本案用地性質應如何認定？

文 l 張趁心

案 情

某食品公司租賃某村辦集體企業（閑置老酒廠）土地15畝建屠宰場和冷藏庫，經過雙方協商，由食品公司把原老酒廠院內附屬物及廠房拆除后，重新建設標準化屠宰場和冷藏庫時。此行為被國土資源執法部門發現，經過調查得知，老酒廠為1985年3月某村1、2、5村民組分別拿出一部分土地共同成立的，該宗地在土地利用總體規劃圖上顯示為建設預留用地。

焦 點

該宗地的性質是集體建設用地還是集體農用地，某食品公司和國土資源部門產生了不同的意見：

第一種意見屬集體建設用地。某食品公司認為屬集體建設用地，其理由為老酒廠原為村辦集體企業，某村委會1985年用地申請審批表上村、鄉兩級簽字表明同意臨時建房，因此就取得了集體建設用地審批，公司沒有占用老酒廠以外的土地，仍然屬于集體建設用地，公司租賃后是可以正常使用，不涉及違法問題。

第二種意見屬于集體農用地。縣國土資源部門認為屬于集體農用地。其理由為老酒廠建設時，村、鄉兩級簽字表明同意臨時建房，明確屬于臨時用地，性質為村辦集體企業。老酒廠雖然已經破產多年且閑置，但是土地利用總體規劃圖上顯示為建設預留用地，該地仍然屬于集體農用地范圍。

分 析

筆者同意第二種意見：本案的土地性質仍然屬于集體農用地。

其理由如下：

一是老酒廠用地仍屬集體農用地。1986年6月《土地管理法》頒布實施以前，國家對村辦企業臨時土地的年限沒有具體的規定，一般認為即原土地的用地屬建設用地的仍為建設用地，原來為農用地的仍為農用地，使用結束后仍要恢復原用途。作為村辦企業老酒廠的臨時用地問題，根據當時用地政策，臨時使用農用地也無途徑辦理農用地轉用審批手續，因此，老酒廠臨時用地仍然屬于集體農用地，原土地的使用權仍然屬于村集體所有。

二是使用權已經發生再轉移。老酒廠雖然已經破產閑置多年，但是土地一直沒有退還村集體，某食品公司租賃后沒有繼續使用老酒廠的附屬設施，而是通過拆除后重新進行了建設。因此，土地使用權由村集體企業再次轉移到了某食品公司，該地的使用人和用途已經發生了根本性改變。

三是食品公司構成違法占地。某食品公司租賃的土地為建設預留用地，符合土地利用總體規劃。但某食品公司在沒有辦理農轉用和征收手續情況下，仍然未經批準占用集體農用地進行建設，其占地行為違反了《土地管理法》四十四條的規定，同時發生在《土地管理法頒布之后》，應該按現行《土地管理法》四十四條的規定依法處理。