穗深兩市房價差異成因分析

◎閆瑞娜 朱瑩

廣州與深圳同是一線城市，同處珠三角，但近年來，住宅銷售價格呈現出明顯的差異，廣州房價大幅低于深圳，2017年12月廣州新建商品住宅銷售均價為17177元/平方米，深圳為54256元/平方米。本文以穗深兩市近年來的新建商品住宅銷售價格數據為出發點，分別從城市發展背景、產業結構與人口結構等視角切入，對兩市房地產銷售價格的影響因素進行對比，以期對兩市住宅銷售價格呈現較大差異的原因作出分析。

穗深兩市房價與城市異同對比

1.穗深兩市新建商品住宅價格對比

（1）廣州均價低于深圳。住建部門數據顯示：2012-2017年間，廣州新建商品住宅銷售均價保持在10000-18000元/平方米區間，總體呈現穩中有升的趨勢；而深圳新建商品住宅銷售均價在16000-62000元/平方米區間高位震蕩運行，呈“平穩-快速拉升-小幅回落”走勢。自2012年來，深圳新建商品住宅銷售均價波動大致可分為三個階段：第一階段是2012-2014年10月，均價在16000-24000元/平方米區間平穩運行；第二階段是2014年11月-2016年10月，均價在25000-62000元/平方米區間運行，呈現快速上升態勢；第三階段是2016年11月-2017年12月均價在54000-55000元/平方米區間平穩運行，較上一階段有所回落。對比穗深兩市新建商品住宅銷售均價看出，2014年10月開始兩地市場出現分化，廣州繼續保持平穩上漲，而深圳快速沖高（見圖1）。

（2）價格指數趨勢一致，廣州波幅小于深圳。從國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格指數看，穗深兩地新建商品住宅銷售價格指數的上升趨勢保持一致，但自2015年起深圳指數波幅變大，廣州波動小于深圳（見圖2）。

圖2 2010年1月-2017年12月穗深新建商品住宅銷售價格同比指數

在2010-2014年9月期間，穗深新建商品住宅同比價格指數走勢基本一致，波動區間為97%-123%。2014年9月開始兩地同比指數出現波動分化。深圳在2014年10月開始出現了6個月的下降，2015年2月探底至98.6%，隨后出現降幅收窄，2015年4月轉降為升，并開始快速大幅度上升，在2016年4月拉升至163.4%的峰值，之后漲幅快速收窄，2017年8月由升轉降，短短的36個月內發生了“微降-急升-急降”的劇烈波動。

廣州在2014年9月后出現了連續11個月的下降，2015年3月降至93.5%，2015年8月出現由降轉升，經歷17個月后到達124.3%的峰值，隨后同樣漲幅收窄，2017年12月收窄至105.5%，但與深圳不同的是，目前尚未出現同比指數再次下降的情況。

2.政策影響短期價格，城市差異影響長期價格

（1）從綜合均價以及指數方面分析，從短期看，廣州市場在波動上有“周期長，波動小”的特點，而深圳則出現較為劇烈波動，呈“周期短，波動大”的特點；從長期看，穗深兩地保持相同節奏波動，但廣州均價大幅低于深圳。

（2）從差異原因上看，短期市場波動主要受到政策因素影響。從2010年“國五條”開始，我國實行全國統一的房地產調控政策，一線城市房價走勢波動保持一致，至2014年3月，由于一線城市房地產市場供需兩旺，而二三線城市去庫存壓力增大，國務院提出“因城施策，分類調控”的房地產市場調控總體要求，各地結合實際開始實施差異化調控，各地房地產市場從2014年第四季度開始出現分化，尤其商品住宅市場分化表現明顯。穗深前期的同步趨勢也出現了分化。長期來看，穗深房價的差異與兩個城市在發展背景、面積、城市定位、發展規模和速度、產業結構、人口結構及金融政策等方面的差異有關。

兩市房價差異成因淺析

1.發展背景對比

（1）廣州“老城擴張”，深圳“新城崛起”。從城市歷史角度看，廣州具有2200多年的悠久歷史，一直都是華南地區的政治、經濟、科技、教育與文化中心，也是我國對外貿易的重要港口城市。相對比之下，深圳特區建立從1979年改革開放開始，至今不到40年時間，依托特區政策優勢，社會經濟得到迅猛發展。

兩地歷史背景存在較大差異，對房地產市場的影響明顯。廣州的城市規劃順應其原有的歷史發展規律和資源分布位置，自西向東、自北向南逐步推進，城市規劃需要考慮更多“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的“三舊改造”項目，較多的歷史“包袱”區域性地滯緩房地產市場發展。深圳在城市規劃上主要以原特區內為中心，逐漸向外圍東西北部拓展，多個區域中心同步發展，城市更新速度更快，有利于房地產市場的快速擴張。

