推高房租才能盈利？自如、蛋殼們“帶血”的商業(yè)邏輯

楊春霞 高方方

站在風(fēng)口浪尖的長(zhǎng)租公寓，似乎委屈地背了一個(gè)鍋，而從資本逐利的天然驅(qū)動(dòng)性來(lái)看，長(zhǎng)租公寓們被指推高房租并不冤枉。

半個(gè)月前，我愛(ài)我家原副總裁胡景暉掀起了中介行業(yè)的一股熱潮，直斥自如、蛋殼公寓等以高出市場(chǎng)20%～40%的價(jià)格搶房源，是房租上漲的推手。

此事一出，胡景暉次日高調(diào)離職，而北京住建委也約談了自如、蛋殼等主要的住房租賃企業(yè)，要求不得以高于市場(chǎng)水平哄抬租金搶占房源，各租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人也表示自家公寓不存在故意哄抬租金的行為，承諾不漲資金。

就該事件，有多位業(yè)內(nèi)人士表示，房租上漲是受調(diào)控、高房?jī)r(jià)、季節(jié)性多個(gè)因素共同導(dǎo)致的結(jié)果，但從資本逐利的天然性來(lái)看，長(zhǎng)租公寓或多或少在其中助推了一把。對(duì)此，《投資者報(bào)》記者向自如、蛋殼、相寓等多家公寓品牌發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿，僅蛋殼公寓給予相關(guān)回應(yīng)。

房租普遍上漲

引發(fā)這一輪關(guān)于長(zhǎng)租公寓話題背后的事實(shí)是，北上廣深等一線城市平均租金7月份同比增長(zhǎng)超20%。

據(jù)一位北京的自如客向《投資者報(bào)》記者反映，其租住的房間前后一年時(shí)間就上漲1100元，漲幅高達(dá)37.93%。

據(jù)該租客透露，其于2017年9月末在北京中關(guān)村區(qū)域租的自如，戶型為兩室一廳，其只租了其中一間，因該房源為轉(zhuǎn)租方，當(dāng)時(shí)價(jià)格僅要2900元。今年7月份自如管家開(kāi)始催續(xù)租，直接給了一個(gè)續(xù)租價(jià)格4000元?！捌鋵?shí)，一開(kāi)始是要漲到4500元，然后管家說(shuō)申請(qǐng)了一下說(shuō)給降低500元，最后降到了4000元，”該租客對(duì)記者表示。

針對(duì)續(xù)租房租漲幅，自如管家向該租客給出的解釋是“自如，作為長(zhǎng)租領(lǐng)導(dǎo)品牌，有著嚴(yán)格系統(tǒng)的收出房?jī)r(jià)格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價(jià)格的可能?！倍槍?duì)這一價(jià)格控制體系，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人稱公司計(jì)價(jià)模型，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算精準(zhǔn)的收出房?jī)r(jià)格。

事實(shí)上，上述租客并不是個(gè)例。據(jù)該租客介紹，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，續(xù)租時(shí)也被要求漲到5500元，后因“續(xù)租不得上漲高于5%”的規(guī)定，自如降低到4000元。

這只是當(dāng)前租賃市場(chǎng)的一個(gè)縮影。數(shù)據(jù)顯示，7月份北上廣深四個(gè)一線城市以及成都、天津、杭州、南京、青島、廈門(mén)、重慶共計(jì)11個(gè)城市的房租價(jià)格同比平均漲幅高達(dá)22.12%。

其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5個(gè)城市的同比增幅分別為成都32.4%、廣州30.7%、深圳30.5%、重慶25.1%、天津23.09%。

針對(duì)房租大幅上漲，各地區(qū)政府高度關(guān)注，北京、南京、天津等率先發(fā)表聲明嚴(yán)查租賃企業(yè)哄抬租房?jī)r(jià)格，壟斷租賃房源等行為，并約談租賃企業(yè)。

對(duì)于此現(xiàn)象，有專家稱，可以設(shè)置類似房地產(chǎn)調(diào)控“限價(jià)”的房租指導(dǎo)價(jià)，動(dòng)態(tài)調(diào)整漲幅上限。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉則在8月26日某論壇上表示，房租漲幅必須要低于公司單位的工資漲幅。

