論城市老年建筑市場發展的戰略取向

李永亮

摘 要：最近十年是我國老年人口快速增長、養老政策密集出臺、養老產業蓬勃發展的十年。期間，為滿足養老需求，我國建設了大量的老年建筑，取得了令人矚目的成就。但與此同時，現有的老年建筑設計也存在著一些較為突出的問題，需要我們及時總結和反思，為今后的老年建筑設計提供參考。

關鍵詞：城市老年建筑；市場發展；戰略取向

1 前言

近十年間，通過國家政策的大力扶持和相關行業的不懈努力，老年建筑不斷發展，在政策法規、項目定位、養老模式、養老觀念、運營管理、規劃設計等方面取得了長足的進步。

2 老年住宅研究成果

2.1 住宅選址與場地設計

選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內的合理規劃與設計盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境。場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。

2.2 容積率

容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。要求建筑入住對象的多樣性，建筑形式的多樣性，老年公用建筑等設施，服務醫療人員的配備。

2.3 配套設施

健康老年人日常活動半徑的設置為450m，以此設置服務設施。小區內專為老年服務的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監護活動基地。機能恢復訓練室。醫務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。

3 城市老年建筑市場發展的戰略取向

城市老年建筑目前的現狀及問題與老年人不斷增長的消費欲望在給社會提出問題的同時，也引發了一個巨大的、潛在的老年建筑市場。雖然老年建筑投資回報期比較長，政府也尚未出臺強有力的、有針對性的政策和法規，但仍有許多企業考慮到該市場龐大的目標人群、不斷增長的總購買力以及日益改善的投資環境，準備積極介入。不可否認，老年建筑市場從總體上看是一個具有無限商機、朝陽型的產業，這一點也被西方一些老齡化國家房地產業的發展所證實；但是如果希望老年建筑能得到持續的、健康的發展，經營者還需注意以下具體的發展戰略。

3.1 明確定位

老年建筑市場的發展是城市老齡化加劇和社會發展的結果，也是房地產市場細分的必然趨勢。老年住宅、養老院、公共場所等老年建筑在實際操作中還可進一步細分。如公共場所型可以從功能上分為學習型、休閑型、健身型等，也可以從消費層次上分為低、中、高等不同類型。

從所需照顧的程度，養老院可以細分為：自助型，不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，只是提供一個環境優美、舒適的居住社區，包括所有的生活設施，甚至可以包括一些比較奢侈的活動設施，如高爾夫球場、健身館等。陪住型，向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括飲食、體檢、保健等個人生活方面的需求。特護型，除了提供前兩種類型所提供的服務外，還包括從傳統的醫護房間到腫瘤患者、絕癥患者提供治療的房間。

從子女和父母之間的居住距離和關系，老年住宅可細分為：

完全同居型，一套房子由一個門進，老年人和子女同用一個廳，一個廚房，臥室分開，兩個衛生間。完全相鄰型，同一棟樓里，一個門棟有套二、套三的住房，年輕人可以住在套三（因為有小孩），老年人住在套二。老年人臥室應放在整套住房的南向位置或有最好日照效果的房間。

半同居型，各套有各自的廳、臥室、廚房、衛生間等，開門是一家，關門是兩家。半相鄰型，這種戶型從立體分離來構思。如設計躍層式樓房，老人戶和成年子女以室內垂直交通相互聯系。兩戶共用一個門，關起來是一家，內部上下互不干擾又為兩家。上層由年輕人居住，下層由老年人住居。

混合型，老少兩代人分開居住，但相距不遠。老年人同子女同住一棟樓或一個街區。在日本，該戶型被形象地稱為“一碗湯”距離。

根據經營目的的不同可分為營利性老年建筑和非營利性兩類：非營利性老年建筑，具有社會福利性質，為政府或非營利性組織投資建設，采取非營利性組織的運行方式，主要為低收入或無收入的老人提供安身之處。它們的營利幅度控制在一定范圍，所得結余不能用于投資者的經濟回報，也不能被其員工變相分配，所有的利潤只能投入機構的再發展。在我國主要包括養老院、老年活動中心、老年大學等。營利性老年建筑，由民間籌資，以營利為目的。如為滿足海外僑胞落葉歸根、回國安度晚年的要求而建設的設備先進、服務一流、豪華的別墅型老年住宅以及其他以營利為目的的老年建筑，如休閑娛樂的公共場所等。

3.2 人性化的設計

無論是哪一種類型的老年建筑都應充分考慮老年人的生理特點。如針對老年人以后記憶力衰退，應加強樓宇外觀的識別性。設計者可通過制造樓宇外觀及外部環境的差異、改善照明、增加光的強度及采用多色彩、大字體的指示性標志來提高識別性。同時入口臺階和樓梯要適應老年人體能，坡度放緩、寬度加寬、雙側設置扶手。居室房門須適當放寬尺度，便于輪椅進出，滿足護理需求，保證急救需要，擔架能夠方便進出；同時不設置門坎，無高度差。隨著年齡的增加，老人的戶外活動會相應的減少，居室設計就顯得格外重要。老年人一般怕寒怕冷，且容易患骨質疏松癥，臥室應選擇向陽的房間，保證四季有充足的陽光。窗戶的位置應根據當地的氣候情況，選擇背風的方向，既能透氣，又能避寒。老年人一般喜靜，所以墻壁一定要隔音。

家具應力求簡單實用，帶棱角的家具一般不予考慮。地面應選擇防滑地板，浴室和衛生間也須考慮老人的生理要求。衛生間和廁所要安裝扶手、有暖氣，最好淋浴或采用平底浴盆。衛生間的潔具色彩以淡色為佳，不僅在視覺上給人以干凈的感覺，而且有利于及時觀察和發現老人排泄物中的病兆。在從居室到衛生間的通道等主要的起居活動地點，應多處安裝就近照明用燈，以方便其使用。

3.3 全壽命的理念

通常國際上將65歲以上的老人定為需要社會提供服務，并獲得關照的界線。根據老人的健康行為的特征，可將老人分為4個年齡段：健康活躍期，60～64歲；自立自力期，65～74歲；行為緩慢期，75～84歲。隨著老人年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時間增多，需要輔助的設施也越多。從老人健康活躍期（60歲）到進入行為緩慢期（74歲以上），差不多有一二十年的時間，有些設施和設備，只有在行動緩慢期（75歲后）才迫切需要，過早安裝不僅會影響居室美觀，而且妨礙老人的活動，如衛生間的一些扶手。有些設施需要能及時變動，為老年人設計的洗臉盆不宜過低，以免洗臉時前傾曲度過大，較為合適的高度約在80—90厘米上下；但如果是供坐輪椅或坐著洗臉的老人使用，臉盆的高度就要下降。因此老年建筑的設計，不只是涉及到當前老年人的需求，而且涉及到老人未來的生理需求。所以樹立全壽命的建筑理念是十分必要的，即在有關建筑開始建設的初期，就應考慮和準備的必要設計。

4 結語

目前，我國因人口老齡化帶來的問題日益突顯現，現有的養老建筑顯然難以滿足需求。為老年人提供和諧、完善的養老設施已成為建筑設計建造者的新目標。我們必須以老年自身特點出發為他們養老承擔起自己的職責。

參考文獻：

[1] GB50763-2012.無障礙設計規范[S].

[2] GB50867-2013.養老設施建筑設計規范[S].