物業(yè)管理水平提升策略研究

關(guān)鵬

當(dāng)前，物業(yè)管理的重要性日益顯現(xiàn)，成為社會治理和城市管理的重要內(nèi)容。加強(qiáng)和改善物業(yè)管理，事關(guān)千家萬戶切身利益，對提高人居環(huán)境質(zhì)量、維護(hù)社會穩(wěn)定具有重要意義。2017年5月—10月，筆者通過聽取匯報、查閱資料、會議座談、入戶走訪等方式，深入德州13個縣市區(qū)調(diào)研，調(diào)查了解德州市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，存在問題，并提出物業(yè)管理水平提升的對策建議。

一、物業(yè)管理工作基本情況

德州市物業(yè)管理工作始于上世紀(jì)九十年代中后期。近年來，隨著社會的進(jìn)步、城市的發(fā)展和市場的擴(kuò)大，德州市物業(yè)管理工作進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期，實施正規(guī)化物業(yè)管理的物業(yè)項目不斷增多，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容日益完善，物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)393家，從業(yè)人員1.2萬余人，實施正規(guī)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)項目630余個，總建筑面積5000余萬平方米。當(dāng)前，德州市物業(yè)管理工作體制已逐步理順，在扎實開展全國文明城市和物業(yè)文明行業(yè)創(chuàng)建工作，老舊小區(qū)整治改造等方面做了大量工作。并且，住宅專項維修資金和質(zhì)量保修金管理得到不斷規(guī)范。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

縱觀德州市物業(yè)管理現(xiàn)狀，依然存在不少問題：管理體制不健全，物業(yè)管理重心未真正下移；行業(yè)主管部門的監(jiān)管力度有待加強(qiáng)；物業(yè)管理覆蓋率偏低，老舊小區(qū)物業(yè)管理推進(jìn)難度較大，工作進(jìn)度遲緩；物業(yè)管理市場不成熟，缺乏規(guī)范化、精細(xì)化、專業(yè)化的大物業(yè)企業(yè)；物業(yè)管理文明行業(yè)創(chuàng)建工作發(fā)展不均衡等。

三、物業(yè)管理水平提升策略研究

（一）多措并舉，加大物業(yè)管理市場整治力度。一是建立物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)價格質(zhì)價相符的工作機(jī)制。加強(qiáng)與市價格主管部門工作配合，對12345市民熱線、“承諾熱線”等群眾反映比較突出的企業(yè)和小區(qū)，組織物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞂I(yè)人員，深入小區(qū)核定物業(yè)服務(wù)等級，對發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行整改，從制度上督促物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。二是建立和推行物業(yè)管理“一箱兩會三規(guī)范四公開”制度。“一箱”，即物業(yè)服務(wù)意見箱。“兩會”，即物業(yè)管理聯(lián)席會議和物業(yè)管理懇談會。“三規(guī)范”，即規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度，規(guī)范業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度調(diào)查，規(guī)范對業(yè)主無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的管理。“四公開”，即公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，公開12358價格舉報和物業(yè)企業(yè)投訴電話，公開公共部分收益收支情況，公開業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價，公開公示內(nèi)容真實合法，業(yè)主生活便捷遵規(guī)有序。三是積極推行物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)。研究制定物業(yè)管理信用信息管理辦法，健全完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動行業(yè)誠信建設(shè)，把信用管理落實到具體的管理項目上，落實到項目負(fù)責(zé)人上，落實到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠實守信行為成為企業(yè)的信用基礎(chǔ)。四是鼓勵德州市本地優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)整合資源，擴(kuò)張發(fā)展，大力引進(jìn)一批實力強(qiáng)、服務(wù)優(yōu)的外地物業(yè)龍頭企業(yè)入德，全面提升我市服務(wù)水平和綜合競爭力。五是嚴(yán)格住宅專項維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金管理。制定出臺規(guī)范加強(qiáng)住宅專項應(yīng)急維修資金使用管理的辦法，堅持公開、透明，在預(yù)算審批、調(diào)查回訪、現(xiàn)場查驗等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保做到資金依法規(guī)范收支。六是繼續(xù)抓好物業(yè)管理文明行業(yè)創(chuàng)建工作。按照實施方案要求，進(jìn)一步加大對居住小區(qū)綜合環(huán)境的督導(dǎo)檢查，通過市、區(qū)兩級聯(lián)動和示范帶動，成熟一個，銷號一個，力爭使所有物業(yè)小區(qū)全部達(dá)到創(chuàng)城標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（二）堅持政府主導(dǎo)和投入，穩(wěn)妥推進(jìn)老舊小區(qū)整治改造。發(fā)揮德州市房產(chǎn)管理中心牽頭部門的作用，強(qiáng)化德城區(qū)政府，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會在老舊小區(qū)整治改造上的主體責(zé)任，定期召開有關(guān)部門參加的協(xié)調(diào)會，加大通報和督導(dǎo)力度。對整治改造后的老舊小區(qū)，引入市場機(jī)制，通過招投標(biāo)等形式，吸納正規(guī)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理。未經(jīng)改造或改造后仍不具備實施專業(yè)物業(yè)管理條件、無法委托物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的，由各街道辦事處負(fù)責(zé)實行簡易物業(yè)管理，做到門衛(wèi)有值守，院落、樓道有人掃，垃圾有人清，保障小區(qū)基本的衛(wèi)生和秩序。

