肅清亂象利劍出鞘威力幾何

本刊記者 孫思

一直以來，落實房住不炒、抑制地產泡沫是我國宏觀政策的重要出發點，亦是推進我國供給側結構性改革及創新驅動發展戰略的重要抓手。

回顧近年來我國的歷次樓市異動，各類投機炒房勢力伙同房產黑中介、房產開發企業相互勾連、沆瀣一氣，真實資訊渠道堵、虛假信息滿天飛，又或專業人士親自站臺現身說法，鼓吹房產投資價值，營造市場緊張情緒，加劇投機炒作氛圍……各類市場亂象層出不窮。

事實上，房地產市場存在著顯著的反饋環機制，加之購房群體的從眾心理及跟風效應，最初的價格上漲極易導致更高水平價格的出現，初始誘發房價上漲的因素亦被無限放大。

針對部分城市樓市異常升溫及炒房積弊，住建部會同中宣部、公安部、銀保監會等七部委定于2018年7月初至年底，先行試水北京、上海、深圳等30個城市，展開治理房地產市場亂象專項行動。隨著此項政策的持續推進，當前樓市的不合理預期必將得到及時矯正，房產市場穩健運行亦將計日奏功。

然則，知易行難，確保房地產有序發展可謂世界性難題，筆者欲借海內外相關政策之除弊興利，見微知類、鑒往資今。

北京

重拳打擊投機炒房，嚴控舉措持續升級。

早在2016年9月底，北京市就在全國率先推出房地產調控新政，內容囊括切實增加商品住房有效供應，完善商品住房銷售和差別化信貸政策以及多措并舉確保新建商品住房成交均價環比不增長三大方面。該市堅決貫徹 “房子是用來住的，不是用來炒的”定位落實，及時采取果斷措施，有效抑制投機需求。

2017年3月17日，北京市再次強化樓市調控措施，實施“認房又認貸”方針，二套房首付比例提高至60%。同時加大商品住房土地供應，確保新建商品住房成交均價環比不增長。配合此次新政的實施，北京市住建委亦會同房地產市場監管工作聯席會各成員單位，加大聯合執法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、造勢炒地以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為，并公開曝光，對違規主體，實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。

2018年上半年，該市加快推進已供土地共有產權住房建設，成效不菲，截至6月已有125萬平方米辦理完畢施工登記（許可）手續并實現開工。該市亦堅持職住平衡的分配原則，力促房源優先配售給項目所在區戶籍，項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

此外，北京市住建委亦及時跟蹤監測北京市房地產市場運行情況，每月上報直管部門，研究出臺政策措施，堅決落實“房住不炒”：5月25日，相關文件《關于加強限房價項目銷售管理的通知》出臺，意圖通過加強對本市“限房價、控地價”項目住房銷售的有效管理，建立“雙防雙保”、“梯級過濾匹配”等機制，實現差異化管理，抑制投資投機需求。

5月28日，亦聯合規劃國土部門發布《關于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，文件在住宅測繪成果審核、轉讓、登記三個方面提出了五條要求，其中包括嚴禁住宅隨意拆分，遏制投資投機性炒房行為等內容。與此同時，敦促市場主體落實調控政策，加大監管執法力度，聯合工商部門開展為期半年的房地產經紀機構專項整治工作。加強輿情監測分析及市場形勢解讀，及時組織新聞媒體、行業專家正面發聲，回應社會關切，合理引導市場預期。

廣州

對炒房客巧設“房卡”，重點抑制公積金炒房。

回首過往的2017年，廣州市為打擊樓市過熱，可謂殫精畢力，組合拳頻出。先是推出“認房又認貸”的317新政，其后祭出330新政作為有力補充，成為一線城市中首個對住宅出售時間作出限制的城市，嚴格管理贈與行為，并對假離婚、利用家人名額購房等政策漏洞再行填補，“封堵”投機行為。亦首次對商服類項目實施限制。隨后的331公積金新政又轉向戶籍區分：本市戶籍須足額連繳1年及以上，外地戶籍連繳2年以上，方可申請公積金貸款。多彈齊發火力堪猛，讓樓市投機無處遁形。

2018年2月6日，廣州市發布《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》，內容指涉房企不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。

2018年2月13日，廣州市再次下發《關于職工補交限價商品住宅土地收益價款可提取住房公積金的通知》，提及住房公積金繳存人在補交限價商品住宅土地收益價款后，凡變更權利屬性或房屋性質為商品住房的，繳存人及其配偶在付款后兩年內或還款期內可以申請提取個人賬戶內的住房公積金，以后每半年可提取一次，提取額達到實際支付的土地收益價款金額。

