老舊出租屋改造研究

田雨，黃佳宇，馮瑤函

（重慶大學，重慶，400000）

引言

近年房價高漲，且年輕人經濟狀況拮據，租賃老舊出租屋是大多數人的選擇，但房屋面積小，空間布置不合理，墻地面老化等問題常出現于此類出租房中，大大降低生活質量。現今自行改造的租客多僅從小改動入手，沒有從根本上解決出租屋所存在的問題，因此需要加強舊房現狀調查，通過多種技術手段實現房屋功能改造升級。下面就對老舊出租屋改造問題進行具體闡述。

1 老舊出租屋市場現狀

為了解租客的改造意愿、老舊出租屋的市場現狀以及改造中面臨的重難點并為之后老舊出租房改造提供指導，需要從租客和老舊出租屋兩個角度進行調查，調查結果如下：

1.1 租客現狀

問卷調查顯示：（1）大部分人都有過租賃老舊出租屋的經歷，老舊出租屋仍具有較大市場活力;（2）租客接受老舊出租屋，主要原因是地理位置的優越和資金預算的窘迫，大多不能接受成本過高的改造，所以老舊出租屋改造中應注意成本控制;（3）墻地面老化等硬裝方面的問題是人們在改造中比較關心的，改造應將重點放在硬裝部分，從滿足基本的生活品質需求著手；軟裝中的個性化與美觀要求只是個例，應結合租客的個人喜好具體分析。

1.2 老舊出租屋現狀

走訪調查顯示，老舊出租屋主要存在以下問題：（1）硬裝方面:地磚裂縫較明顯，木地板起翹嚴重；墻面乳膠漆起泡脫落，廚房衛生間墻面細菌滋生較多，發黃霉變嚴重。（2）軟裝方面:空間浪費較多；收納少，儲物空間嚴重不足，物品擺放雜亂；家具老舊等。

2 改造方案

本文選擇了極具代表性的一套出租屋來對改造方案進行闡述，戶型為兩室一廳，面積52.86m2。改造方案分為中低檔改造和高檔改造，從硬裝和軟裝兩方面來進行說明。

2.1 硬裝改造

2.1.1 中低檔改造

以經濟實用為原則，在控制成本的前提下改善問題，工程量小，施工大部分為干作業，完全可由租客獨立操作，人工費和機械費忽略不計，實際改造方案如下：

（1）墻面：對于墻面的污漬，先用成品膩子膏進行找平處理，再刷配套補墻漆。補墻膏和補墻漆套裝可直接淘寶購入，并配有相關操作工具。（2）地面：為了保證基層的平整，先用水泥砂漿填平縫隙，再粘貼PVC地板革，此種地板革為自粘式，耐磨且防水，美觀性好，施工簡單。（3）廚衛墻磚：對于發黃生霉的瓷磚，用瓷磚去污膏清洗，完成后再在瓷磚縫隙處刷一道防水劑，防滲水、防霉菌再次滋生。

2.1.2 高檔改造

是較為全面的翻新改造，需要工人施工，屬于不可恢復性改造，能提高出租屋的整體檔次，改造方案如下：（1）墻面：鏟掉原有老化乳膠漆，重新刮膩子找平，再刷乳膠漆，局部需要特殊裝飾的地方如客廳可以選用墻布提高檔次。（2）地面：先用水泥砂漿填縫找平，再重新鋪設木地板。（3）廚衛：具體看墻磚的發霉程度，若瓷磚處理膏不足以達到理想效果，在原有瓷磚去污、找平處理后，重新粘貼薄磚，厚度約為4-6mm，重量輕，降低施工難度，節省空間。

2.2 軟裝改造

2.2.1 中低檔改造

改造的重點在于盡量增大儲物空間。老舊出租屋給租客預留的儲物空間通常不多，家具也較為老舊，在軟裝改造中要充分利用房東留下的資源，合理添置家居。在空間設計、家具選擇、裝修裝飾幾個方面，考慮儲物空間的預留：此屋客廳與餐廳的通道為主要通道，在通道上放置鞋柜更便于利用；左側臥室面積較小，便利用床尾空間放儲物柜，將書桌移于陽臺便于利用自然光。家具選擇考慮選用價廉的組裝式儲物柜和帶有床下柜的床鋪等功能性與儲藏性兼具的家具，房東預留的舊家具可做翻新處理。木制家具重新打磨打蠟，在家具表面貼硅膠保護膜。（家具及材料可通過網購、二手家具市場、快銷家具品牌途徑購買）

2.2.2 高檔改造

在儲物空間充足的基礎上，應考慮租客的心理要求，達到個性化裝修。在設計時，通過和居住者的交流，了解其生活習性和私人要求，并根據租客要求打造個人空間。

2.3 方案對比總結

（1）硬裝方面：選用的材料為中等價格層次,均參考重慶市主城區物價， 已考慮5%的材料損耗率，硬裝改造估價見表1：

表1 硬裝改造估價表

中低檔合價1624.00元，高檔合價5644.00元。

軟裝方面：中低檔改造預算約1248.00元，高檔約4164.00元。改造效果見圖1。

圖1 高檔改造效果圖

（2）總結：中低檔改造預算合計2624.00元，高檔改造預算合計8644.00元.中低檔改造耐久性不足，但易拆卸，對出租屋的傷害較小，房東更易接受，主要適用于 2-3年的短期租客。高檔改造成本更高，但效果更好，改造完成后房東可根據改造效果合理調整房租，對房東有利，改造成本可和房東商量分攤。主要適用于5年以上的長期租客。

3 經驗總結與二次裝修前景分析

出租屋改造有以下原則:（1）盡量減少對房屋本身的傷害。（2）以人為本，裝修體現個性化。（3）根據居住時間合理控制改造成本。（4）運用專業理論知識，在空間設計、材料、構造等方面具有指導性。

4 結束語

由于社會發展，人們對居住環境的舒適度與心理需求有了更多的要求。Airbnb、等民宿短租軟件也推動了出租屋裝修發展。據此，長遠來看，社會上不少老舊出租房仍待改造，相關裝修行業必將有所發展。然而私人裝修隊不靠譜，專業公司成本過高，房東房客需要一個價格合理、易于交流的設計裝修平臺。或許日后，會出現二手出租房設計裝修、租賃、售后一條龍服務的相關平臺，服務租客與房東。

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