房地產市場泡沫問題研究

1.導論

1.1 房地產市場的重要性

房地產需求和房地產投資的增加對中國的經濟增長起到了重要作用。隨著城市住宅制度改革的推進，城市化進程的加快和國家積極財政政策的實施，中國房地產業取得了長足的發展。固定資產投資在國民經濟發展中發揮了重要作用。對房地產泡沫的研究已成為當前中國經濟社會的熱點。特別是房地產泡沫的定義，形成機制和對策研究仍然是理論界需要突破的難題。因此，對中國房地產泡沫的研究使我們對房地產市場的現狀和發展前景有了更深的認識。這對中國房地產市場的健康發展乃至整個國民經濟的正常運行都具有重要意義。

1.2 房地產市場泡沫的判定依據

發達國家普遍采用空置率，房屋收入比和租金/租金比三項指標來衡量。空置率主要用于確定虛擬需求是否過度擴張以形成空置房屋；房價與收入的比例主要用于檢驗房價是否處于居民可以接受的水平；租金與銷售額的比率主要是確定房屋是否有租金回報。投資價值，有兩種國際公認的房價和收入比率標準。一個是聯合國人居中心的標準：它不應該超過3∶1；另一個是世界銀行的標準：它不應該超過5∶1。目前，中國的平均價格與收入比例約為8∶1。北京和上海等一線城市的比例甚至達到20∶1。

空房率是指出售和出租給所有房屋的比例。一般來說，房屋空置率為5%，空置率警示為10%，嚴重空置率超過20%。根據有關調查，中國普通商品房平均空置率為23%，這已經是一個嚴重的空缺范圍。在一些一線城市，普通商品房空置率更高。

租售比率，即房地產售價與房地產月租價之比。國際經驗表明，租金和銷售比例的正常范圍應該在1∶100-1∶230之間。根據美國房地產市場研究部門的調查，北京房地產市場的房地產銷售比率在去年11月再創歷史新高，首次突破1∶500，達到1∶525，甚至達到1：700在一些地區。2008年，年份約為1∶400，增長率達到了25%。這說明真正意義上的房地產投資沒有太多的收入(租金)，房地產投資主要是為了獲得投機性價差。

以這三項國際標準衡量，一、二線城市的房地產市場已經出現泡沫。

2.房地產市場經濟泡沫問題的產生原因

2.1 土地的稀缺性

2.1.1 可用土地范圍較小

中國陸地國土面積約960萬平方公里，雖然擁有雄厚的土地資源，但因實際可用土地范圍較少加上我國是十幾億的人口大國，土地資源較為稀缺。土地資源與其他生產資源相比供給彈性最小，隨著我國經濟發展的不斷進步，土地利用率提升，其價格也呈同漲趨勢，土地價格的不斷提升導致房地產產業生產成本變高。

圖2-1

由圖得知可用于房地產建設的土地資源極為稀少。

2.1.2 生態環境惡化

由于工業生產上大量排放“三廢”以及農業生產上大量使用化肥、農藥，造成土地生態環境不斷惡化。全國現有耕地面積過大，使得生產房地產用地范圍更小。工業不斷發展使得生態環境逐漸惡化，這一現象為土地資源帶來了極大的負擔。使得可用于建設房地產產業的土地資源稀缺，使房地產產業出現泡沫經濟現象。

2.2 中國擴張性的貨幣政策

2.2.1 擴張性貨幣政策的定義

擴張性貨幣政策是一種貨幣政策，它通過提高貨幣供應量的增長率來刺激總需求。在這種政策下，獲得信貸容易，利率下降。因此，當總需求低于經濟生產能力時，采用擴張性貨幣政策是最合適的。貨幣政策調整的對象是貨幣供給量，即整個社會的總購買力。具體表現形式是：流通中的現金和個人以及銀行中的企業和機構的存款。流通中的現金流與消費價格水平的變化密切相關。它是最活躍的貨幣，一直是中央銀行關注和調整的重要目標