（三）加強(qiáng)培育、指導(dǎo)和監(jiān)管，著力規(guī)范業(yè)委會，做大做強(qiáng)物業(yè)企業(yè)。大力培育發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)，由于德州市物業(yè)管理工作起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，“低、小、散”問題突出，與快速增長的物業(yè)管理需求和業(yè)主高服務(wù)品質(zhì)追求不相適應(yīng)。要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的培育、指導(dǎo)和監(jiān)管，逐步推行“建管分離”，適時建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要加快培育引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展，著眼滿足業(yè)主多層次需求，不斷豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵和產(chǎn)品，拓展居民生活服務(wù)、物業(yè)中介、文化娛樂等多層次、全方位的配套服務(wù)。要加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主自治組織，擔(dān)負(fù)著選聘監(jiān)督物業(yè)企業(yè)、代表業(yè)主合法訴求、社區(qū)溝通聯(lián)系等多項職能，是社區(qū)、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的橋梁。因此，把規(guī)范業(yè)主委員會建設(shè)作為一項重要工作，研究制定業(yè)主委員會選舉成立管理辦法，把小區(qū)內(nèi)有正義、講誠信、有威望、熱心公益事業(yè)的優(yōu)秀業(yè)主層層推選出來，在街道辦事處、社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下開展工作，發(fā)揮作用。

（四）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，匯集物業(yè)管理工作強(qiáng)大合力。進(jìn)一步強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)，規(guī)劃、建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、房管、工商、物價等有關(guān)部門，各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，共同推進(jìn)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的整體聯(lián)動工作機(jī)制，將工作觸角延伸到小區(qū)管理的每個環(huán)節(jié)。市、區(qū)兩級物業(yè)管理主管部門，要從實際出發(fā)，加強(qiáng)政策指導(dǎo)和工作協(xié)調(diào)，及時研究和解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問題，為德州市物業(yè)管理工作的持續(xù)健康發(fā)展提供有力保證。進(jìn)一步強(qiáng)化工作考核和監(jiān)督檢查，把物業(yè)管理工作納入對基層政府、街道辦事處的工作績效考核，健全完善工作考核機(jī)制，加強(qiáng)定期和不定期檢查督導(dǎo)，為廣大業(yè)主營造舒適、安全的生活和工作環(huán)境。進(jìn)一步強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，樹立先進(jìn)典型，曝光不文明行為，引導(dǎo)廣大市民養(yǎng)成自覺繳費(fèi)、愛護(hù)環(huán)境、文明居住的良好習(xí)慣。