芻議土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

郭金其

摘要：土地估價(jià)組織是隨著國(guó)內(nèi)土地應(yīng)用制度改革而出現(xiàn)并發(fā)展出現(xiàn)的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展階段，土地估價(jià)行業(yè)一直服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)、土地應(yīng)用制度改革與土地市場(chǎng)規(guī)范化管理，已漸漸發(fā)展為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中不可或缺的不動(dòng)產(chǎn)中介組織，為土地應(yīng)用制度改革做出了較大的貢獻(xiàn)。希望通過(guò)本文的分析，能夠?yàn)橥袔?lái)一定的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)行業(yè);問(wèn)題;發(fā)展策略

隨著國(guó)內(nèi)土地應(yīng)用機(jī)制的改革，土地估計(jì)已變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響公共利益及財(cái)產(chǎn)安全方面必不可少的中介組織。在適應(yīng)土地應(yīng)用機(jī)制改革、顯化土地資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)土地資源集約化使用和推動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)展、扶持國(guó)有公司轉(zhuǎn)型等方面，該行業(yè)均起到了顯著作用，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來(lái)了較大的幫助。

1、國(guó)內(nèi)土地估價(jià)事業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1.1管理體系不標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)內(nèi)的土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展較晚，土地估價(jià)人才總數(shù)無(wú)法迎合估價(jià)市場(chǎng)的要求，有些單位內(nèi)的估價(jià)人才數(shù)量很少，就用非專(zhuān)業(yè)估價(jià)者代替，而很多估價(jià)單位執(zhí)業(yè)便是依靠其他掛靠的評(píng)價(jià)師，而真正編制報(bào)告的人就是那些基礎(chǔ)工作者，甚至沒(méi)有評(píng)價(jià)資歷。在我國(guó)《土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)方式》中，針對(duì)當(dāng)前常見(jiàn)的各公司建立分支機(jī)構(gòu)缺少詳細(xì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，盡管有些省份針對(duì)建立分支機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格規(guī)定，但當(dāng)前建立相似的分支單位性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)處”等單位的情況屢見(jiàn)不鮮，簡(jiǎn)單的員工組合，弱化的科技力量，掛靠于某個(gè)具有資歷等級(jí)的土地評(píng)價(jià)單位便開(kāi)始承接項(xiàng)目了，給土地評(píng)價(jià)行業(yè)及土地市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了較大的阻礙。

1.2土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量差

目前，各估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的工作人員主要包含三類(lèi)：①執(zhí)業(yè)注冊(cè)土地估價(jià)師;②獲得其它估價(jià)師資質(zhì)的人員;③各類(lèi)土地估價(jià)從業(yè)者。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)相繼脫鉤改制后，執(zhí)業(yè)注冊(cè)土地估價(jià)師大都成為土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的股東，其將主要精力投放于承接業(yè)務(wù)方面，真正處理估價(jià)工作的是那些沒(méi)有執(zhí)業(yè)或沒(méi)有估價(jià)師資質(zhì)也缺少估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的人員，這些員工對(duì)土地估價(jià)的處理大都一知半解，針對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)、信息僅僅是知其然但并不知其所以然，只是單一機(jī)械化的套用復(fù)制，造成近幾年土地估價(jià)報(bào)告的總體質(zhì)量不斷降低，在年度的土地估價(jià)報(bào)告檢查中都有很多不規(guī)范或不及格報(bào)告。

1.3土地估價(jià)方式較為落后

在國(guó)內(nèi)，因?yàn)橥恋毓纼r(jià)起步很晚，專(zhuān)業(yè)科技力量弱化，估價(jià)方式比較落后，當(dāng)國(guó)內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)依舊停留于評(píng)價(jià)理論和方法層面研究時(shí)，國(guó)外有些評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)已在討論怎樣提高評(píng)價(jià)方式的課題。現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)的土地估價(jià)項(xiàng)目依舊以人工方式為主，極大落后于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，其常見(jiàn)問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①效率低，評(píng)價(jià)工作不夠標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)傳遞不暢，信息共享性差;②人為干預(yù)太過(guò)、估價(jià)的公平性、客觀性在較大限度上取決于委托方的需求和估價(jià)師的職業(yè)素質(zhì);③信息采集方法較落后，信息零散并缺少整體性;④信息與數(shù)據(jù)的管理、研究與處理水平低，無(wú)法充分使用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源等，這些問(wèn)題都極大降低了估價(jià)的合理性、公正性及標(biāo)準(zhǔn)性，限制了土地估價(jià)事業(yè)的高效、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2、土地估價(jià)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的策略

2.1遵守市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)范，營(yíng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

