市場、穩定預期起到了積極的作用。

2017年11月25日，住建部和發改委聯合發布了《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》，這是一次大范圍跨省大檢查，對開發商的各項違規行為進行檢查和處罰，包括捂盤、炒作、捆綁銷售等違規行為。對于這些違規行為，一旦被查處，將會對開發商進行公開通報、處罰，情節嚴重的甚至追究刑事責任和市場禁入。該檢查工作方案不再由地方自查，而是由其他身份的檢查人員進行檢查，進行跨省之間相互檢查，從而避免地方保護，避重就輕的現象出現，減少包庇。

2017年住建部則繼續深入開展專項整治工作，持續整頓規范市場秩序，不斷凈化市場環境：第一，繼續加大整治力度。始終保持高壓嚴查的態勢，對開發企業和中介機構的各種違法違規行為堅決予以嚴厲打擊，發現一起，查處一起，通報一起，決不姑息、決不手軟，堅決將“害群之馬”依法清出市場。第二，將規范住房租賃市場秩序作為重點，嚴厲打擊租房租賃市場上的違法違規行為，大力整治“黑中介”、“黑二房東”，保護租房群眾的合法權益。第三，加大處罰力度，對違法違規的企業依法采取停止預售，取消網簽資格，處以罰款等措施；對涉嫌違反價格、金融、工商等相關法律法規的，及時移交有關部門處理；構成犯罪的，移交司法機關，依法追究刑事責任。第四，加強信用體系建設，將開發企業和中介機構的違法行為記入信用檔案，建立失信聯合懲戒制度，促進企業依法誠信經營。第五，加快立法，規范房地產開發、銷售、租賃和中介行為，明確對違法違規行為的認定，提高處罰標準，切實維護消費者的合法權益，促進市場健康有序發展。

2018年7月初至12月底，七部委聯合出動，共同出擊，治理房地產亂象。住建部此次整治的30個城市名單是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

打擊房地產“黑中介”是此次治理的重點。住建部副部長倪虹在“2018中國房地產經紀年會”上表示，一些經紀機構行為不規范，行業發展中還存在一些問題。這些問題損害了行業形象，需要共同努力，加以規范。

倪虹副部長說，房地產經紀行業要堅決貫徹執行房地產調控政策，經紀機構和經紀人員要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，全行業要堅決剔除行業不良規則，堅決制止違反房地產調控政策的行為；要切實維護群眾合法利益，經紀機構和從業人員要不斷規范自身行為，維護交易群眾的合法權益；要努力提高專業服務水平，推進從業人員職業化發展，促進形成一支穩定、專業的行業隊伍，加強人員職業培訓和繼續教育，提高職業安全感、歸屬感和榮譽感，提升行業的吸引力和凝聚力。

此外，為促進房地產市場健康發展，相關立法工作正穩步推進。目前，《住房租賃條例》《住房銷售管理條例》已經被列入國務院2018年立法工作計劃。

多方聯動 還房地產市場一片潔凈天空

中國社科院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2018年1月至5月，全國各地出臺房地產調控政策達159次。專家預計，下半年樓市調控將繼續呈現收緊態勢，調控精準性將進一步提高。七部委治理樓市亂象既包括北京上海這類一線城市，也包括西安、宜昌等大量二三線城市。這充分表明當前樓市調控沒有放松跡象，各地政府也不應該懈怠，而是要積極管起來，讓樓市真正步入平穩發展態勢。

如今，中國對于房地產市場已經有了明確的定位，就是滿足實際的居住需求，而不是投機炒作。在實踐中，房地產市場中存在的種種亂象，推高了居民為了居住而購房或租房的成本，致使少部分群體獲利，而供求關系扭曲、市場價格失真、市場預期混亂。住建部等多部委聯手治理，劍指問題的源頭，清除積弊，最終促進房地產市場健康發展。與此同時，中國人民銀行貨幣政策委員會在2018年第二季度例會上也再次強調了“穩健的貨幣政策保持中性”“管好貨幣供給總閘門”“優化融資結構和信貸結構”“提升金融服務實體經濟能力”等政策基調。這也釋放了穩定房地產調控的信號。

房地產調控是一項系統工程，維護房地產市場秩序也是一攬子工作，需要多部門聯動配合，更需要地方政府大力推進和落實。七部門專項整治除了以往參與過調控的銀保監會、稅務總局外，還聯合了市場監管總局，尤其是中宣部、公安部、司法部的加入，將亂象整治的力度進一步增強，能夠形成對輿論的約束和對違法行為的震懾作用，未來對專項行動實施過程中發現的違法違規行為，將依法從嚴懲處；對治理力度不夠、政策落實不到位的地方和部門，將堅決問責，由此形成多部門共治共管的調控局面。

從房地產行業的角度來說，有效的行業自律既是對消費者的保護，提高房產中介行業的公信力，也有利于促進房地產行業的健康發展。首先，應要求房產中介持證上崗，完善房產中介公司和從業人員的誠信檔案，對于違規操作的機構和個人需對外公布，強化從業人員的法律意識。其次，承接房地產中介業務時應推行統一的中介合同示范文本，統一格式、條款、違約金等，防止“霸王條款”的出現。第三，應鼓勵從業機構和人員舉報行業內違規行為，相互約束，并積極接受社會監督、檢查。

規范行業發展，需要政府加強有效監管，細化職責，嚴肅查處。要強化日常的監管，將重點對準超范圍經營等問題，加強中介公司年度的考核，堅決清除和淘汰違規操作的房產中介公司；要規范房產中介行為，建立從業人員不良記錄和行業禁入制度；房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，政府需要建立部門聯動監管機制，加強對監管機構的督導和問責，還房產中介行業一個健康的市場。

與此同時，如七部委《通知》要求，要廣泛發動群眾監督，暢通群眾舉報投訴渠道，對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，及時公布查處結果，回應社會關切，著力構建房地產市場共治共管的局面。要加強政策解讀，正面引導輿論，定期集中曝光違法違規典型案例，形成震懾，為房地產市場營造良好輿論環境。

黨的十九大以來，住建部多次強調要建立完善差異化的調控政策體系，建立和完善房地產統計和市場監測預警機制，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。七部委聯合出動，共同出擊，治理房地產亂象，必還以購房市場一片干凈的天空。房地產市場秩序需重拳整頓，習近平總書記要求的“房住不炒”的理念需一以貫之，人民群眾的切身利益更需得到有效保障。