房屋漏水能否動用“大修金”

■文/趙瑩瑩

2018年7月的雨季，北京的幾場大雨讓房屋漏水問題再度出現在了一些業主的家中。房屋漏水了能不能用專項維修資金修呢？調查發現，北京地區因房屋漏水而申請使用專項維修資金的小區并不多見，漏水面積鑒定成為申請中的一道難題。

案例漏水房間數量比沒達到20%

周三，眼見北京的天氣徹底放了晴，物業經理宋先生總算松了一口氣：“一到下大雨，小區就有住戶反映漏水，我們就得趕緊去解決。”

宋經理所服務的人濟山莊小區是一個商品房住宅小區，隨著樓齡的增加，房屋漏水的情況也開始出現。“上個星期的那場大暴雨，有一個單元高層業主的臥室地板就被水泡了，打電話來讓物業負責維修，為此我們還解釋了半天。”宋經理講道，該戶業主家的問題是由于窗戶封膠年久老化，致使窗戶防水失效，一遇到大雨天，雨水就會順著窗縫進入家中，“住戶不理解為什么要自掏腰包，而不能用諸如專項維修資金來維修”。

這種因為窗戶漏水或者外保溫層漏水導致業主家中受損的情況，在人濟山莊小區不是特例，每個單元樓都曾出現過。宋經理介紹，以2018年7月份的幾場大雨來說，物業公司接到的房屋漏水報修就有29起。“2016年，經業主要求，我們曾發起過一次啟用專項維修資金的申請，但鑒定后沒有通過。”宋經理說，當時小區內有60多戶業主的家中出現了漏水情況，但鑒定公司上門鑒定后指出，因單棟單元樓外墻滲漏的房間數量沒有達到總外墻房間數量的20%以上，不符合條件，所以不能動用專項維修資金。

“為此，我們還特別貼出告示和業主們解釋過為何沒有申請成功。”宋經理說，盡管現在每到雨季仍有業主因為漏水而提起使用專項維修資金，但由于依然沒達到房間總數的要求，所以小區物業也沒再去申請過啟用維修基金。

標準漏水鑒定與現實有脫節

按照北京市規定，屋面防水損壞造成嚴重滲漏的可以申請使用應急維修資金，無需先經雙2/3業主（即面積占比2/3和人數占比2/3）的同意。然而，詢問了多位業委會成員和物業經理，發現因房屋漏水而申請使用“大修金”的小區并不多見。

“確實，就像人濟山莊所遇到的情況，盡管屋面漏水已被列入6項應急情況之一，但真的申請起來難度較大。”一位不愿署名的大型企業物業經理表示，按照執行規則，只有經鑒定當單棟樓的漏水現象成面積時，才能使用專項維修資金。“但漏水不像其他問題，一旦有哪戶業主家里出現漏水，就會立即要求維修，不會長時間不修補。也正因此，鑒定時很難成面積。”

據其介紹，對屋面漏水，有些小區會將之納入經業主大會同意使用公共收益作為維修費用來源的情況，在每年雨季到來前就提前排查、提前維修。

筆者查詢到2010年印發的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對于防水維修條件的規定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現象，漏水房間數量累積達到頂層房間總數的30%以上；外墻滲漏，房間數量達到外墻房間的20%以上。

“專項維修資金是房屋的‘養老錢’，對其申請使用確實應該建立嚴格的標準，以防止被盜用或過度使用，侵害業主的權利。”該物業經理提出，在嚴格審核的同時，是否也可考慮適度降低確實需要動用時的申請難度。“漏水有其特殊性，雨水總是集中在低洼處，是否可以將漏水點而非漏水房間數量作為鑒定中的標準？”他補充道。

中物聯盟北京物業服務評估監理有限公司黃傳煒也表示，房屋漏水的界定比較難，一個樓一個單元的漏水點，或者是一個樓一個單元的外墻、業主窗戶等位置的漏水點鎖定起來比較困難，因為隱蔽工程造成的漏水是行業頑疾。這種情況下，小區申請使用專項維修資金的依據不足，漏水的業主很著急，不漏水的業主又反對使用。

業主呼吁更多知情權

實際上，作為房屋“養老錢”的專項維修資金，一直存在著歸集難、使用難的問題。想要雙2/3業主同意使用專項維修資金，經常會造成業主方和物業方的矛盾。

“業主常常并不信任專項維修資金的使用。”一位業委會主任提出，從專項維修資金發起申請使用開始，審核過程、審批過程、招標過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監督過程，都少有業主方的制度設計，這常導致業主方不同意動用專項維修資金。而另一方面，作為小區物業管理主體的業主大會及業主委員會沒有法人身份，沒有經濟補償能力，沒有民事責任承擔能力，又難以承擔起這些維修相關的技術性、專業性、經濟性責任。“對于住宅專項維修資金的使用，應更多地引入業主的參與，給予業主知情權和監督權。”這位業委會主任建議。

支招房屋漏水可從5方面找原因

北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心主任左勇志介紹，從滲漏原因分析，房屋漏水通常可分為幾種情況：（1）由于開發商建房時設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏。（2）業主自身使用不當或隨意改造等行為，造成自家或鄰居家漏水。（3）裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏。（4）物業對共用設施設備管理不善造成的漏水。（5）房屋年代久遠，防水材料老化失效，從而導致漏水。

漏水責任主體應如何劃分呢？左勇志介紹，通常情況下，對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水，根據《建筑工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發商不履行維修義務，業主可以找第三方進行維修，由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年質保期，開發商仍要承擔責任。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低質保期為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏質保期為5年，質保期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

對于因物業疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家；對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水；物業允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現問題后物業沒有及時處理導致損失擴大等情況，物業公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

而對于業主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由業主自己承擔。

住宅專項維修資金的申請條件

住宅專項維修資金是由業主在購房時一次性交納的資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂等公共部位和公共設施。根據規定，申請使用專項維修資金，需經雙2/3業主同意，但以下6種情況下可以申請應急使用維修資金。

1.屋面防水滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的。

2.電梯故障危及人身安全的。

3.高層住宅水泵損壞導致供水中斷的。

4.樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的。

5.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。

6.消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。