房地產企業稅收籌劃探析

摘 要：房地產企業建設周期長，資金投入大，涉稅種類繁多且其稅收為國家主要稅收來源，對其進行稅收籌劃意義重大。各房地產企業應精心籌劃，合理降稅，以達企業效益最大化。房地產企業稅收籌劃雖已逐漸成為關注熱點和重要研究課題，但因稅收環境日趨復雜，仍存在一些不足之處。本文從當前房地產企業稅收籌劃中存在問題出發，分項對房地產企業中兩大稅種：土地增值稅、增值稅進行具體籌劃思路分析，進而提出了切實可行的完善措施。

關鍵詞： 房地產企業； 稅收籌劃； 土地增值稅

當前愈來愈多的房地產企業逐步重視稅收籌劃并提出許多籌劃方案，但在仍不可避免的顯現出某些籌劃問題，如流于形式而缺乏實踐，稅法意識淡漠極難逾越風險鴻溝，或偏離新政策未能發揮實際效用等，這些問題不僅極大危害了企業內部良好運行，且易妨礙稅務機關秉公執法。因此，繼續研究房地產企業稅收籌劃仍存價值，稅務人員應當仔細研讀最新政策，不斷完善籌劃方案，進一步探索新思路，以規避企業名譽和經濟的損失，并促進企業創效和國民經濟發展。

一、房地產企業稅收籌劃現存問題

（1）稅收籌劃意識薄弱

首先，房地產企業涉稅金額較大，一些企業便試圖通過偷稅漏稅等手段違法獲利。偷稅漏稅面臨嚴重稅收風險，一經查處，除補繳稅款和巨額罰款外，更嚴重影響企業自身聲譽，且妨害房地產企業未來良性發展。反觀稅收籌劃，既降低企業稅負，又利于籌劃人員豐富稅務知識。其次，已提升稅收籌劃意識的個別企業，仍缺乏深入探究和綜合權衡精神。企業可從企業價值最大化角度力求尋找最優解，深入考量如何采取最佳手段有效減輕企業稅收負擔，應擯棄顧此失彼決策，重新整合各大戰術籌劃，并著眼長遠的戰略籌劃。

（2）財稅政策更新頻繁，帶來籌劃難題

為維護經濟運行，達到宏觀調控目的，財稅政策便會更替頻繁，籌劃人員便需重新調整稅收籌劃。同時，若籌劃人員粗淺理解稅收新政策，依照以往方案照單全收或隨意生搬硬套，所進行的稅收籌劃便無實際效用，易產生潛在稅收風險，更有甚者，直接導致企業觸碰稅法“紅線”。

（3）籌劃機構缺位

當前大多房地產企業都將稅收籌劃工作交由財務部門負責，極少專設稅務部門負責整體稅收籌劃工作。事實上，稅收籌劃是一項要求很高專業程度的工作。企業應單設獨立于財務部之外的稅務部門，識別稅務風險，細致稅收籌劃，并及時與各部門溝通反饋籌劃效果。

二、房地產企業主要稅種籌劃分析

房地產企業稅種繁多且稅收籌劃利益空間巨大，以下分項對土地增值稅、增值稅進行分析。

（1）土地增值稅的籌劃策略

①圍繞房地產企業銷售收入進行籌劃

其一，收入分散籌劃，即分開單獨核算收入，使部分收入從整個房地產收入中分離，從而減少轉讓收入。例如：某企業出售其擁有的一套安裝設備齊全的房屋，預估市價為900萬元，其中各種設備約100萬元。則在與購買者簽訂房地產轉讓合同時，合同上僅注明800萬元房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，如此便可分散收入，節省應繳土地增值稅。其二，針對普通標準住宅，若測算發現增值率稍高于20%，可從收入方面控制增值率于20%以下。例如：某房地產開發商預計某普通標準住宅對外銷售不含稅總價款5000萬元，可扣除項目金額4055萬元，則當前售價下增值額：5000-4055=945（萬元），增值率：945/4055*100%=23.3%>20%，應納土地增值稅稅額：945×30%-0=28305（萬元），若該企業改變銷售價格，將對外售價總價款調為4800萬元，其余無調整，則增值額：4800-4055=745（萬元）增值率：745/4055*100%=18.37%<20%，可免繳土地增值稅，前后比較可知，雖其銷售收入降低200萬元，但節省土地增值稅約283.5萬元，充分享受到利用稅收籌劃帶來的節稅利益。

②可扣除項目稅收籌劃

其一，增加裝修支出，銷售前對房屋進行裝修，以此將裝修費用作為成本費用的一部分，可據實扣除并作為加計扣除基數，實現節稅目的。例如：房地產開發公司擁有一套已完工但尚未裝修的房屋，可扣除總金額6200萬元。若直接銷售未裝修房屋，不含稅銷售總金額9600萬元，則增值額：9600-6200=3400（萬元），增值率：3400/6200=54.84%，應繳土地增值稅：3400×40%-620×5%=1650萬元。若銷售前對房屋進行裝修，預估不含稅裝修費用1200萬元，則增值額：10800-6200-1200*（1+10%+20%）=3040萬元，增值率：3040/7760=39.18%，應繳土地增值稅：3040*30%-0=912萬元。此例中前后比較可知，后者可少繳138萬元的土地增值稅。

