我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和政策研究

王凱

摘要：近年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，同時(shí)為其制訂了相應(yīng)的政策，并逐步落實(shí)到實(shí)處.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)了良性回歸。本文主要以房地產(chǎn)為主線，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體發(fā)展情況，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與政策進(jìn)行了更深層次的剖析，旨在保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展趨勢(shì)；政策

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性與超前性，相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必然也隨之高速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與廣大人民群眾的日常生活具有著密切聯(lián)系，同時(shí)對(duì)金融具有較大的影響。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與金融安全具有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此，政府有必要通過(guò)加強(qiáng)宏觀調(diào)控與政策措施減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生的不良影響。基于此，本文針對(duì)“我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和政策”進(jìn)行更深層次的剖析具備一定的現(xiàn)實(shí)意義與價(jià)值。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)家對(duì)其宏觀調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，外加我國(guó)人民幣處于不斷增值趨勢(shì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。就當(dāng)前管理層的房地產(chǎn)政策執(zhí)行態(tài)度而言，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策預(yù)期均有著一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，具體包括商品房?jī)r(jià)格高度、房屋漲幅大小、土地資源的合理利用以及金融風(fēng)險(xiǎn)防范等。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)政府需要從供給角度，思考房地產(chǎn)投資情況，從需求角度，合理調(diào)整消費(fèi)者預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行合理消費(fèi)。為此，政府做了以下有效工作，首先準(zhǔn)確把握政策的穩(wěn)定性；其次準(zhǔn)確披露房地產(chǎn)信息。上述措施的實(shí)施，促使消費(fèi)者避免了不理性消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)供求的平穩(wěn)發(fā)展，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

（二）房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)壟斷被打破

近年來(lái)，國(guó)家采取了綜合性政策與措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，尤其是稅收政策與利率政策的實(shí)施，均取得了顯著的效果。為確保房地產(chǎn)業(yè)得以穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，我國(guó)宏觀調(diào)控與政策還在持續(xù)進(jìn)行，鑒于房地產(chǎn)周期性調(diào)整處于起始階段，要想在短時(shí)間內(nèi)復(fù)蘇是不切實(shí)際的，主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整是一個(gè)持續(xù)、漫長(zhǎng)的過(guò)程，即增長(zhǎng)率的放慢的一個(gè)過(guò)程。鑒于不斷增長(zhǎng)建設(shè)建筑面積遠(yuǎn)大于市場(chǎng)銷售面積的增長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的壟斷難以發(fā)揮作用，這一作用主要得益于國(guó)家宏觀調(diào)控。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以能夠?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行壟斷，是因?yàn)閷?shí)施了人為控制住宅供給的增長(zhǎng)措施，出現(xiàn)了商品房供不應(yīng)求現(xiàn)象，以此不斷提升房屋價(jià)格，從中謀取更大的經(jīng)濟(jì)效益。國(guó)家宏觀調(diào)控與政策措施的落實(shí)，使得上述現(xiàn)象得到抑制，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

（三）政府政策導(dǎo)向以鼓勵(lì)住宅消費(fèi)為主

國(guó)家在加強(qiáng)宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，為此，建設(shè)部提出了鼓勵(lì)住宅消費(fèi)的政策導(dǎo)向。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房屋建設(shè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建筑銷售面積，出現(xiàn)了大量過(guò)剩房屋，遲緩了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。因此，在“十一五”規(guī)劃當(dāng)中，明確指出經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，需要在確保房地產(chǎn)良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，尤其是自住型住宅消費(fèi)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，國(guó)家要想保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，需要確保供求的平衡，這一情況下，擴(kuò)大消費(fèi)需求顯然最具現(xiàn)實(shí)意義。然而在此需要引起高度重視的是消費(fèi)不是購(gòu)買豪宅，而是鼓勵(lì)自住型住宅消費(fèi)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和政策分析

（一）加大中小戶型商品房供地

一直以來(lái)，我國(guó)國(guó)土資源將土地作為大閘門，以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性與有效性。近年來(lái)，國(guó)家為進(jìn)一步嚴(yán)控與穩(wěn)定房屋價(jià)格，對(duì)中小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉住房等土地的供應(yīng)加大了管理力度。與此同時(shí)，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的落實(shí)，主要是優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的用地需求，對(duì)于結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)用地給予支持，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)時(shí)出臺(tái)一些新的禁地與限制供地政策。除此之外，國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)一些小戶型土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審批，對(duì)一些別墅類建筑用地持續(xù)禁止供應(yīng)。針對(duì)一些農(nóng)用耕地，進(jìn)行轉(zhuǎn)型為建設(shè)用地的行為，國(guó)家已出臺(tái)了相關(guān)文件給予明令禁止。

（二）規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓合同與程序

早在2006年，國(guó)家土地資源部就國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行了完善，并對(duì)后期開(kāi)發(fā)時(shí)間、進(jìn)度等進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，其主要目的在于防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意囤積土地。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度與程序需要得到進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前國(guó)有土地出讓招標(biāo)以及拍賣等形式雖有了一些規(guī)定，并具有詳細(xì)的操作方法，但是實(shí)際操作效果欠佳，因此，相關(guān)程序與制度還需要進(jìn)一步完善。例如招標(biāo)應(yīng)該走那些程序，簽訂合同中應(yīng)該涉及到那些內(nèi)容，尤其是土地后期使用情況，更應(yīng)該在合同當(dāng)中得以體現(xiàn)，以此進(jìn)一步規(guī)范與完善國(guó)有土地出讓制度，確保國(guó)有土地得以合理開(kāi)發(fā)與利用。

（三）放寬房貸業(yè)務(wù)、加大房貸罰息、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》

銀行有關(guān)房地產(chǎn)的新政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有著重大影響。銀行為了進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)務(wù)，謀求進(jìn)一步發(fā)展，在符合市場(chǎng)需求的情況下，放寬了房貸業(yè)務(wù)，對(duì)于一些具有高誠(chéng)信度以及還款能力強(qiáng)的商品房消費(fèi)者，進(jìn)一步提高了房貸投資比例。與此同時(shí)，銀行嚴(yán)格按照央行相關(guān)規(guī)定，對(duì)房貸罰息利率進(jìn)行了調(diào)整，甚至采取了利滾利計(jì)息方式。針對(duì)一些惡意拖欠銀行利息部分的消費(fèi)者，銀行將通過(guò)提高罰息方式，進(jìn)行警示，同時(shí)將罰息記錄到個(gè)人金融誠(chéng)信系統(tǒng)。除此之外，國(guó)家為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在考慮我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)格局的轉(zhuǎn)變。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度加快，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展。因此，國(guó)家有必要在切實(shí)解決低收入住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)得以良性發(fā)展，以此確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。