此外，胡景暉還表示，要想真正的解決房屋租賃問(wèn)題，必須讓“國(guó)家隊(duì)”盡快入場(chǎng)。“中介市場(chǎng)上份額最大的前三或者前五的房產(chǎn)中介，必須由國(guó)資控股。”胡景暉說(shuō)道。

自如們的商業(yè)邏輯

針對(duì)房租上漲現(xiàn)象，胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該承擔(dān)三分之一的責(zé)任?！八^長(zhǎng)租公寓在資本的挾持下，高價(jià)收房，超出市場(chǎng)平均合理租金20%到40%收房，這是事實(shí)。”胡景暉在論壇上表示。

當(dāng)然，他也指出，房租的上漲存在很多方面的因素，包括CPI、貨幣因素、季節(jié)性因素的推動(dòng)。另一方面從需求的角度來(lái)看，一線城市在人口機(jī)構(gòu)上叫做騰籠換鳥(niǎo)，需求結(jié)構(gòu)的變化也推高了房?jī)r(jià)。

諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊也表示，長(zhǎng)租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受調(diào)控、高房?jī)r(jià)影響，租房需求增多，也是推手之一。

“自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌以高出市場(chǎng)20%～40%的價(jià)格收房，這個(gè)現(xiàn)象確實(shí)存在。每一家收房條件都不相同，為了競(jìng)爭(zhēng)，彼此抬價(jià)，很常見(jiàn)。”黃琳珊進(jìn)一步向記者表示。

易居智庫(kù)中心嚴(yán)躍進(jìn)則表示，現(xiàn)在說(shuō)的長(zhǎng)租公寓漲價(jià)，有一點(diǎn)是明確的，即此類房屋的裝修成本比較高，很多都是裝修了以后再進(jìn)行租賃，所以租金會(huì)提高。正如嚴(yán)躍進(jìn)所說(shuō)，類似自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓均屬于分散式公寓，通過(guò)從個(gè)人業(yè)主收房再進(jìn)行改造，存在著拿房成本、裝修成本、人工成本和融資成本等。

以自如為例，2018年1月16日，自如完成40億A輪融資，估值在300億元左右，若以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手我愛(ài)我家截至8月30日36.82倍的市盈率為參照，自如每年得盈利8.15億元。

而據(jù)公開(kāi)報(bào)道，自如目前房源規(guī)模約70萬(wàn)間，8.15億元分?jǐn)偟?0萬(wàn)間房源上，也就意味著1間房每年要盈利1164.3元。據(jù)記者了解，自如每間房?jī)H裝修成本就達(dá)到3萬(wàn)～5萬(wàn)元，還有拿房成本、人工成本、融資成本等，要如何在覆蓋成本的情況下實(shí)現(xiàn)1164.3元的盈利？

盡管矢口否認(rèn)推高房租，但自如等長(zhǎng)租公寓的定價(jià)水平高于市場(chǎng)租金平均水平卻是事實(shí)。以上海租房為例，記者比較了房東通過(guò)中介租賃的掛牌價(jià)格與自如定價(jià)的差異。一套位于錦南浦三小區(qū)的62平方米的2室1廳1衛(wèi)戶型，自如定價(jià)5290元/月，另收取8%的服務(wù)費(fèi)也就是5713.2元。

而58同城上顯示，錦南浦三小區(qū)該戶型參考價(jià)格范圍在4750元～5450元/月。此外，記者了解到，同小區(qū)、同面積、同戶型的租賃房源，有一套掛牌租金是4100元/月，另一套為4900元。

此外，位于臨沂七村小區(qū)的一室戶，記者在自如APP上看到共有三套房源，定價(jià)分別為4030元/月，4390元/月，4490元/月，面積分別為36平方米、38平方米、38平方米。

而在中介平臺(tái)上掛牌該小區(qū)的一室戶房源，租金價(jià)格普遍在3470元～3930元/月，面積與自如房源相差不大。

多位受訪的租客對(duì)記者表示，目前的高房租已經(jīng)很難獨(dú)自負(fù)擔(dān)，偶爾也需要家人的支持。