樓市巨輪或?qū)⑥D(zhuǎn)向

宋慧芳

8月24日，內(nèi)蒙古呼和浩特發(fā)布公告稱，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，由此成為全國第一個告別去庫存的城市。正如四年前，呼和浩特第一個取消樓市限購，喊出去庫存的口號，從此拉開了樓市去庫存的序幕一樣。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，樓市庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個月最低，已連續(xù)超過4年下調(diào)。從整體看，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成。去庫存任務(wù)的結(jié)束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。

不過，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是業(yè)界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室于日前共同舉辦專題討論時形成了相關(guān)觀點(diǎn)，認(rèn)為化解庫存不搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策。借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，擴(kuò)大研究思路。論壇期間，上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，庫存問題的解決，既改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，也有效化解相關(guān)金融風(fēng)險。這一切符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，也有助于房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的更好建立。

成效突出

上海易居房地產(chǎn)研究院流通所所長崔裴此前曾發(fā)布《房地產(chǎn)庫存問題研究》報告，對“房地產(chǎn)庫存”作了界定：房地產(chǎn)供給側(cè)持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產(chǎn)。

商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標(biāo)之一。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。自此，房地產(chǎn)庫存成為社會各界高度關(guān)注的問題。

其實(shí)在中央正式定調(diào)之前，2014年6月20日，面對樓市下行、庫存高企，呼和浩特率先“取消限購”，開啟樓市去庫存之路。隨后2014年6月到9月全國多個城市相繼取消或大幅松綁限購，2014年11月央行開啟降息周期，并在2015年上半年實(shí)施寬松貨幣政策，而在2015年3月底、9月底和2016年初三輪政策刺激下，需求一路走高，庫存持續(xù)下行，樓市徹底被攪活，其中以南京、廈門、合肥、蘇州為代表的“樓市四小龍”脫穎而出，在2016年上半年率先開啟上漲之路，其聲勢浩大，甚至一度超越一線城市。

然而，此時三四線的高庫存問題仍舊相當(dāng)嚴(yán)峻，資金在一二線城市反復(fù)進(jìn)出，卻不愿給三四線城市讓利分毫，去庫存的政策初衷仍未能體現(xiàn)。

于是，在始于2015年末的這輪“去庫存”中，對于三四線城市的去庫存問題，棚改貨幣化安置成為重要手段。

2016年末到2017年，央行以PSL向政策性銀行發(fā)放貸款，政策性銀行再以棚改專項(xiàng)貸款，支撐三四線城市的棚戶區(qū)改造，三四線政府獲得貸款資金之后，從而有錢進(jìn)行貨幣化安置，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后，就有了入場的資本。不斷地拆建、補(bǔ)貼，三四線樓市被徹底激活。

據(jù)易居研究院發(fā)布的百城庫存報告顯示，2015年以來，全國百城庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性的下跌態(tài)勢，近三年，全國去庫存普遍取得了較好的效果。截至今年7月底，百城新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，當(dāng)前百城庫存規(guī)模相當(dāng)于回落到了七年前即2011年11月的水平。

其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、-1.5%和-0.2%，同比增幅分別為3.1%、-11.3%和-5.1%。

對于去庫存效果，國家統(tǒng)計局在今年7月中旬舉行的上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上表示，去庫存成效突出。

樓市轉(zhuǎn)向

根據(jù)上海易居研究院的報告，截至2018年7月底，全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月，明顯低于12-16個月的合理區(qū)間。可以說現(xiàn)在的樓市已經(jīng)進(jìn)入了”缺貨”時代，以前供大于求已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了供小于求的情況。對于目前這樣的市場狀況，有專家就表示建議地方停止去庫存。

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長沈正超認(rèn)為，庫存問題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問題，其本質(zhì)是供需關(guān)系問題。上世紀(jì)九十年代以來上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)踐反映，供應(yīng)不足→供求平衡→供應(yīng)過度，是交替出現(xiàn)的市場現(xiàn)象，有一定的規(guī)律性。認(rèn)真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應(yīng)的預(yù)警和管理對策，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。他還認(rèn)為，造成房地產(chǎn)商品庫存過多的原因是多方面的。因此，“去庫存”也應(yīng)因城施策，切忌生搬硬套國家規(guī)定。他提出，當(dāng)前一線二線城市在“去庫存”的同時，特別要防止出現(xiàn)新的庫存。

8月24日，呼和浩特市在其官方網(wǎng)站上掛出《我市將多措并舉調(diào)控房價穩(wěn)定房地產(chǎn)市場》的通知，明確把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控總體目標(biāo)，全面停止去庫存調(diào)控措施。同時，將保證全年土地供應(yīng)量達(dá)到5000畝，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供應(yīng)力度，繼續(xù)落實(shí)商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建3%的公共租賃住房任務(wù)。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)退出去庫存政策。

8月中旬，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱，近年來，隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。棚改貨幣化本輪去庫存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成，應(yīng)適時考慮退出。

此后的8月29日，長春發(fā)布通知，取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。作為促進(jìn)三四線城市去庫存最大“功臣”的貨幣化安置為主的棚改模式，如今也將“功成身退”。

“對于房價漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。住房市場平穩(wěn)的城市可采取逐步退出去庫存政策的方式。”中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立認(rèn)為。

據(jù)查閱，當(dāng)前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年末大多數(shù)省市棚改貨幣化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龍江、安徽均超55%，青海72%，陜西77%，湖南83%，海南89%，遼寧97%。部分地區(qū)還將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房，如江蘇22個縣、寧夏回族自治區(qū)部分市縣區(qū)等。

“很多城市實(shí)質(zhì)上都已經(jīng)進(jìn)入了補(bǔ)庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似東北、山西、四川、寧夏等省市區(qū)域，未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應(yīng)地則會增加很多補(bǔ)庫存的政策，包括積極供地和進(jìn)行限購等措施都會出臺。

在補(bǔ)庫存方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應(yīng)增加政策性土地供應(yīng)，如增加回遷房安置房比例、建設(shè)人才住房等。