隨著《資產(chǎn)評(píng)估法》的實(shí)施，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的門(mén)檻有降低的趨勢(shì)，有與其他估價(jià)機(jī)構(gòu)相互滲透、相互準(zhǔn)入、相互合并的趨勢(shì)，因此如何強(qiáng)身健體、發(fā)展壯大自身才是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的立足之本。開(kāi)放、市場(chǎng)化是社會(huì)發(fā)展的必然規(guī)律，規(guī)范、行業(yè)監(jiān)督是土地估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展的必要條件。在我國(guó)土地交易活動(dòng)中，土地委托估價(jià)單位能采取公開(kāi)招標(biāo)、抽簽搖號(hào)，中簽結(jié)果要在現(xiàn)場(chǎng)和公共媒介上進(jìn)行公布，盡量確保入圍的評(píng)價(jià)單位均具有公開(kāi)、公正及公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境;在備案信息上的估價(jià)單位，要每年參與國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)或是土地估價(jià)協(xié)會(huì)組織的年度考評(píng)，每年進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)定，得分錄入考評(píng)檔案中，賞罰分明。對(duì)出現(xiàn)了違規(guī)、違法行為的評(píng)估機(jī)構(gòu)要錄入“黑名單”，制定質(zhì)量評(píng)估與優(yōu)勝劣汰制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)優(yōu)化土地估價(jià)單位名單。

2.2不斷優(yōu)化政務(wù)公開(kāi)與數(shù)據(jù)查詢(xún)機(jī)制

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)因估價(jià)要求，能夠依法查找土地登記信息和已向大眾公開(kāi)的基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格等公開(kāi)地價(jià)數(shù)據(jù)，但包含國(guó)家機(jī)密、商業(yè)機(jī)密及個(gè)人隱私等信息除外。政府相關(guān)部門(mén)要把與土地估價(jià)有關(guān)的各種項(xiàng)目引入政府主動(dòng)公布范疇，結(jié)合城市化水平與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，要做好城鄉(xiāng)土地定級(jí)和基準(zhǔn)價(jià)格信息更新、標(biāo)定地價(jià)等城鄉(xiāng)地價(jià)系統(tǒng)成果數(shù)據(jù)定期公開(kāi)，并創(chuàng)建土地估價(jià)資訊查找平臺(tái)，便于土地估價(jià)機(jī)構(gòu)查找，提高社會(huì)化服務(wù)效果。

2.3充分挖掘行業(yè)自律和協(xié)會(huì)監(jiān)督功能

土地估價(jià)協(xié)會(huì)是社會(huì)自律性機(jī)構(gòu)，一定要不斷提高服務(wù)思想，強(qiáng)化行業(yè)自律管理和監(jiān)督。結(jié)合相關(guān)的土地估價(jià)事業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控土地估價(jià)單位與土地估價(jià)人員的執(zhí)行行為與誠(chéng)信行為。而且，要大力促進(jìn)土地估價(jià)事業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，制定土地估價(jià)單位的資信評(píng)價(jià)機(jī)制。把機(jī)構(gòu)與員工的執(zhí)業(yè)狀況、抽查評(píng)價(jià)結(jié)果等信息錄入執(zhí)業(yè)文檔中，把機(jī)構(gòu)與員工的違法違章和違背行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)行為，視為不良記錄錄入誠(chéng)信檔案中，而且及時(shí)向大眾公開(kāi)執(zhí)業(yè)檔案與誠(chéng)信檔案，帶來(lái)社會(huì)查詢(xún)服務(wù)，加強(qiáng)行業(yè)自律管束力度。通過(guò)進(jìn)行資信評(píng)定，向社會(huì)推薦一批高質(zhì)量的土地估價(jià)中介單位，對(duì)整個(gè)事業(yè)帶來(lái)示范、促進(jìn)作用。協(xié)會(huì)充分發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，支持有資格、有優(yōu)勢(shì)、注重品質(zhì)、講誠(chéng)信的單位取得更好的發(fā)展，促進(jìn)評(píng)價(jià)單位的品牌項(xiàng)目創(chuàng)建。在注冊(cè)、資信評(píng)定等層面給予一定的鼓勵(lì)、支持，并引進(jìn)估價(jià)者的執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)施估價(jià)者個(gè)人注冊(cè)，加大估價(jià)者個(gè)人執(zhí)業(yè)難度。

3、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地估價(jià)行業(yè)是伴隨我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐漸完善、土地應(yīng)用制度改革的不斷深化而出現(xiàn)的，屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。土地估價(jià)人員為社會(huì)帶來(lái)的服務(wù)一定要客觀、獨(dú)立、公平、公開(kāi)，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)真正發(fā)揮出鑒證作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，土地估價(jià)事業(yè)誠(chéng)信建設(shè)是創(chuàng)建社會(huì)信用系統(tǒng)的關(guān)鍵構(gòu)成部分。

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