（2）廣州行政區域面積是深圳的3.7倍，住宅市場供應量遠大于深圳。廣州行政區域面積7434平方公里，深圳行政區域面積1997平方公里，廣州的面積是深圳的3.7倍，且廣州處在珠江口，北拓面積充裕，而深圳沿海狹長分布，區域面積決定房地產市場發展的總量較廣州少得多。

歷年住宅竣工面積也相差甚遠，廣州住宅市場供應量遠大于深圳。從住宅竣工面積看，近年來廣州住宅市場竣工面積是深圳的3-5倍（見圖3），且深圳住宅竣工面積呈下降態勢，反映出深圳新建住宅供應減少的趨勢。

圖3 2005-2016年穗深房地產開發企業住宅竣工房屋面積

（3）深圳海港優勢明顯。穗深兩市都處在改革開放的前沿地區，廣州素有“南大門”之稱，對外貿易發達；深圳更多地利用毗鄰香港以及海港口岸優勢，大力發展對外貿易。從貨物進出口貿易總額對比看，深圳貨物進出口貿易總額遠高于廣州，是廣州的3-4倍（見圖4）。同時，由于深港兩地居民的通關日益便捷，不少香港人也選擇在房價相對較低的深圳置業，深圳房地產市場除了滿足本地需求外，還承接了一部分香港的外溢需求，從而進一步拉升深圳的房價。

圖4 2010-2016年穗深貨物進出口總額

2.產業結構對比

（1）兩市經濟總量相當，廣州增速和人均產值低于深圳。穗深兩市同為一線城市，經濟總量相當，2015年以前廣州地區生產總值稍高，2016年深圳首超廣州，2016年廣州地區生產總值為19805.4億元，深圳為20078.6億元（2016年起，地區生產總值為將研發支出納入核算后數據）。

從三大產業發展趨勢看，穗深兩市均有第二產業比重下降，第三產業比重上升的趨勢，產業結構不斷優化。廣州第一產業比重約1%，第二產業比重約30%，第三產業比重約70%；深圳第一產業比重近乎為零，第二產業比重約40%，第三產業比重最大，約60%，第三產業的比重反映出廣州的服務業更為發達，經濟輻射力更強。

從增速上看，深圳表現出更為強勁的發展勢頭。2010年以來，僅2012年深圳地區生產總值增速低于廣州，其他年份增速均高于廣州。從人均地區生產總值看，廣州稍低，是深圳的84.8%（見表1）。

（2）廣州傳統行業比重大，深圳支柱產業附加值高。2016年穗深兩地增加值排名前三的行業相同，均為工業、批發和零售業、金融業，其中工業和金融業兩個行業，廣州的產值小于深圳；而作為千年商都的廣州在批發和零售業上強于深圳（見表2）。

表2 2016年穗深增加值前三行業

穗深兩地工業產業差異明顯，計算機、通信和其他電子設備制造業占了深圳工業“半壁江山”，此外電氣機械及器材制造業較強勁，文教、工美、體育和娛樂用品制造業較突出，而廣州則集中在工業三大支柱產業上。

在支柱產業方面，汽車制造業、電子產品制造業和石油化工制造業三個支柱產業撐起了廣州工業半邊天。深圳的四大支柱產業分別是金融業、物流業、文化業和高新技術產業，工業中則表現為計算機、通信和其他電子設備制造業獨占鰲頭，占全市工業總產值的六成。廣州的支柱產業主要集中在傳統行業，而深圳則集中在附加值更高的產業（見表3）。

表1 2010-2016年穗深地區生產總值及相關指標

（3）房地產行業增加值相當。穗深兩地房地產行業增加值均保持上升趨勢，廣州在2010年、2011年、2013年和2014年高于深圳（見表4）。房地產行業的快速發展，反映了房地產市場的開放和繁榮，帶動上下游產業鏈的活躍，促進整體經濟的發展。

3.人口結構對比

（1）深圳平均人口密度是廣州的3倍。穗深兩市常住人口均在千萬以上。2016年，廣州常住人口1404.4萬，深圳常住人口1190.8萬。從常住人口密度上看，深圳平均人口密度是廣州的3倍。自2010年開始，深圳人口密度保持在5000人/平方公里以上水平，廣州人口密度僅有1700-1900人/平方公里水平（見表5）。廣州人口密度平均值較低，主要是由于分布結構不均衡導致，中心城區地狹人稠，外圍地區地廣人疏。其中，廣州越秀、荔灣、海珠與天河四個核心城區以占全市3.8%的面積聚集全市近四成（38.1%）的常住人口，其中人口最密集的為越秀區，人口密度達到了34352人/平方公里。增城、從化兩個區的人口密度較低，僅為709人/平方公里和322人/平方公里。人口密度高低直接影響住宅市場需求大小，人口密度高的地區市場需求集中，住宅價格上升快。

