海外各國整治房地產中介亂象不手軟

張林

虛報價格、虛假信息欺騙客戶，捆綁收費、陰陽合同、侵占客戶資金、參與投機炒房等存在于房產中介行業的各種亂象讓廣大消費者無所適從，利益受損。對此，一些海外國家從完善法規、加強監管、嚴格執法以及稅費建制等方面入手，對房地產業內亂象標本兼顧、有的放矢，值得一觀。

澳大利亞：嚴查中介虛報價格行為

澳大利亞房地產行業相對成熟規范，包括中介在內的所有從業人員都必須具有注冊職業資格才能持證上崗，參與交易或提供咨詢；中介業務開展時，必須有律師參與前后活動，以幫助減少房地產部門管理及中介人的法律和經濟責任；政府在相關管理中權責分明，僅限于包括立法在內的宏觀把握，而對于行業標準、信息收集等中觀管理活動則全部放手行業協會去做，絕不過多介入市場。

然而，隨著近年來澳大利亞房地產市場持續升溫，也出現了房地產中介壓低報價、利用信息不對稱誤導海外購房者等違規行為，這亦成為澳國政府重點整治的方向。

據悉，澳大利亞國內一些房地產中介為了加速商品銷售，在報價時蓄意壓低價格，以此吸引大量購房者，隨后伺機提高售價。

在澳大利亞房產拍賣市場，壓低報價的現象也不少見。房地產中介經常虛報即將拍賣的房產價格，故意在前期廣告宣傳中報價低一些，而實際上通過競標，這些房產往往以較高價格出售。這種壓低報價的行為不僅浪費人力物力，還對真正的投資者造成極為負面的影響。

此外，由于近年來中國買家對澳大利亞房產熱情漸長，不少房地產中介在銷售推介過程中利用信息不對稱，誤導海外購房者，致使后者違規購買并持有澳大利亞房產物業。

針對房地產中介虛報價格現象泛濫，澳大利亞各州政府已開始采取措施填補法律漏洞，維護消費者利益。2015年，新南威爾士州議會通過決議，修訂《2002年待售房產與商業中介法》，對房產經紀人如何營銷房產作出了更嚴格、更細化的規范，加大對壓低報價行為的查處力度。

業內人士認為，此舉對消費者和房地產中介商來說都很重要，將為房地產行業帶來更高透明度，促使經紀人在確定當前市場價格時更加負責任，為買家提供更為透明的價格。

日本：促中介規范運營有門道

同樣由于相關法律比較完善以及執行得力，日本房地產中介運營整體來說規范有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細致且嚴格，行業協會執行力強，違法違規成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。

據旗下擁有一家房地產中介公司的ABC公司代表董事孟凡海介紹，在日本開設房地產中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業的公司新增房地產中介業務的，其申請開始房地產中介業務之前的本業結算必須是盈利的。二是必需聘請擁有國家資質的房地產交易專員，在公司全職工作。三是房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）作為營業保證金，保證金由當地法務局管理，中介一旦出現詐騙等違法違規行為，使客戶蒙受損失，法務局就會拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留10年，一旦合同出現錯誤，房屋出現瑕疵，中介都有不可逃避的責任。除當事員工要負責外，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的所有合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業協會執行力強，也是日本房地產中介運營比較規范的重要原因。據介紹，在日本不管干什么行業，一般都有行業管理，而行業管理基本上依靠行業協會。做房地產有不動產協會，中介公司都要加入協會。

英國：流程清晰有力化解甲乙糾紛

總體而言，盡管沒有一個明確的監管機構，但相對完善的市場經濟規則和法規還是使英國的房地產中介行業健康地運行。房地產中介大多數情況下無法鉆空子，消費者在發現自己利益受損時，可以通過向公司和行業協會投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護其合法權益。

英國買房人、賣房人如果與中介發生爭執，通常的解決流程如下：消費者首先可以向地產中介公司投訴，如果不能解決，再向監察專員投訴，如果其仍然解決不了問題，消費者還可以向行業協會投訴。消費者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執行力僅有的兩個渠道。

盡管如此，當前英國房地產中介市場仍然存在監管不足的情況，有業內人士呼吁進一步加強監管，但被政府以影響市場競爭和消費者的理由拒絕了。英國政府認為，如果所有的中介商都需要政府監管并核發執照，就有可能導致交易手續費用提高，最終使消費者權益受損，得不償失。

美國：行業法規健全 各方權責明確

美國房地產中介行業的特點主要有以下幾點：中介行業發展歷史悠久，中介事業發達，有獨特的房地產中介管理制度和動作程序。法規健全，權責明確，對規范中介行為，保障雙方權益起到很大作用。行業個人資格準入嚴格，機構準入市場化，優勝劣汰。中介發展注重連鎖經營和品牌效應。充分采集信息資源，利用信息技術，提高競爭力。

在美國，從事房地產中介業的機構或個人，首先必須擁有州政府機構——房地產委員會頒發的營業執照。房地產經紀人主要有兩類：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執照；銷售員，具有銷售員執照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執行經紀人所下達的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業務，同時對經紀人負責。美國房地產經紀人如果有損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且在被逐出經紀人行業后，就很難再在這種講究信譽的行業中謀生。可見，美國對房地產經紀人的管理，無論是最初準入，還是加入本行業后的管理，都是相當嚴格的。其次，法規建制方面。相關法規主要有：一般代理法規、契約原則、州執照法、聯邦法、專業倫理法規。不動產執照法是有關房地產交易最嚴密的法令。執行房地產執照法的是“州房地產委員會”，主要的執法方式包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數目由委托人與經紀人自行商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。再次，美國非常重視中介的職業道德，商業法典10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。此外，美國的全國房地產師職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院提出控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。

德國：房價較平穩 中介亂象少

德國人比較重視實體經濟，房地產在國民經濟中的比重很小，某種程度上講，德國的房地產是為實體經濟和社會穩定服務的。德國歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過各種法律以及稅務措施來壓縮房產的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質，不是用來發展經濟，更不是用來炒作盈利的。

德國相關法律對房屋出租和租住都做了細致的規定，尤其是房客的權益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買房。德國對于自住房只征收土地稅，根據各州情況不同，稅率在3%～5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用于出售或者出租等商用目的的房產，不但要征收不動產稅，而且還有15%的盈利所得稅，對于購買十年內再次出售的房產還要征收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國的房產中介機構有相對統一的行業和收費標準，主要服務內容是接受賣方和買方的委托，并促成交易，中介人員要陪同客戶一起去察看房產，并且參與房地產的購買公證過程，并要繳納土地稅，公證費，以及交易額3%左右的中介費。房子在購買之后，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費、街道清掃費、垃圾清運費等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻煩。

現今房產市場處于調整期，國內相關中介行業轉型專業化已成必然，其水準向國際化代理及營銷看齊亦是大勢所趨，靜待中國房產中介服務離國際水平越來越近，打造中國自有特色的房產中介服務派系。