其二，企業在兩種利息支出方案中合理選擇，方案一為利息支出據實扣除，方案二為利息支出按照不含資本化利息的開發成本的5%扣除，選擇關鍵為比較準予扣除的利息與土地成本和開發成本累計之和的5%熟大。若借用了大量資金且能按轉讓項目劃分利息支出，并提供金融機構貸款證明，可采用方案一。若建房使用了大部分預售房款和權益資本，銀行借用資金少，無法按轉讓項目劃分利息支出，或不能提供金融機構證明，可采用方案二。

③合理選擇建房方式籌劃

合理選擇建房方式，從而合法避免或減少土地增值稅的繳納。其一，合作建房，合作雙方立項開發，一方提供資金，一方提供土地使用權。如果合作建房后按比例分房自用，未發生所有權的轉移，則企業可免繳土地增值稅。其二，委托代建，房地產企業接受委托代建工程，收取一定勞務費，此種代建行為不需代墊資金，不引起有關資產產權轉移，亦不用計征土地增值稅。

（2）增值稅的籌劃策略

①增值稅進項稅額的籌劃

其一，規劃材料采購，盡量獲取增值稅專用發票。若提供材料的成本、質量無差異，于小規模納稅人和一般納稅人中選擇一般納稅人。若供應商皆為一般納稅人，適用不同稅率，需提前測算以便選擇進項稅額大的供應商。若企業選擇了小規模納稅人，向其主管機關申請代開3%增值稅專用發票。其二，擴大精裝房比例，使房地產企業從銷售毛坯房為主慢慢轉向銷售精裝房為主，此舉可取得更多物料和固定資產的增值稅發票，一定程度可拓寬進項稅額來源，又可吸引購房和多獲取一層裝修利潤。其三，剝離建筑行業。只要建安企業能提供增值稅專用發票，便利于房地產企業抵扣進項，當前利用此籌劃方法的主要有三類模式：開發商負責拿地開發銷售，外包全部施工業務、控股房產集團下設建筑公司，房地產公司兩種子公司、以建筑企業為主營業務，并舉房地產開發業務。

②計稅方法的選擇籌劃

首先，針對房地產老項目，可適用一般計稅方法，從銷售額中扣除上繳土地價款，稅率10%，還可選擇簡易計稅方法，征收率5%。若已開發項目所占比重較小，并有大量進項發票可抵扣，按一般計稅方法。若已開發項目所占比重較大可抵扣增值稅進項很少，應選擇簡易計稅方法。例如：某房地產企業（一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，取得含稅收入3150萬元，該房產對應土地價款930萬元，若選擇簡易計稅方法，應納稅增值稅稅額：3150/（1+5%）*5%=150（萬元），若采用一般計稅方法，應納增值稅稅額：（3150-930）/（1+10%）*10%=202（萬元），經比較，采用簡易計稅方法可少繳納增值稅52萬元。其次，合理選擇納稅人身份：一般納稅人或小規模納稅人。若銷售收入相同的情況下，比增值率為關鍵因素，計算 “無差別平衡點增值率”，設為X，當兩種納稅人繳納相同稅款時，等式成立S*X/（1+16%）=S/（1+5%）*5%，即可得出“無差別平衡點增值率”，當增值率低于此值，作為一般納稅人可節稅，反之，作為小規模納稅人可節稅。

三、結論

通過對房地產企業稅收籌劃現存問題和土地增值稅、增值稅兩大稅種的具體分析，不難發現稅收籌劃是一項復雜的系統工程，亟需房地產企業高度重視，以利于我國房產企業走上可持續發展之路。就此，對完善房地產企業稅收籌劃提出以下建議：

（1）提高企業涉稅人員整體素質

高素質的稅務籌劃隊伍，既是保障和完善稅收籌劃的基礎，又是約束偷稅、漏稅的關鍵，并直接決定著稅收籌劃的效果。首先，強化稅務人員業務素質，企業可依照自身情況設計嚴格的的培訓及考核制度，豐富稅務人員知識儲備，并鼓勵稅務人員學習金融、管理、法律等相關專業知識，拓寬知識面。其次，培養良好的職業素養，強調誠信為本，不應一昧追求稅收利益而弄虛作假，擾亂企業內部風氣，甚至造成行業稅務造假紊亂亂象。

最后，進一步梳理企業內部業務環節，既保證各環節內部協作一致，又保障各環節之間信息對稱，良好溝通，站在全局觀點對企業整體素質進行評估分析，并作出相應改進。

（2）及時、靈活掌握稅收政策

為適應經濟發展需要和社會轉型，國家會及時修正和完善相應的稅收法律和政策，近年來對房地產市場調控和監管更是嚴格，因此房地產企業要及時靈活掌握稅收新政策，才能完美融合法律法規和企業經營特點，最終制定出契合企業經濟利益的稅務籌劃方案。

（3）營造和諧的稅企關系。

為有效實施稅收籌劃，房地產企業應加強和稅務部門交流，營造和諧的雙方關系。其一，籌劃過程中，若有疑問或對某項政策不了解，應積極向稅務機關咨詢，尋求專業的指導。其二，多了解稅務機關工作程序，盡力達到雙方理解一致，促進稅收籌劃方便開展。

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作者簡介：

唐秋華（1996-），女，四川廣安人，西南科技大學經濟管理學院會計學本科在讀，主要研究方向：金融學，成本管理。

（作者單位：西南科技大學經濟管理學院）