2.2.2 中國擴張性貨幣政策對房地產市場的影響

中國寬松的金融環境表現在1998年。亞洲金融危機之后，中央銀行實施了擴張性貨幣政策以刺激經濟并刺激需求以應對國內經濟低迷和需求不足。多次降低利率并增加貨幣供應量。1998年至2002年期間，存貸款基準利率連續下調5次，五年期貸款利率由原來的9.72%下降到5.5%左右，有效提升了高位投資房地產行業的投資需求。投資者抓住這一貨幣政策，開始大規模投資。經過一段時間的供需平衡后，中國慢慢認為以城市為主的房地產需求不足，對投資者的需求過大。投資者處于資本積累的最初狀態。新一輪的房地產投資已經開始。同期大型房地產巨頭的出現，使得中國房地產投資成為投資方向的風向標。這種瘋狂的投資行為的最終結果是房地產市場供應大于需求，呈現出泡沫經濟現象

2.3 房地產鼓勵發展政策

20世紀90年代，國家出臺了一系列鼓勵房地產開發的政策。實際上，它為快速推進房價提供了政策支持。由于政策從引進到實施往往存在一定的滯后期，過去的積極政策仍然在很大程度上起到很大的作用。同時，隨著2008年金融危機的爆發，為有效避免經濟增長下滑，政府形成了對房地產業作為經濟發展支柱產業的新一輪支持。一方面，為了促進農村發展，在制約農村土地建設發展的基礎上，這也使得許多房地產投資者有機會將房地產泡沫經濟的“傻瓜”擴展到三線城市和農村地區。由于長期的限制和落后，該地區的經濟水平一直無法消化和觸及房地產產品，使得農村和三線城市的房地產需求和供給存在市場泡沫。另一方面，為了促進城鄉經濟發展和經濟水平的平衡，鼓勵農村進入城市發展，使已經比較完整，同時幾乎不存在的城市面臨著日益增長的住房需求。流動人口現象急劇增加，城市房地產市場供大于求的局面相對較小，以致更多投資者將房地產視為大量項目，加上國家對支柱產業房地產的關注，投資者紛紛擴大其房地產建設在一、二線城市的投入，形成房地產供給超過需求的泡沫經濟現象。

2.4 商業銀行過度信貸

房地產業是一個資本密集型企業，必須有大量的資金來啟動和支持。 因此，只有地方政府的支持不足以使房地產價格過快上漲。 銀行貸款為房地產泡沫提供了大量資金是房地產泡沫的重要原因。 近年來，房地產業的高回報令很多銀行愿意向開發商借錢。另外，中國房地產開發貸款的自有資金比例太低，開發商可以用自己的資金的35%來完成整個項目的運作，而我們自己的房地產開發商自己的資金基本上是只有約30%。 因此，只要資金少，開發商就可以參與項目開發，導致過度開發和各種投機行為。

圖2-2

2.5 房地產投機現象

房地產泡沫的出現是多種因素綜合作用的結果，而投機因素則是直接誘因。 房地產投資機會產生了很多投機性需求。需求的增加導致了房地產市場的進一步繁榮，導致了對價格進一步上漲的預期。這導致了自我增強的積極反饋過程，最終使房地產價格膨脹成房地產泡沫。目前，土地交易制度還存在很多漏洞， 房地產業的管理也不完善。它提供了投機的機會，并且是由投機性利潤的需求驅動的。房地產開發商總是盡其所能。土地，開展土地儲備，等到時機成熟，以高價轉讓土地，或發展和瘋狂地推測。這種情況下，有限的土地在交易過程中反復變化，價格迅速上漲，與實際價值嚴重分離，導致地價泡沫，導致整個房地產泡沫的形成。房地產投資已經在一定程度上變得投機。

3.房地產市場泡沫問題對我國經濟的影響

3.1 需求結構失衡

3.1.1 需求結構的定義

消費者需求是未實現的消費者需求，它要求各種消費者數據具有一定的數量和比例。消費者需求結構反映了社會生產力的發展水平。以食品和服裝為主要內容的低水平消費需求結構反映了生產力水平低下。隨著生產力的不斷發展，消費需求結構逐漸由低水平向高水平轉變，享受信息和發展數據在需求結構中的比重逐漸增加。

消費需求結構的實現就是消費結構，這兩者都是相關的和不同的。從理想的消費需求結構到實際的消費結構，其轉型過程受到社會生產力的影響。隨著社會生產的發展，人們的消費需求將逐步得到滿足。同時也會帶來新的和更高層次的消費需求，促進生產的不斷發展。

