營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響研究

劉璇

【摘 要】2016年5月1日起，我國全面實施了營業(yè)稅改增值稅，而房地產(chǎn)作為改革的主要產(chǎn)業(yè)，營改增政策的實施對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。基于此，論文從積極影響和消極影響兩方面分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅產(chǎn)生的影響，并提出了營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策，期望為房地產(chǎn)企業(yè)的改革提供參考。

【Abstract】Since May 1， 2016， China has fully implemented the policy of replacing the business tax with value-added tax. Real Estate is the main industry in the reform， the implementation of the policy of replacing the business tax with value-added tax has had a certain impact on the development of real estate enterprises in China. Based on this， from the two aspects of positive and negative effects， the paper analyzes the impact of replacing the business tax with value-added tax on accounting and tax payment of real estate enterprises. The paper also puts forward the development countermeasures of real estate enterprises under the background of replacing the business tax with value-added tax， which is expected to provide reference for the reform of real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅

【Keywords】business tax replaced with VAT； real estate company； accounting； tax payment

【中圖分類號】F275 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）07-0061-02

1 引言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是推動我國經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定提升的主要力量。我國作為一個人口大國，隨著近年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也更具規(guī)范化的特點。然而，由于受到營改增政策的影響，其雖然有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，但同時也帶來了巨大的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為財務(wù)報表、財務(wù)核算以及稅負(fù)三方面，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收壓力。

2 營改增對房地產(chǎn)會計核算和納稅產(chǎn)生的影響

2.1 積極影響

2.1.1 有利于提高企業(yè)的納稅意識

營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門以及業(yè)務(wù)部門必須針對企業(yè)的票據(jù)進(jìn)行全面審核，并建立健全的票據(jù)審核體系，加強對企業(yè)納稅制度以及會計核算制度的有效規(guī)范。除此之外，企業(yè)管理者對于企業(yè)內(nèi)工作人員與財務(wù)人員之間的溝通和交流更為重視，注重加強對會計人員核算以及納稅意識的培養(yǎng)，提高了會計人員的綜合素質(zhì)水平[1]。由此可見，營改增的實施對企業(yè)納稅意識的提升產(chǎn)生了積極影響，使相關(guān)財務(wù)人員加強了對最新政策的全面分析和學(xué)習(xí)，從而在企業(yè)的財務(wù)管理中發(fā)揮出積極的作用。

2.1.2 有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象

重復(fù)征稅是以往房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題，以往針對營業(yè)稅的征收必須根據(jù)企業(yè)的實際銷售額進(jìn)行征收，而房屋建筑的土地成本、安裝過程中產(chǎn)生的費用以及材料使用成本即為房地產(chǎn)企業(yè)的主要使用成本。其中，針對建筑安裝過程中所產(chǎn)生的材料以及安裝費用使用成本本身便承擔(dān)了相應(yīng)的納稅責(zé)任，但在進(jìn)行營業(yè)稅額征收的過程中，依然針對材料和安裝費等使用成本的費用進(jìn)行了征收。而在營改增實施后，主要根據(jù)企業(yè)內(nèi)的增值額征收相應(yīng)的稅款，房地產(chǎn)企業(yè)僅需要繳納相應(yīng)的增值稅即可，有效減輕了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

2.1.3 有利于推動企業(yè)的業(yè)務(wù)整合

受到傳統(tǒng)營業(yè)稅征收的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在對與稅款相關(guān)的發(fā)票單據(jù)進(jìn)行管理時，通常由財務(wù)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行報銷，這也使財務(wù)部門不僅承擔(dān)了發(fā)票單據(jù)的審核、分類以及保存工作，同時也需要對其進(jìn)行報銷，嚴(yán)重增加了財務(wù)部門的工作量，且存在一定的風(fēng)險[2]。而在營改增實施后，只有取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票才能進(jìn)行抵扣，而這也要求財務(wù)人員可以根據(jù)發(fā)票類型的不同，將其分為普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進(jìn)行分別審核歸類，提高了財務(wù)部門票據(jù)管理水平的同時，有利于財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的工作量分擔(dān)，實現(xiàn)了企業(yè)業(yè)務(wù)的有效整合。

2.2 消極影響

2.2.1 對財務(wù)報表的影響

營改增實施前，房地產(chǎn)企業(yè)購置不動產(chǎn)的營業(yè)稅必須當(dāng)作成本入賬，將其計入企業(yè)的固定資產(chǎn)當(dāng)中，而營改增后，實現(xiàn)了不動產(chǎn)購置的價稅分離，不動產(chǎn)的購置金額必須作為進(jìn)項稅額抵扣，從而降低了不動產(chǎn)的入賬價值，提高了企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，對企業(yè)的融資工作開展產(chǎn)生了不利的影響。從現(xiàn)金流量方面來看，只有在房地產(chǎn)工程結(jié)束竣工后方可取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，因此在工程開展前需要投入大量的資金，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的風(fēng)險，對企業(yè)內(nèi)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生了不利的影響。

