淺析我國發展房地產信托投資基金面臨困境及對策

曾建中

摘要：在當前堪稱史上最嚴厲的房地產調控背景下.REITs成為解決房地產融資的主要工具。本文分析了REITs的內涵及特征，在此基礎之上，指出了當前我國發展REITs面臨著法律、稅收、資產以及人才等四大障礙，并提出了相應的政策建議。

關鍵詞：REITs;困境;對策

在當前堪稱史上最嚴厲的房地產調控背景下，房地產融資全面收緊，大量房企面臨資金鏈斷裂，發展房地產投資信托基金（即REITs）迫在眉睫。但由于目前中國沒有成立真正意義上房地產投資信托基金，如何在我國加快發展REITs是社會各界普遍關注的焦點。

一、什么是真正意義上的REITs

REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯成中文即為房地產投資信托基金。它意指通過以資產證券化的方式籌集眾多投資者的資金，交由專業的房地產投資機構進行經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質上看.REITs屬于資產證券化的一種方式，性質上等同于基金。真正意義上的REITs.具備以下幾個明顯特征：（一）從組織結構來看，目前，REITs的組織結構主要有公司型，契約型和有限合伙型三種。（二）從資金來源來看，一方面來源于發行股票，由機構投資者認購。另一方面，來源于金融市場上融資。（三）從收入結構，至少90%的總收入來自不動產租金收入和資產的增值;（四）從分配結構，每年至少將其應納稅收入的90%分配給投資者。

REITs作為一種房地產金融創新工具，從我國REITs發展的現狀來看，由于沒有出臺REITs制度相關法律法規，目前國內有少量探索面世的專項信托資產管理計劃，只能夠稱之為準REITs產品，還沒有真正意義上的REITs產品。

二、當前我國發展REITs面臨的主要困境

當下，大量房企面臨資金鏈斷裂，市場對REITs的推出呼聲很大，社會各界都在積極推動中國版REITs落地生根，但效果依然是雷聲大雨點小，究其原因，主要是面臨以下幾大障礙：

（一）法律障礙。一方面REITs在本質上屬于產業投資基金，但我國現行法律中只出臺了《證券投資基金法》，缺乏《從業投資基金法》。因此，REITs在實際操作過程中將面臨法律障礙。

（二）稅收障礙。目前國外房地產投資信托業務在稅收方面都有優惠政策，如可免除利得稅，使信托投資人的回報率相應比較高。而在我國，按現行稅制，商業地產的租金收入需繳增值稅和房產稅，之后還要交25%的所得稅，稅收上存在雙重征稅等問題。這就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規模化發展。

（三）資產障礙。REITs所運營資產的收益率決定了它的回報率，回報率和風險是投資者最終能否接受的關鍵。另外，國內大部分物業，一方面硬件條件不足、維護成本過高，另一方面后期運營管理差導致租戶質量低下或產權分散混亂，都是制約REITs規模化的重要因素。

（四）人才障礙。REITs產品涉及房地產、基金、證券、資產評估、審計、稅收、產權管理、會計等多個領域，需要大量懂這些領域的復合型人才，由于對相關領域人才的缺乏，導致REITs制度建設滯后，相應也無法開拓相關的市場。

三、加快發展REITs的政策建議

針對當前REITs發展存在的困境和障礙，筆者提出以下幾點政策建議：

（一）建議加快出臺REITs相關法律法規

REITs作為一種新型房地產投融資工具，需要制定REITs制度的相關法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進REITs產業健康、理性地發展。首先，需要盡快修訂完善《公司法》《信托法》《投資基金法》等有關REITs制度方面的法律法規。其次，還可制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為REITs發展創造良好的稅收環境。

（二）優化證券資產的質量

目前我國商業地產的低回報率是制約REITs快速發展的一個主要因素。高回報的優質證券資產，一方面取決于宏觀經濟環境的健康快速發展，另一方面，要加快房地產開發企業或物業持有企業的轉型升級，從而具備高質量優質證券資產的內生動力。

（三）培養專業合格人才

REITs專業人才，是指具有房地產、基金、證券、審計、資產評估、法律、會計等多領域交叉復合型人才。加強培養REITs專業合格人才，需要盡快建立起一支既精通信托業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。

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