3.1.2 房地產市場經濟泡沫對需求結構的影響

高昂的房價使得居民需要購買更多的房屋來支付更多的住房費用。首付的增加和銀行貸款每月貸款的增加，使得人們有必要減少日常消費以減少支出，從而導致市場消費需求下降。與此同時，購買資金總額的增加導致固定資產投資增加。在房地產交易過程中，地方政府稅收不斷增加，促進了政府對基礎設施建設投資的增長。消費比例下降和投資比例上升導致中國需求總體結構失衡。不平衡的需求結構最終會導致相對于其他類型的工業市場出現供需關系，這反過來又會促使整個市場經濟中的大規模工業面臨嚴重的消費水平，這將阻礙經濟發展。

3.2 引發通貨膨脹

3.2.1 通貨膨脹的定義

通貨膨脹通常被定義為：在信用貨幣體系下，流通貨幣的金額超過了經濟的實際需求，導致貨幣貶值和價格水平全面和持續上升——更籠統地說：在給定的時間框架內，特定經濟體的價格水平總體上持續增長，導致貨幣購買力持續下降。與貨幣貶值不同，總體通貨膨脹是特定經濟中貨幣價值的下降，貨幣貶值是經濟體貨幣相對價值的下降。前者影響該國使用的貨幣的價值，后者影響該國貨幣在國際市場的價值。這兩者之間的相關性是經濟學爭論之一。通貨膨脹貨物是指“貨幣”。

3.2.2 房地產市場經濟泡沫導致通貨膨脹

過高的價格使價格保持高位。一方面，房地產業與鋼鐵，建材等行業密切相關。房地產市場的繁榮導致這些基礎材料的價格上漲。基礎材料的價格進一步放大了其他商品和服務的價格，導致通貨膨脹。另一方面，房子關系到人們的生產、生活及辦公等方面，持續高昂的價格使得人們的生活費用不斷增加，為了能夠支付高昂的費用，必然要求企業提高工資水平，企業生產成本和勞動力成本增加，必然通過產品價格的上漲來消化，這最終會導致社會上所有商品的價格上漲，并引發通貨膨脹。

3.3 導致金融風險

3.3.1 房地產泡沫導致美國次債危機實例

自八十年代末和九十年代初以來，美國的房地產業經歷了十多年的繁榮，房屋銷售繼續創下新紀錄。房價以每年10%以上的速度增長。在2000年美國納斯達克股市泡沫破滅后，美聯儲保持了相對寬松的貨幣環境，刺激了房地產市場的繁榮，經常被批評為“泡沫，而不是另一個泡沫”。因此，當主流金融機構不贊成次貸時，在其任職期間保持寬松貨幣政策的格林斯潘一直強調次級抵押貸款可能演變為更廣泛的金融危機，他清楚地認識到這種泡沫的替代。事實上，10年前，美國房地產資產總值不超過8萬億美元，約占家庭總資產的40%，到2005年底，美國的房屋資產總值已經上升到21萬億美元，家庭總資產比例上升到56%。房地產價格持續上漲掩蓋了次級房地產證券化存在的一系列深層次問題，如風險評估缺乏，證券化資產流動性不足等。這些問題在房地產價格上漲期間不容易暴露。然而，從2006年年中開始，美國房地產市場開始降溫，房地產價格下跌。2006年9月，新房中位價格比去年同期下降9.7%，這是近36年來的最大跌幅。這使得在房價上漲期間隱瞞問題變得更加清晰。雷曼兄弟的一份報告稱，2006年接受次級抵押貸款的美國人中約有30%無法及時償還貸款，該國約有200萬人可能失去家園，因為他們最終無法償還貸款。受此影響，近20個貸款機構和抵押貸款經紀商近幾個月已破產。

