基于PPP模式下我國養老地產開發模式探討

李金波

摘 要：近年來，我國整體經濟水平不斷提高，人們生活質量不斷發生變化，隨著老齡化社會進程的加快，以及我國目前“4+2+1”的人口模式，人口老齡化所引發的問題提前顯現。傳統的家庭養老已不能滿足老年人物質和精神文化雙重需要，更多的老年人從單一的家庭養老走向社會集中養老，這就需要更多數量更優質量的養老機構分擔養老壓力，養老地產的建設發展勢在必行。

關鍵詞：PPP模式;養老地產開發模式

引言

時代的發展，科技的進步，使我國快速步入科學技術現代化發展階段的同時我國面臨著嚴峻的人口老年化形勢。截至2016年年底我國65歲及以上人口約為1.5億人，占人口總數的10.8%。人口老齡化所引發的社會問題已經成為各界普遍關注的焦點。但現階段我國的養老產業和配套服務的發展還處于初步發展階段，存在多方面的不足，單一依靠政府所能提供的養老服務相當有限。以政府為主導，通過PPP模式引入社會資本彌補政府財力、管理不足，對創新養老產業模式、提高運營效能，促進養老產業發展具有重要意義。

1 養老地產的定義及從事該行業所需具備的能力

養老地產，指地產商通過全面整合醫療醫護、對口資金、設計開發等產業相關資源，以多形式的適老住宅及配套設施為載體，通過提供以醫療服務、護理服務為核心的一體化養老服務，不斷滿足客戶個性化、多樣化的養老服務需求，并最終通過長期精細管理運營以實現盈利的特殊地產業態。養老地產的本質在于整合資源，特別是整合養老服務相關的資源，養老服務是養老地產的核心競爭力。養老地產開發中，地產商需具備整合以下幾方面資源的能力：一是整合醫療護理服務資源的能力。擁有針對老年群體的醫療、護理資源是打造高品質、可持續養老地產項目的重要前提，與此同時，具有養老、康復相關科室特長的大型醫院和大型連鎖品牌養老機構將是養老地產地產商競相競爭的稀缺性資源。二是整合資金資源的能力。養老地產項目盈利周期較長，與住宅地產高周轉、高杠桿的開發模式存在顯著區別，因此，整合大額低成本資金的能力，是降低養老地產項目資金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合設計開發資源的能力。養老地產項目在保障老年人基本生活的照料和護理的基礎上，更需要滿足其追求高品質生活和生命質量的需求，故養老地產的設計開發較傳統住宅項目更為復雜，因此，整合符合老年人特點的設計開發資源的能力也顯得尤為總要。

2 我國PPP模式養老地產現狀

根據全國PPP綜合信息平臺項目庫數據統計顯示，截至2017年8月全國養老PPP項目共計314個，投資額為1859.7億元，占全國PPP項目總數的2.31%，投資金額占比僅為1.13%。PPP養老項目占比低，且養老投資項目集中以養老公寓、養老社區為主。綜合來看PPP模式養老地產在我國雖有一定的發展，但仍未形成規模，尚處于初期階段。

3 PPP模式的優勢

1）有效消除計劃費用的超支。在政府與私人企業建立合作關系的初始階段，雙方共同參與項目的決策過程，初期的交流為項目在技術和資金上的可操作性奠定了基礎，縮短前期籌備工作時間，使項目從時間和費用上盡可能降低。根據已建PPP項目費用統計，采用該模式可為政府節約大約17%的費用，PPP模式還起到降低項目資金風險的作用，確保工程在計劃工期內順利竣工。2）有利于轉變政府職能，減輕財務負擔。政府工作量大幅度減少，由提供基礎設施公共服務的勞動者變成一個監督者，角色的轉換使政府財務壓力減輕，從而把更多精力放到保證工程質量上。3）促進了投資主體的多樣化。私人企業提供資金保障，政府部門提供更有力的政策扶持，雙方的合作為投融資體制變革起到了推動作用。同時，項目在設計、施工、管理過程等方面因私人企業的參與，辦事效率明顯提高，最佳管理理念和經驗得到了廣泛推廣。

4 PPP模式下我國養老地產開發模式策略

4.1完善各參與主體職能，突出政府主導作用

加強對國外成熟經驗的學習，同時各地區間的已有開發模式相互學習借鑒，通過理論層面和實際運作中加深對PPP模式的理解，積極轉變政府管理觀念。在引入社會資本、擴大資金池、拓寬經費渠道前提下，利用PPP合作模式對宏觀政策的制定部門、項目執行的監督部門、后期服務的供應部門等職能進行重新審視和分配。轉變政府角色模式，由養老項目唯一的投資決策者轉變為與社會資本合作的參與監督者。通過完善制度體系、合理利潤分配政策削弱和消除社會資本參與過程中的“國強民弱”現象，打破潛在矛盾壁壘。在政府主導下充分發揮企業自主性，盤活產業鏈的可持續性發展。

4.2根據養老服務項目特點，搭建利益共享和風險分組機制

為了給社會提供滿足多層次需求的養老地產，PPP模式涉及到多方利益主體。一方面，政府希望充分利用社會資源來減輕自身的財政壓力，另一方面，社會資本則更加關注政策風險與收益保障。所以，PPP模式能否成功應用于養老地產的關鍵，是保證雙方的利益平衡，利用自身優勢更好的分擔風險，達到社會和經濟效益可持續發展。

4.3合理分攤風險，加強風險監控

PPP模式養老地產中，政府和參與方各自承擔相應的風險，有利于合作加深和項目開展。傳統的管理模式中，政府部門將風險過多的轉嫁于社會資本，導致社會資本參與度減弱。合理的風險分擔，能夠降低風險損失，發揮各自優勢。在項目的開發運營中通過承擔風險程度與利益分配相結合的方式，提高參與方的積極性。同時建立完備的項目風險評估體系，強化風險監控，做好科學研判，籌劃風險應對。

結語

PPP模式是推動我國養老地產向更深層次發展的有效方式。在運營中，明確政府部門與各參與方職責權限，合理分配風險，完善具體法律法規，健全市場體系作用重大。通過更加有效的體制機制，提高社會資本的參與度，豐富養老地產行業的發展，滿足市場需求。

參考文獻

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