房租暴漲的真正原因是什么？

馬光遠

最近關于房租暴漲的討論非常有價值。

在房價仍然牽動公眾神經的情況下，今年以來，一些城市房租的快速上漲則直接影響了很多人的生活。不完全統計，截止今年7月，部分熱點城市的房租同比上漲接近20%，有一些甚至達到了40%。

我看了很多關于這個問題的討論，不外乎這么幾點：一是每年季節(jié)性的上漲，特別是六七月是租房的旺季；二是一些城市清理合租以及低端租房，導致供給減少，價格上漲；三是中介和機構囤房，哄抬價格；四是資本介入長租公寓，資本要求有高的回報，導致房租上漲；五是金融機構在玩杠桿，一旦杠桿斷裂，不僅租的房子要交出去，已經交付的房租也打水漂。

面對房租的上漲，應該怎么辦？答案也有這么幾個：第一，呼吁政府介入，抑制房租的上漲，有人提出政府制定房租指導價；第二，是對中介進行整頓甚至取締；第三，對資本進行限制；第四，征收空置稅，逼出有效房源，增加供給。

為什么說關于房租的討論很有價值，我并非指現在的討論給出的房租上漲的原因和提出的解決辦法都很好，而是我認為，在中國租房市場公共政策框架嚴重缺失的情況下，面對未來租房市場的發(fā)展，我們必須有一個政策的底線：租房市場未來的各種政策不要重蹈過去20年房地產買賣市場的覆轍。

說更明白一點，過去20年，中國住房市場的公共政策并不成功，特別是政府介入房地產市場，對房價進行控制的各種手段基本都以失敗告終，在租房市場剛剛被納入公共政策體系的情況下，我們希望，中國的租房市場的公共政策能夠不要重演買賣市場的悲劇。

我們需要問：房租的上漲真的是因為機構的介入導致的嗎？真的是因為資本在推波助瀾嗎？如果房租上漲，呼吁政府對價格進行管制，真的能解決房租上漲的問題嗎？會不會像房價一樣越控制越上漲？

這些問題如果搞不清楚，中國房屋租賃市場的公共政策又會成為一筆糊涂賬，這是我們不愿意看到的。

特別是，在外界呼吁政府加強對房租管理的情況下，我看到相關部門很快做出了回應：

北京市住建委約談了自如、蛋殼、相寓等長租公寓商，要求他們不得惡性爭搶房源，不得用銀行貸款爭搶房源，不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源。

而自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負責人在8月20日也承諾：落實“三不得”要求、不漲租金、拿出手中全部房源（超過12萬套/間）投向市場、嚴懲抬價搶房源的業(yè)務人員。

這樣的解決辦法，似乎立竿見影，但從中國房地產市場過去20年的歷史看，這樣的解決路徑是不可靠的，暫時的承諾，不代表長期的解決，在沒有真正的把房租上漲的原因搞清楚之前，政府拿出管制的大棒限制價格，機構紛紛表態(tài)承諾不漲房租，只能迎合大家對房租上漲的憤怒，只能管一時，但并不能提供長期的保證，這是任何一方都非常明白的。

我認為，有三個問題是必須在觀念和認識上厘清的：

第一，中介和機構是罪魁禍首嗎？

有人說，房租上漲，主要是因為中介和機構囤積房源，導致房租上漲。可以說，指責中介和機構，這似乎成為中國很多領域治理漲價問題的基本邏輯。

菜價漲了，把責任推給菜販子，肉價漲了，把責任推給肉販子，于是提出“農超對接”，直接取締菜販子等中介。

對于諸如此類的建議最后成為政策，我認為很悲哀，中國搞市場化改革已經40年了，我們到現在連斯密的“專業(yè)化”分工帶來的好處，組織分工帶來的成本下降的基本原理都沒搞清楚，而是直接回到刀耕火種的“農超對接”的思路。中國租房最大的問題恰好不是中介和機構太多，而是太少。

中國目前的租房大多數是由租戶自己提供的，機構特別少，目前機構在中國租房市場所占的比重不超過3%，而美國是30%，日本是80%。中介機構少，就有少數機構利用自己的信息優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢搞壟斷，壟斷信息，壟斷房源，壟斷價格。

所以，問題的關鍵不是機構推高了房租，而是我們的機構太少，機構之間的競爭不充分，從而導致市場的混亂。去年以來，一些機構開始介入租房市場，這是一個好事，不是壞事！這點一定要清醒。把機構干掉了，房租只會更高。

第二，政府對房租進行管制是一種好的辦法嗎？

一些專家提出，租房是民生，政府應該制定房租的指導價。這是一種最天真的思維！租房當然是民生，但保障民生最好的辦法未必是政府直接來提供，或者政府直接對價格進行管制。

中國市場化改革40年，民生大大進步，不是因為政府管的結果，大多數領域是政府不管的結果。政府在租房市場直接提供的應該是廉租房，只對廉租房等政府提供的產品進行定價，而不是對市場化的租房市場進行管制。

因為過去40年，很多領域證明了，政府一旦放開某一個領域的價格管制，某一個領域一般都會發(fā)展的更好，而在政府熱衷于管理價格的領域，比如房價，比如油價，都是價格極其扭曲，行業(yè)發(fā)展非常不健康的領域。

這些道理，已經為中國改革開放40年的實踐所證明，為什么在國人的觀念里卻仍然根深蒂固呢？

在租房市場上，政府不需要管價格，政府需要做的是對租房市場的秩序進行管理，必須對信息，對機構的行為進行管理，政府需要提供良好的制度體系，政府需要立法，政府需要在金融、稅收、財政等政策層面提供支持。現在房租動輒暴漲，和政府在這些方面做的嚴重不足有很大關系。

第三，關于租房市場的過度金融化問題。

由于政策開始鼓勵“租售并舉”，大量的資本看到了中國租房市場的前景開始介入租房市場。資本的介入本身不是壞事，中國租房市場的欠賬太多，大量的資本介入租房市場有助于提升租賃房的品質和增加房源，有助于市場的健康發(fā)展。

但是，中國很多問題，一旦資本介入，在缺乏規(guī)范的情況下，很容易走偏。比如，租房市場的過度金融化問題今年其實已經開始凸顯。一些機構為了搶占市場，拿著租戶的錢瘋狂通過杠桿擴張，一旦資金鏈出問題或者跑路，租戶和房東都會成為受害者。

為什么有人稱一些長租公寓的操盤者比販毒還賺錢，就是拿著別人的錢玩杠桿，空手套白狼，這是很危險的，長租公寓杭州鼎家爆倉這事來得及時。政府應該在過度金融化方面早點開始嚴查！

我的結論是：一、中國的租房市場長期以來得不到公共政策的重視，政府最需要做的是完善租房市場的公共政策體系；二、應該鼓勵更多的機構參與租房市場而不是限制；三、房租上漲根本原因還是供給不足，政府需要加強租房市場的信息披露和公開制度，而不是管理價格或者上空置稅；四、過度金融化，過度杠桿很危險，會毀了租房市場，政府應該第一時間介入，嚴查，嚴管，避免更大的悲劇；五、政府千萬不要管制房租，沒有比這更壞的選擇！

（本文作者系獨立經濟學家。現任民建中央經濟委員會副主任。）