自去年5月接入全國住房公積金異地轉移接續平臺以來，廣州市銷戶套取公積金現象激增，為此2018年3月該市頒布了新的跟蹤核查公積金政策，內容規定：從異地轉移公積金至廣州，須由職工本人到廣州住房公積金中心辦理，帳戶轉入后未在廣州工作并繳存滿3個月的，只能申請將賬戶轉至新工作所在地的公積金中心，不得辦理離職銷戶提取。廣州此舉，亦是對今年5月以來，住建部等四部委關于開展治理違規提取住房公積金工作的進一步落實。

2018年7月，廣州住房公積金管理中心再次發布《廣東省住建廳、廣東省財政廳、廣東省公安廳、中國人民銀行廣州分行轉發住建部等四部門關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。文件重申“房住不炒”定位，并明確提出不允許提取住房公積金用于炒房投機。其中，一人多次離婚或是多人買賣同一套房，都不得提取公積金；對于異地購房提取公積金的，或停止實施，或嚴審資格。與此同時，公積金異地轉移接續政策也將愈加嚴格，離職提取將不再允許。

同期，廣州市相關部門聯合行動，對該市部分房地產項目及中介機構進行現場檢查。凡有發現開發企業限制公積金使用、銷售現場公示信息不齊全，中介門店房源信息不齊全、收費未明碼標價等違規行為的，執法人員現場下發《整改通知書》，責令限期整改。截至2018年7月中旬，全市已多次開展市場秩序整飭行動，檢查商品房預售項目473個，下發整改通知書89份；檢查中介服務機構600多家，下發整改通知書155份，住建部門開展行政處罰30宗。

武漢

雷霆手段整治亂象，夯實監管“全覆蓋零容忍”。

2016年9月伊始，武漢市業已展開了全市房地產市場的專項整治工作，旨在舉全市房管系統之力，鐵腕治理房地產市場違法違規行為。2017年以降，該市嚴格遵循全國住房城鄉建設工作會議要求，進一步加強對商品房銷售事前、事中、事后的全過程監管，始終保持高壓態勢，全面出擊，不留死角。武漢采取分片包干方式，到樓盤、到項目、到門店，對全市所有在建在售商品房項目和房地產經紀機構門店進行“全覆蓋”、“拉網式”排查，對各類違法違規行為“下猛藥”、“零容忍”查處曝光，對相關違法違規行為起到了強有力的震懾作用，截至2018年一季度末，相關投訴同比下降了18%。通過“查處一批、曝光一批、震懾一批”差異化管理，該市有效地維護了房地產市場的井然秩序。

2017年12月，武漢市再次部署開展房地產市場專項整治，嚴厲打擊15種違法違規行為，重點查處開發企業變相捂盤、變相搭售、預留房源、炒賣房號等“隱藏式、變異式”違法違規行為，同時對消費者反映突出的“公積金貸款受阻”，通過“軟裝包”、“電器包”等捆綁銷售行為和違規交付等進行及時查處，進一步整頓規范市場秩序。其間，注重多部門協同發力，該市房管局與公安、稅務、工商等七部門聯合制發了《關于進一步加強我市房地產經紀市場管理促進行業健康發展的通知》，全面開展房屋租賃經紀機構違法違規行為專項整治，其成效贏得了社會各界的普遍贊譽。

隨著房地產行業的快速發展，武漢市政府深刻認識到，傳統的管理模式及方法已無法適應市場逐年增大的體量。運用互聯網及大數據技術，依托政務服務網上平臺，施行制度+技術有效監管，實現綜合運用行政權力及公開透明的現代化網絡管理方式勢在必行。

截至2018年6月，武漢市持續完善房地產經紀服務平臺建設，業已實現對房地產經紀機構備案、存量房交易網簽、經紀機構信用信息、經紀機構等級及經紀人星級評定的信息化及規范化管理，2018年下半年，該市亦將在網簽基礎上，進一步推動存量房房源掛牌工作（截至7月22日，武漢市存量房交易房源信息掛牌工作已正式啟動。今后，每套上市交易的二手房都將擁有惟一的“身份證”，確保房源信息真實透明，有利打擊虛假房源、中介“吃差價”等現象）；啟動建設房地產開發項目手冊管理平臺；打造房地產市場執法監督平臺；建立全市統一的房地產投訴處理及執法平臺，整合多方相關數據，建立違規違法模型，做到執法前有預案、執法中留痕跡、執法后全面評價，使市場執法標準化、規范化、智能化，推動市場執法效率和質量地提高。