3.3.2 房價過高易誘發金融風險

房價過高不僅會導致通貨膨脹，而且還會導致嚴重情況下的經濟危機。過度的房地產投機導致房地產價格偏離實際價值，導致房地產泡沫。賬面價值的快速增長創造了經濟繁榮的假象，但這些價值很難通過現有的社會生產能力實現。 當人們將大部分收入用于投資房地產時，消費者需求繼續下降，價格進一步上漲，生產成本繼續增加。一旦價格暴跌，市場將崩潰，導致經濟衰退。房地產泡沫破滅造成的破壞非常嚴重，影響深遠，嚴重危害社會和諧穩定。目前，我國房地產融資方式尚無明確的風險承擔機制。房地產負債情況發生時，主要是銀行的間接融資。 因此，房地產行業很容易出現高負債率。 如果房地產行業存在市場風險，銀行將立即蒙受巨額損失。目前，在所有國際行業中，房地產行業可以說是風險最高的行業。 它不僅影響了銀行體系的現狀，而且使國家對房地產的宏觀調控也有重要影響。

3.4 貧富兩級分化嚴重

3.4.1 我國貧富兩級分化現狀

隨著經濟的不斷發展，我國的貧富兩級分化的現象一直存在，雖然差距不斷在縮小，但從地區、城鄉、行業和階層四個方面反映來看，我國的貧富差距實際上是在不斷發展的。中國目前的基尼系數為0.45，占總人口20%的最貧困人口占收入和消費的份額只有4.7%，而占人口20%的最富裕人口占收入和消費的份額高達50%。中國社會的貧富差距已經突破了合理的限度。

3.4.2 房地產市場經濟泡沫使貧富差距加大

當房地產公司賺取巨額利潤時，一些社會群體的利益必然會受到一定的損害。 例如，由于房地產公司的不斷開發，一些居民失去了土地，但他們只獲得有限的經濟補償。結果，許多人失去了工作能力，從此陷入貧困。對于那些在城市拆遷的人來說，盡管有拆遷費，但與丟失的土地相比，這并不值得一提。房地產經紀人讓他們搬出家園，變的無家可歸。另一部分投機者可能在此過程中迅速積累大量財富，造成社會財富貧富差距較大，國民收入參差不齊，危害社會和諧穩定發展。

3.5 城市發展形象受損

對于一個城市的健康發展，房地產泡沫的形成和破壞會產生一定的負面影響。它的形成階段導致了大量投機，房地產市場出現虛假繁榮，城市工作生產效率下降，市場經濟秩序遭到破壞，導致房價快速上漲，甚至對人們的生活和行為產生了一定的影響。城市經濟生活的正常節奏將對城市的健康發展產生影響。另外，如果房地產價格上漲，就會增加商業活動的成本，使最終產品和服務價格上漲，商業競爭力下降。一旦被破壞，很容易導致城市經濟現象變得緩慢，公司的壞賬問題甚至金融機構都會出現壞賬，降低城市競爭力。

4.房地產市場泡沫的實例分析

4.1 武漢主城區與遠城區住宅新增供應比較

4.1.1 數據分析及對比

從2006年1月及2007年1月武漢房地產的成交面積、成交套數、成交均價及成交金額總體呈上升趨勢。其漲勢直接提高近兩倍。

從2008年1月至2009年1月武漢房價的成交面積、成交套數、成交均價及成交金額相較于2007年一月較少，其受到全球金融危機影響，使房地產市場在各個金融板塊發展疲軟。

從2010年1月至2014年1月，數據顯示武漢房價的成交面積、成交套數、成交均價及成交金額處于由高到低的發展趨勢，由于金融危機后的銀行加大信貸力度和擴張性貨幣政策支持，在2010年1月武漢房地產市場出現較高的回暖。緊隨而來的是源源不斷的房地產投機行為和擴張性貨幣政策帶來的貨幣貶值，導致物價波動。開始進行房地產調控新政，使其市場出現一個明顯的下滑。

從2015年1月及2016年6月的數據得知，武漢房價的成交面積、成交套數、成交均價及成交金額處于較為穩定的上漲趨勢。

由以上數據綜合可知，武漢房地產的成交面積、成交套數、成交均價及成交金額總體呈不斷上漲趨勢，其較于之前的房地產市場及成交規模在不斷的擴大，而這種趨勢易導致武漢房地產出現泡沫經濟現象。

表4-1 武漢2006年1月至2016年6月房地產成交數據表

武漢新增商品房供應258.46萬戶，比上月增長102.0%，同比增79.6%，其中主城區新增供應139.77萬平方米，同比增長69.8%，同比增長42.1%，遠城新增11.89萬戶。另一方面，月底上漲的比例為102.0%，同比上漲160.8%。

