中介20年：從野蠻生長(zhǎng)到合作共生

文/楊現(xiàn)領(lǐng)

貝殼研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)

1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消福利分房，啟動(dòng)住房改革，正式拉開(kāi)了住房市場(chǎng)化的序幕。20年過(guò)去了，中國(guó)的住房市場(chǎng)已是全然不同的面貌：戶均住房套數(shù)超過(guò)1，多數(shù)一二線城市二手房交易量超過(guò)新房，進(jìn)入存量時(shí)代……伴隨這些改變，房產(chǎn)中介也從最初的二手交易衍生服務(wù)逐漸邁向成熟和產(chǎn)業(yè)化。在2018年的今天，我們?cè)撊绾稳ピu(píng)價(jià)房產(chǎn)中介行業(yè)所經(jīng)歷的這浮沉發(fā)展的20載時(shí)光呢？

9月5日，貝殼研究院舉辦“中介20年——?dú)v史與進(jìn)化，開(kāi)啟新經(jīng)紀(jì)時(shí)代”分享活動(dòng)，首次回顧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的20年發(fā)展史，全面梳理行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢(shì)。活動(dòng)上，貝殼研究院披露了眾多一手?jǐn)?shù)據(jù)，從我國(guó)存量房交易的市場(chǎng)空間、經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀、企業(yè)品牌興衰等多個(gè)維度，以書寫行業(yè)史為初衷，完整還原一個(gè)行業(yè)從無(wú)到有，從野蠻生長(zhǎng)到合作共生的全過(guò)程。

“伴隨存量時(shí)代的到來(lái)，中介行業(yè)也獲得了充足的成長(zhǎng)空間。但站在今天這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，還是要看到高流失率、低傭金率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分享道，“未來(lái)只有走合作道路，構(gòu)建‘共生型網(wǎng)絡(luò)’（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。”

中介20年：全行業(yè)累計(jì)交易額突破30萬(wàn)億

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個(gè)衍生行業(yè)，考察它的歷史和發(fā)展需要將其放置到房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境變遷之下。毫無(wú)疑問(wèn)，二手房市場(chǎng)的崛起是推動(dòng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。我國(guó)二手房交易市場(chǎng)雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億的交易額擴(kuò)大到如今的萬(wàn)億級(jí)別，全國(guó)累計(jì)交易GMV已達(dá)到30.33萬(wàn)億，交易總套數(shù)達(dá)2391萬(wàn)套。

過(guò)去5年，二手房交易體量更是實(shí)現(xiàn)跨越式的增長(zhǎng)。全國(guó)交易量達(dá)到1557萬(wàn)套，占總交易額的70%。率先進(jìn)入存量時(shí)代的超一線城市更是如此。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV是5.1萬(wàn)億，交易總套數(shù)210萬(wàn)套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；而上海的二手房交易GMV是6.6萬(wàn)億，交易總套數(shù)365萬(wàn)套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國(guó)核心城市已超過(guò)新房成為主導(dǎo)。

二手房市場(chǎng)催生并推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過(guò)20萬(wàn)，有145萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。

中介發(fā)展現(xiàn)狀：收入方差大，行業(yè)缺少協(xié)作

在二手交易市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。在行業(yè)發(fā)展的20年里，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成長(zhǎng)起來(lái)成為行業(yè)的支柱力量，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的價(jià)值比以往任何時(shí)候都重要。但反觀整個(gè)經(jīng)紀(jì)人的群體的生存狀態(tài)卻并不理想——它們的收入總體偏低、波動(dòng)性強(qiáng)、收入方差大，基尼系數(shù)高且增速分化，且經(jīng)紀(jì)人之間普遍缺少合作。

具體來(lái)看，中介行業(yè)基尼系數(shù)偏高。一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴(yán)重，北京最低在0.5左右，廈門煙臺(tái)等城市接近0.7。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過(guò)于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，頭部那10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場(chǎng)處于下行周期的時(shí)候?qū)⒏鼮槊黠@。

縱觀全國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人作業(yè)現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是一大制約行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。隨著國(guó)內(nèi)一二線城市全面進(jìn)入存量時(shí)代，經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)滲透率逐步擴(kuò)大。從貝殼研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，各線城市滲透率普遍達(dá)到75%以上，但事實(shí)上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國(guó)范圍內(nèi)也占到了97%的比例，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槿鄙俸献鞫y以形成規(guī)模效應(yīng)。

此外，為了更加科學(xué)地評(píng)估一個(gè)國(guó)家經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，揭示與還原行業(yè)真相和問(wèn)題，貝殼研究院首次提出一套“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費(fèi)率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來(lái)判斷行業(yè)的健康度和成熟度。而就目前行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國(guó)際成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)的傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)5-6%的平均傭金率；中國(guó)的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，也低于美國(guó)的0.6%；從人效來(lái)看，中國(guó)經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國(guó)相當(dāng)，但時(shí)間投入?yún)s是后者的2倍。

楊現(xiàn)領(lǐng)在會(huì)上也指出，通過(guò)這6項(xiàng)指標(biāo)，既可以評(píng)估我國(guó)中介行業(yè)歷史、現(xiàn)狀，也能通過(guò)跨國(guó)比較尋找行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。

行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)：走向合作共生新經(jīng)紀(jì)時(shí)代

經(jīng)歷20年沉浮變化的中介行業(yè)也積淀了一些可圈可點(diǎn)的發(fā)展模式和規(guī)則，為行業(yè)未來(lái)的走向提供了一個(gè)個(gè)可堪借鑒的樣本。

首先，堅(jiān)持真房源。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，對(duì)于中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，真房源是一個(gè)怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)的準(zhǔn)則。假房源不僅是對(duì)經(jīng)紀(jì)品牌美譽(yù)的損失，更是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬(wàn)位購(gòu)房者，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費(fèi)的時(shí)間成本折算成金額將高達(dá)1.1億元。其次，聚焦人效提升。如何以技術(shù)和管理進(jìn)一步提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問(wèn)題。楊現(xiàn)領(lǐng)分享了一組來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)：全國(guó)鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬(wàn)套、客源錄入480萬(wàn)次、成交量17萬(wàn)套、帶看量430萬(wàn)次，總帶看里程1561萬(wàn)公里相當(dāng)于將長(zhǎng)征走了1250遍。再者，謀求合作。為了改善經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來(lái)將ACN合作網(wǎng)絡(luò)作為構(gòu)建合作型生態(tài)的基礎(chǔ)，讓行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過(guò)20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無(wú)法適應(yīng)行業(yè)的變化。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)的滲透如此之快，對(duì)住房消費(fèi)影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)在會(huì)上對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)做了一番剖析，他認(rèn)為，行業(yè)未來(lái)需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡(luò)”即是經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”合作，多個(gè)中介品牌并存的生態(tài)圈，又是一個(gè)或多個(gè)新型交易服務(wù)新平臺(tái)，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價(jià)值。