溫哥華

“排外稅”來勢兇猛，嚴打海外投機炒房。

長期以來，溫哥華都是全球房地產泡沫重災區，當地樓市持續火爆，調控之聲日益高漲。

加拿大BC省政府認為，一些來自海外的富裕投資者進入了溫哥華房地產市場，并推高了本地房屋價格。要想保證本地居民負擔得起房價，就要讓海外投資者購買房屋比當地人更為困難。

為此，2016年7月底，加拿大BC省正式宣布，自8月2日起向海外房地產投資者征收15%的額外房屋轉讓稅，以遏制房價飛漲。據此，外國企業或個人，只要購買溫哥華的住宅都須繳納該項稅款。該省政府亦特別強調，此項過戶稅金須在本省普通過戶稅之外單獨征收。稅金之重，令人咂舌。此后的8月份，溫哥華房價10天之內直線下跌24.5%，一時震驚四野。

隨后的2016年9月15日，溫哥華市政府再放調控大招，主要針對海外投資本市房產者及次要的投資型房產，計劃于2017年1月起，實施對空置房屋征收稅金，稅率最高可達房屋評估值的2%，希望借此推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。此項樓市“排外稅”推出后，次月官方數據顯示，炙手可熱的溫哥華樓市霎時火冰兩重，量價齊跌。

2017年7月1日溫哥華房屋空置稅正式開征，以定向打擊海外投機炒房。遵照規定，購買物業后不自住，又不將空置住宅單位出租的業主，將按照物業估值支付1%的稅款，從2018年起開始支付，到2018年2月2日為止，是業主自行申報2017年物業是否空置的時間。

2018年2月，BC省政策加碼，將針對外國買家的購房稅由15%提高至20%，其適用范圍亦從溫哥華市擴大至加國其他人口密集地區，以防止投機客轉戰附近市場。

此外，該省還針對不繳納所得稅的業主征收新的投機稅，并提高價值在300萬加幣以上房屋的房產稅稅額。

德國

多稅并舉齊發力，力促德國房價維穩。

德國并沒有真正意義上的房產稅，但同類稅收繁多且復雜，主要涵蓋土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等稅種。

具體說來，各州的土地購置稅標準從3.5%到6.5%不等。購房后每人每年還需繳納土地稅。該稅作為地方稅種，與個人收入不掛鉤，而是經由各地政府制定并支配。稅率與房屋大小、價值以及土地價值正相關，繳納標準主要依據稅務局公布的土地價值。

對于“二套房”，如海邊的度假房、旅居房等，不論其用途為自住或租住，德國居民登記使用的第二套及第二套以上住房都需交稅。以柏林為例，二套房稅的征收標準為該套住房出租價格的5%。在柏林正式登記使用第二套住房1年以上的人亦需繳稅。夫妻由于就業原因使用的二套房或二套房用于滿足護理要求等情況特殊的，免征此稅。

租房方面，如果將購置的房產用于出租，房租收益就要記入個人的年收入，依據聯邦個人所得稅標準納稅，繳納比例也與個人其他收入相關。個人收入越高，比例隨之越高。反之，如果沒有其他收入，房屋出租收入亦達不到納稅標準，則可免除這部分稅。

在德國，有房產就需繳納房產稅，除非房產是文物且維護費用超過房產收益，則可提出免稅申請。政府征收的房產稅也是民眾享受公共服務的基礎之一，德國政府在房產稅的分配和使用上會有明確公示。

德國得力的房產稅制對于抑制炒房功效卓著。在該國購置一棟房屋，首先需交納評估價值1%到1.5%的不動產稅，房屋買賣需另交3.5%的交易稅，買賣盈利須繳15%的差價盈利稅。此外，購置10年以內的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需繳資本利得稅。購置超過10年的房屋出售不需交此稅，亦或房屋一直用于自住或自住時間超過2年，10年內出售也勿須交此稅。如果購置的房產7年內轉讓，綜合稅率更高達50%； 5年內賣出3套及以上住房還要加征盈利額25%的資本利得稅。在德國遲交房產稅無論是有意，或是處于爭議期，都須交納罰金。

德國以其嚴厲的稅收政策抑制房地產投機，對土地與房地產實行浮動稅率，使得該國房價得以長期保持穩定。