就市場供應而言，作為房地產銷售的傳統旺季，本月初的供應速度并不快。在上半月，武漢只有24個項目符合預售標準。市場銷售現象依然存在，但始于下半月，受到全國的影響。前兩年武漢房地產市場和房地產市場新一輪監管的影響在9月底和國慶節推出。新開發商預計政策將發生更多變化，促銷步伐明顯加快，已有超過50個項目獲得預售許可，一些項目已經集中開放。

武漢市區主城區與老城區近幾年平均價格比較，繼續呈暴漲態勢，但武漢市場銷售數量大多低于前幾年。這表明，房價上漲 價格越來越高，人們的消費意愿和能力越來越低，呈現出超過房地產需求的通貨膨脹現象。通過對武漢市房地產業重點分析可以看出，整個房地產市場無論在中心區還是郊區都呈現出巨大的泡沫現象，不利于武漢未來房地產市場的發展，不利于人們生活質量的提高。新裝修的房產也繼續這個狀態。

4.1.2 主城區與遠程區新房對武漢影響

主城區包括武昌、光谷、漢口、漢陽等地區，新增供應的商業房會沖擊主城區已有的商業地帶，對整體的商業競爭不好。而隨著武昌、光谷、漢口、漢陽多地的商業用房越來愈多。其會將商業地段逐漸往其周邊地域擴張。如光谷已接近飽和，所以逐漸擴大楊家灣地區的商業建設，這樣會使楊家灣的房價逐漸升高，對整個房地產市場中房價有重要的推進作用，使得房價以區域形式不斷的擴張。不利于一個企業或者一類商業的持續發展；而其住宅區的增加更是使得作為城市中心的主城區面臨各種嚴峻的土地分配不足、資產分配不均、環境污染嚴重等問題，使得主城區的居民購房欲望減退使得其地段的房地產處于一個嚴重的泡沫現象。

遠城區包括江夏、黃陂、新洲、蔡甸、漢南等地，新增供應的商業房會帶動其邊緣地帶的經濟發展，但在促進經濟發展的同時也面臨著一系列的問題。帶來機會的同時夾雜著不穩定的不良因素。遠城區新增供應的住宅房則會加大邊緣地區人們的購房欲望以及周邊2、3級城市和縣鄉地區的人們的進城力度，使武漢的人力資源更加的充實飽滿。但這兩類房的擴張會使得遠城區的房地產市場處于一個焦點狀況，會有更多的投機者來“污染”遠城區的房價。

4.2 對比美國房地產泡沫

美國的房地產市場具有固有的周期性發展模式。自1923年以來，美國房地產市場出現了三次重大泡沫。特別是最近的次貸危機引發了全球危機。為了調查其根源，美國房地產市場的周期性發展取決于人口、利率、信貸和稅收等多種因素的綜合影響。

美國房地產價格的周期性表現是“低谷—繁榮—泡沫—衰退”的周期性過程。

隨著美聯儲寬松的貨幣政策逐漸降低基準利率，房地產信貸機構不斷放寬住房貸款條件，美國房地產市場的快速擴張導致2007年次貸危機爆發，這個周期持續了18年。

美國房地產市場的周期性變化也體現在新建房屋的數量上。美國房地產在20世紀60年代和90年代經歷了三次起伏，之后在過去的15年中穩步發展。 2007年，美國房地產開始了新一輪周期，新創企業數量仍處于低位。這只是高峰期的四分之一和近年來平均水平的三分之一左右。

從美國的次貸危機事件和反復的房地產泡沫現象可以看出，越是發達國家，其國家政策也好，銀行貸款支持力度都大于我國，使得其房地產在一定時間內瘋長。由此可見投機行為目的都是一致的，其導致的房地產泡沫經濟的后果也是一致的，最終會為整個國家帶來金融危機，需要各個國家政府引起重視，在宏觀調控方面做到認真負責，加大監管力度。

5.房地產市場泡沫問題的解決措施

5.1 規范金融市場秩序

在央行要嚴格管理商業銀行，避免商業銀行向房地產公司提供大規模資金貸款。首先，當一家房地產公司申請貸款時，銀行需要對公司進行嚴格的審查并建立貸款限制條件。一旦發現它不符合條件，就不能發放貸款。其次，銀行辦理個人抵押貸款業務時，個人也需要加強管理。一旦他們找到“零首付”現象的住房貸款，就一定不能向他們發放貸款。最后，銀行辦理個人商品住房貸款業務時，必須嚴格管理，不能輕易發放貸款。 具體方法可以用于抵押貸款，但也有多年的要求。