（2）廣州人口出生率低于深圳。2010年以來，廣州戶籍人口出生率在10‰-18‰之間，而深圳戶籍人口出生率在14‰-23‰之間（見表6）。出生率高，對房地產市場的新增需求量大，人口流入產生集聚效應，對房地產市場供應產生新的需求。

（3）廣州人口結構偏老齡化。從人口自然增長率上看，廣州低于深圳，廣州人口自然增長率在10‰左右，而深圳則在20‰左右（見表7）；從小學生在校人數增幅看，廣州的小學生在校人數雖在絕對值上高于深圳，但遞增速度遠小于深圳（見表8），與住宅銷售價格增幅保持相同趨勢。

此外，廣州人口結構偏老齡化。根據2015年全國1%人口抽樣調查推算的常住人口主要數據，2015年末，廣州65歲及以上人口為106.6萬人，占7.9%。按國際通用年齡結構標準衡量，廣州老年人口比重（7.9%）比老齡化社會國際標準（7%）高0.9個百分點，廣州常住人口年齡結構處于“老年型”時期。而深圳常住人口中， 65歲及以上人口為38.4萬人，占3.4%。老年人口比重（3.4%）比老齡化社會國際標準（7%）低3.6個百分點，深圳常住人口年齡結構處于“年輕型”時期。相對年輕的“深圳人”比“廣州人”有更迫切的購房需要（見表9）。

表3 2016年穗深規模以上工業總產值前三行業

表4 2010-2016年穗深房地產行業增加值單位：億元

表5 2010-2016年穗深常住人口密度單位：人/平方公里

表6 2010-2016年穗深戶籍人口出生率單位：‰

表7 2010-2016年穗深人口自然增長率單位：‰

表8 2010-2016年穗深小學生在校人數及增長率單位：人、%

表9 穗深年齡結構類型與變化單位：人、%

結論和建議

1.結論

總體來看，房地產市場的供需情況決定了穗深兩市房價的異同。

（1）從供給側來看，一方面廣州行政區域面積是深圳的3.7倍，可供用地面積遠遠大于深圳；另一方面廣州作為千年商都，老城區建筑已定型，城市新建住宅主要向郊區發展，廣州北部、東部和南部郊區分別有較廣闊的發展空間；郊區相對較低的房價必然會拉低全市的平均價。

（2）從需求側來看，一方面深圳人口密度是廣州的3倍，出生率也大于廣州，人口結構更加年輕化，且毗鄰香港均造成了深圳對房產需求量更大。另一方面，雖然兩市平均居民可支配收入相近，但深圳產業結構相對高端，高端產業結構對應的從業者的收入也較高，他們對房地產有更強的購買力。

（3）供需影響房價，一般來說，城市越發達，房價越高，但高房價也給居民和企業帶來沉重的負擔。對于居民和企業來說，城市的發達和高房價并非一個最優的狀態，城市的進步和房價的平穩共贏更有助于對人才的吸引、城市的長期發展以及居民幸福感的提升。

2.建議

（1）優化產業結構，增加居民收入。進一步優化產業結構，發展高端制造業，提高第三產業在地區生產總值中的比重；創造優質營商環境，加大公共服務資源配置的專業化，增強城市競爭力，提高企業產值，助力從業者收入增加，從而提高居民對房產的購買力。

（2）發揮軌道交通優勢，增加供給。軌道交通是改善城市交通的最佳利器，穗深兩地已經擁有較為完善的地鐵系統，并仍在加速發展。在增加房地產供應方面，軌道交通功不可沒，應繼續發揮軌道交通優勢，進一步完善路網、擴大規模，減少居民出行成本，增加交通便利，讓城市變“小”，從而增加房地產的總供給。

■巢燕三春 王全福/攝

（3）規范房地產市場要堅持調控目標不動搖、力度不放松，持續不斷開展房地產市場秩序檢查，保持對房地產市場監管的高壓態勢，改善房地產市場供給，抑制投機性需求。

（4）加快培育和發展住房租賃市場，實現城鎮居民住有所居。在穗深等一線城市高企的房價和目前嚴格的限購措施下，針對尚無購買力和尚未具有購房資格的居民，政府應主導大力發展租賃市場，實現居民住有所居。進一步發展住房租賃企業、完善住房租賃支持政策、組建和發展住房租賃平臺，集中力量解決市場供應主體發育不充分、住房租賃信息不對稱、中介服務不規范、租賃體系不完善以及租賃監管點多面廣難度大等問題。