2.2.2 對稅負(fù)的影響

營改增政策提出后，對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)主要產(chǎn)生了兩方面的影響：一方面，政策實施前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)主要按照一定比例繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，且其中購買機械設(shè)備的增值稅無法進(jìn)行抵扣，增加了企業(yè)的成本，而在營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)所征收的增值稅卻不包括房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)購置成本；另一方面，從政策角度來看，增值稅是可以相互抵扣的，但必須獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，但受到房地產(chǎn)企業(yè)施工環(huán)境以及特點的影響，施工過程中的水泥、砂石等原材料以及農(nóng)民工和勞務(wù)公司等所產(chǎn)生的勞務(wù)費用較難獲取增值稅發(fā)票，因此無法進(jìn)行抵扣，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[3]。

2.2.3 對財務(wù)核算的影響

實踐經(jīng)驗表明，營改增的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤均產(chǎn)生了相對不利的影響。從企業(yè)的營業(yè)收入角度來看，由于原本收入的總額并未發(fā)生變化，因此在營改增實施后，企業(yè)的營業(yè)收入將出現(xiàn)顯著的下降，下降幅度約為9.9%。從企業(yè)的營業(yè)成本角度來看，在成本和費用未發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，營改增后的成本和費用均有所下降，而企業(yè)的資產(chǎn)也受到了影響，使企業(yè)面臨著較大的業(yè)績考驗，對財務(wù)核算工作的開展產(chǎn)生了影響。

3 營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策

3.1 加強對財務(wù)人才的培養(yǎng)

財務(wù)人員作為企業(yè)開展會計核算以及納稅工作中的主體，只有提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平以及業(yè)務(wù)處理能力，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與納稅工作有效開展奠定良好的基礎(chǔ)[4]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對財務(wù)人員的綜合培養(yǎng)，在營改增實施后，定期組織財務(wù)人員針對營改增政策內(nèi)的相關(guān)知識進(jìn)行全面學(xué)習(xí)，積極掌握相關(guān)的會計核算和納稅相關(guān)的專業(yè)知識，提高財務(wù)人員的納稅意識，提高財務(wù)人員的整體工作能力。同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取以老帶新制度，在對老員工培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，使其可以積極引導(dǎo)新員工對會計核算以及納稅內(nèi)容的全面學(xué)習(xí)，分享工作經(jīng)驗。

3.2 做好企業(yè)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作

營改增的實施不僅有利于提高我國的稅收工作開展規(guī)范性，同時也有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)[5]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好相應(yīng)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作，才能為企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。從票務(wù)管理角度來看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范財務(wù)部門的票據(jù)管理工作，通過建立相應(yīng)管理制度的方式實現(xiàn)對票據(jù)管理流程的有效規(guī)范，加強對票據(jù)管理人員的定期培訓(xùn)，嚴(yán)格審核票據(jù)管理環(huán)節(jié)，避免存在暗箱操作的情況。從稅務(wù)籌劃角度來看，企業(yè)可以尋找可以開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行有效合作，使企業(yè)在施工的過程中供應(yīng)商可以提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票依據(jù)，實現(xiàn)對增值稅的有效抵扣。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中存在工程金額較大、工程周期較長等特點，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強與本地稅務(wù)機關(guān)的積極交流和溝通，掌握相關(guān)的優(yōu)惠政策，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效分?jǐn)偅档推髽I(yè)承擔(dān)的稅負(fù)。

4 結(jié)語

綜上所述，營改增作為我國對于稅收政策的重改革措施，其對我國許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均產(chǎn)生了一定的影響。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為營改增政策中的主要行業(yè)，受到營改增政策的影響，其對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算以及納稅工作開展也產(chǎn)生了較大的影響，其不僅包括有利于提高企業(yè)納稅意識以及推動企業(yè)業(yè)務(wù)整合等積極影響，還包括部分消極影響。通過本文對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析及發(fā)展對策提出，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平產(chǎn)生積極的影響。

【參考文獻(xiàn)】

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【3】陳玲.基于"營改增"體系下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅分析[J].中國經(jīng)貿(mào)，2016，26（20）：183.

【4】劉力萍."營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響分析[J].中國經(jīng)貿(mào)，2017，25（14）：245.

【5】岳繼東.營改增后企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理措施——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論，2017，19（31）：100-101.