5.2 建立預警預報機制

政府部門要充分考慮房地產市場的特點，即強大的區域特點和不平衡發展，科學合理地建立符合當地房地產市場特點的預警預測機制，以便于及時發現房地產交易問題，政府還必須提供市場供求關系。合理調控價格，引導房地產企業理性投資，引導消費者理性消費，監控房地產市場動態發展，評估市場整體運行情況，調查預測未來市場走勢，提供準確信息給政府機構。促進政府部門及時規范市場，促進房地產市場持續、健康、合理發展。另外，要定期對全國房地產信息進行回顧和研究，結合實際情況對市場運作的實際情況進行評估和預測。

5.3 管理土地資源

在房地產市場交易過程中，由于土地資源短缺直接導致了房價的快速上漲，因此有必要合理利用土地資源。首先，要嚴格遵守土地開發審批中明確規定的制度，不得有任何非法的操作行為。土地供求應合理控制，然后，應該為任何腐敗建立一套科學的土地招標和管理制度。賄賂現象嚴格消除。此外，政府事務在整個招標過程中必須公開，公平透明。其次，政府還應該出臺一些稅收政策征收相關的土地財產稅；建立國家土地信息系統，并在網絡上發布相關信息，進一步實現土地資源管理。有關政府部門要加強對市場的監督管理，規范土地市場交易秩序。一是完善房地產相應的信用體系，監督和管理房地產開發商的信譽，營造良好的市場交易氛圍；那么，由于目前大部分房地產業務交易不符合相關規定和要求，因此需要采取法律手段。為限制交易，有必要對那些抬高價格并在互聯網上進行虛擬交易的人施加嚴厲的懲罰。最后，有必要加強對非法交易行為的處罰。如果房地產公司發現任何違法行為，必須采取嚴格的處罰制度，堅決制止任何違法行為。

5.4 加強政府領導

政府要充分發揮其在市場經濟整體調控中的作用，以達到規范房地產行業市場交易秩序，科學合理地監督和管理房地產，在中國房地產市場從根本上避免房地產經濟泡沫的出現。 政府應根據市場發展的實際情況，制定相應的監督管理政策，建立一套完善的市場運行和發展制度，重點監督管理，并在實際工作中逐一實施。 避免形成經濟泡沫，為房地產市場規范有序經營和發展提供保障。除了通過各種政策調節房價以外，政府部門還應對房地產市場的內部環境進行有效監督，防止市場失靈。

首先，為了規范土地拍賣，政府部門在出售土地使用權時必須進行公開，公平和透明的招標，規范土地價格以避免地價過高導致的土地價格上漲。 二是規范房地產銷售秩序，打擊過度的市場炒作和虛假信息制造，導致房地產市場過熱，倡導合理消費，維護房地產市場價格穩定。 三是加強房地產市場宏觀調控，避免價格惡性上漲造成的市場壟斷，嚴厲打擊房地產市場腐敗現象。

5.5 完善住房保障體系

遏制房價過高的另一個有效措施是改善住房保障體系，從需求來源降低住房價格。首先，建立和完善住房保障機制的國情，政府部門要根據當地居民收入水平，消費水平和房地產價格水平，全面確定保障性住房供應的范圍和水平，通過地方政策為該地區的低收入家庭購買住房。提供必要的支持保證。其次，增加經濟適用房供應，政府部門應加大對經濟適用房建設的投入，通過政府投資建設經濟適用房，確保供給能夠滿足低收入群體的需求，滿足住房需求，維護市場經濟環境穩定。

6.結論

總之，房地產業與國民經濟運行之間存在著千絲萬縷的聯系。因此，政府相關部門要充分發揮中國宏觀調控的全局作用，出臺相應政策，及時引導房地產業，實行嚴格的房地產交易市場監管體系，規范中國房地產業的秩序。通過各種手段避免房價過快上漲，才能有效避免房地產經濟泡沫的形成，促進房地產業的可持續發展。