房地產廣告牛皮是如何吹大的

翟永冠 劉懷丕

“10分鐘到高鐵站”實際需要開車跑30分鐘，“入住讀名校”僅僅是銷售噱頭，“稀缺樓盤”也許意味著位置偏僻，“水景園林”實際上是小區里有個小水坑……

在令人眼花繚亂的房地產“高大上”廣告詞背后，隱藏著哪些真實的“潛臺詞”？這些廣告詞是如何炮制的？

多種套路忽悠顧客

一是以時間標示距離，夸大交通便利。“擁有鄭東新區最密集的交通資源……10分鐘到達鄭州高鐵東站……20分鐘通達鄭州高鐵南站以及新鄭國際機場”，鄭州某樓盤如此介紹。

記者發現，該樓盤與鄭州高鐵東站直線距離14公里多，與新鄭國際機場直線距離26公里多。記者驅車從鄭州高鐵東站跑到這個樓盤，一路上約有10個紅綠燈，跑了30多分鐘才到。

業內人士介紹，以時間來標示距離的不少是虛假宣傳，只計算理想化的直線距離，不考慮實際的道路設計和路況。武漢曾公布兩個虛假廣告案例：一個是房地產廣告說“客運站5分鐘即可到達，出行暢達無憂”，另一個則是開發商宣稱“距市區6公里、市中心僅15分鐘車程”。兩者均被判定虛假廣告受到查處。

二是買房讀名校，違規“放空炮”。《房地產廣告發布規定》第十八條規定，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。然而，位于鄭州航空港區的某在售樓盤在其官方網站的項目展示中寫道：“全齡書香環伺，文化之風蔚然盛行。港區中心學校簽署協議，入住即可入學。”

記者撥打銷售熱線，接線人員說：“是我們的官方網站寫的嗎？我問一下策劃吧！”她表示并不清楚這一承諾，但稱能讓業主上另一所更好的學校。記者查詢發現，廣告中承諾的學校成立于2013年，后來改了名。該校工作人員回應說，房地產商的這一說法是假的，不要相信。

三是動輒“第一”“最”，不少是胡吹。天津市廣告監管部門曾發現，某置業有限公司發布戶外房地產廣告，在廣告中宣稱其“中國物業服務質量第一”。由于無法提供有效證明材料，涉嫌違反廣告法，最終被認定是發布虛假廣告，受到市場監管部門20萬元罰款的處罰。

四是忽悠投資穩賺，違法宣傳升值回報。我國廣告法明確規定，房地產廣告不得含有升值或者投資回報的承諾。但記者在鄭州采訪時發現，一開發商打出“10年資產漲潮計劃”的廣告語。蘭州市曾查處開發商宣傳展板上違規使用“居住、投資價值一路看漲”“穩賺財富、收益保障”等字眼。南寧市曾查處“30年超長搖錢樹，頭3年收益率達36以上，高收益投資”等違規承諾。

廣告背后“潛臺詞”

記者采訪多名房地產廣告、銷售人員了解到，在房地產開發銷售過程中，廣告承擔著提高知名度、加快銷售進度的重要作用。一些房地產廣告極盡包裝之能事、套路頗多。品味上強調“頂級豪宅”“高端品鑒”，建造上強調“精工細作”“匠心雕琢”，銷售上強調“全城熱銷”“火爆加推”，更有一些普通的樓房，紛紛冠名“邸”“墅”“苑”等。

業內人士透露，一些看起來“高大上”的廣告語，背后蘊含著另外的“潛臺詞”。例如“稀缺樓盤，坐擁寧靜”可能是“項目比較偏僻，周邊人氣不足”；“千畝大盤，成熟社區”可能是“開發周期比較長”；“湖景洋房，水景園林”可能是“小區里可能有個小水坑，坑邊可能有圍欄”。

在京津冀地區從事數十年房地產廣告工作的王先生說，一般開發商在拿到地之后不長的時間，廣告方就開始介入。在規劃不清晰、設計不明朗的情況下，將一片荒地描繪成“高端舒適”的居住環境，十分考驗廣告設計者的“想象力”。

“我們要盡可能夸大項目優勢，使用想象性、引導性語匯激發消費者的購買欲。”王先生說。在鄭州，記者看到，有的樓盤廣告自詡“鄭南鮮有密境”，有的號稱“扛鼎中原和諧人居大旗”，有的豪氣放言“譽滿中原”。還有的以洗腦式標語誘惑購房者“足不出戶，日進斗金，也許只是一間街鋪的功能”“你離富豪排行榜，也許只是一間商鋪的距離”“怎樣才能讓孫子成為‘富三代，也許只是一間街鋪的問題”等。

廣告商為規避監管千方百計打擦邊球。“比如，房地產廣告不讓提學區房，那我們就說‘讀書聲聲聲入耳；如果地鐵站點尚在規劃，那就把‘規劃中這三個字印得盡可能小，最好讓人看不到。”王先生說。

如何加強廣告監管

鄭州市、天津市廣告監管部門表示，當前房地產領域虛假違法廣告主要集中在違反《中華人民共和國廣告法》第四條、第二十六條和第二十八條相關規定，內容不真實、不合法，誤導甚至欺騙消費者。

專家表示，由于房地產開發周期較長，人們購房的時候只能主要看廣告，具體房子情況如何要等到一兩年甚至數年交房了才知道，這就給房地產違法虛假廣告提供了生存土壤，也增加了購房者維權的難度。

中國人民大學法學院教授劉俊海說，房地產的虛假廣告鋪天蓋地，帶有普遍性。除了傳統媒體當中的虛假廣告之外，現在蔓延到了社交媒體上，甚至還有網絡直播、垃圾短信、垃圾電話等。根據全國消協組織受理投訴情況統計，2017年總共受理投訴726840件，涉及老百姓“住”方面的投訴占比4.5%，其中房屋質量、虛假宣傳等成為房產投訴中的突出問題。

武漢大學新聞與傳播學院廣告學系副教授廖秉宜說，房地產廣告涉及的交易金額較大，如果出現虛假、誤導以及其他違法問題，社會危害性較一般商品或者服務更大，對此進行集中整治、維護購房者合法權益也更加迫切。

專家建議，首先要對法律法規明令禁止的虛假違法行為堅決查處。天津市市場監管委廣告監管處處長李保成認為，要加強廣告違法線索監測，及時處理群眾投訴舉報線索，加大處罰和曝光力度，保持對嚴重違法廣告的高壓態勢。與此同時，各地應建立一個能夠和國家市場監管總局數據共享的綜合監測平臺。

同時，要對相關責任主體進行追責。對于打擦邊球、以潛臺詞誤導消費者的虛假廣告要嚴肅處理。劉俊海說，房地產廣告發布在不同環節有四類責任主體，包括廣告主、廣告公司、刊發平臺和廣告代言人，都應當對廣告內容的真實性負責，遵守法律法規。

據悉，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局等部門，于7月初至12月底，在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，此次專項行動的打擊重點之一即為虛假房地產廣告。

此外，專家提醒，購房者應增強對房地產廣告信息的鑒別能力，購買房子要注意了解開發商的資質、地理環境和房屋質量，不要被天花亂墜的廣告吹噓所誤導。