百年住宅的秘密
——日本考察啟示錄的技術篇

■深圳家協住宅精裝研究院 Shenzhen Home Design Institute

住宅是“家”的載體和代名詞，從古至今其本質核心從未改變。市場需求從“有房住”轉變為“住好房”，但由于長期受粗放式開發模式局限，整體來看我國住宅“短命”現象嚴重。設計和建造方式短板突出、資源消耗大、環境負荷重、質量性能不能滿足時代需求，幸運的是，一聲驚雷中國百年住宅標準發布！2018年9月起正式執行！

準確定義我國“百年住宅”概念建設產業化、建筑長壽化、品質優良化、綠色低碳化。

中國住建部前副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節能大會上，給出過一串相當令人震驚的數據：“我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而住宅平均壽命卻只有25～30年，這個數字在發達國家比如英國、法國、美國、荷蘭、德國分別為132年、85年、7 4年、68年、64年”。

對比70年的土地使用權限，30歲的“平均陽壽”也顯得過于刺眼。除了重建規劃之外，更大原因是早期粗放開發的住宅往往只考慮“建”，并不考慮后面長期維護、適應家庭變化的需要，設計和施工缺陷、產業化水平低下導致“豆腐渣工程”等質量問題。

我國早在2010年中國房地產業協會上就提出過建設百年住宅的倡議，2013年更是成立了百年住宅產業聯盟，業界多次“開壇論講”，研究和推進工作已久（圖1）。

“百年住宅”，顧名思義，為長壽化高品質的代名詞，在國內并不陌生。說法源自1980年，日本提出建設CHS（Century Housing System）即百年住宅體系，一是建筑結構壽命100年，二是100年內可以讓家庭幾代人安居。可以說日本整個住宅產業史都以此理論為本進行探索，所有公共住房、商品房都按照這個體系產業化開發和建設。

中國“百年住宅”借鑒了歐洲和日本的先進工業化集成技術和居住模式，建設長壽化g高品質g低能耗的新型可持續住宅，是我國房地產行業轉型升級、解決資源環境壓力的必由之路。

此次《標準》的發布可以說是一場及時雨，將成行業一大強勢助推力。除了明確百年住宅的建設技術體系之外，更對其核心技術要點進行了詳實的梳理總結，核心內容是“一體系，三性能”，其中“一體系”是SI建筑通用體系，“三性能”包括建筑長壽命、品質優良和綠色低碳。

本次實地走訪UR都市機構旗下KSI住宅實驗樓及居住性能館，聚焦日本二戰后近代住宅產業化開發歷史、百年住宅工業技術變遷，及日本在防震防災，居住性能、節能環保，裝修改造等領域的深入探索和改進設計（圖2、圖3）。

日本住宅憑什么能用100年？

解密SI建筑體系技術要點

UR都市機構前身是日本公團，日本唯一建設公共租賃住房的國營機構，負責大規模集合住宅的開發與供給，專門解決普通人的居住問題。SI體系是公團研發并制定的一套住宅工業化技術體系標準，以都市機構為主，公營住宅、民間住宅等一直在持續建設長壽化、長期優良、耐用型的KSI住宅（圖4）。

其精髓就是采用PC框架式建筑結構，將結構體（Skeleton）、住戶需要的填充體（Infill）（內裝、設備包括管線）與主體分離規劃，便于對部品構件進行更換維護。主體結構采用高強、高耐久性混凝土以保證長壽耐久100年，填充體即內裝系統壽命為30年左右，經歷多次汰舊換新，完成“百年住宅”的環保目標（圖5）。

傳統施工建造方式下，住宅一旦完成建造流程交付使用，其使用空間和形式就被固定下來，若初期功能設計不足或家庭結構變化，反復性的“二次裝修”則會造成大面積地板、墻面、吊頂撥開，以及對結構層造成嚴重傷害，簡單的管線維護和維修也可能殃及其他住戶引發糾紛，造成資源浪費消耗、產業化施工……這些都是影響建筑壽命的致命因素。

日本KSI百年住宅以永住為考量，通過產業化的規劃設計、施工建造、維護使用、再生改建等新型工業化體系與集成技術，完美應對這些難題，以建設長久價值的人居環境。

核心技術要點如下

1 對RC結構強度的嚴格要求和保護

主體結構采用鋼筋混凝土，抗震耐久性，保證100年使用壽命（圖6）。

傳統結構將管線埋在樓層板或墻壁中，SI工法結合上下架空層完全采用及明管明線，管路線材不占用主體結構RC混凝土內面積影響結構強度，滲水漏水幾率少，將因維修導致的敲打破壞機率減到最低（圖7）。

2 對住戶未來的變更性加以考慮

框架結構是以梁，板，柱為受力載體，外墻采用預制混凝土板可拆卸調整門窗位置；剪力墻及次梁不出現在戶內，采用上反梁結構保留空間自由，室內采用輕質隔墻，保證內裝可以根據家庭全生命周期進行變化（圖8）。

采用空心大板結構，消化大部分梁位，預留變換自由大空間，間隔移動隔墻、家具、構件等輕松改變戶型（圖9）。

使用雙層地板以保證地面架空，架空層里排布管線，更換管線時不破壞建筑主體（圖10）。

排水立管外置在公共走廊上，室內廚房衛生間布局更靈活，便于戶內改造（圖11）。

總結來看，日本戶內空間之所以靈活，得益于架空地面消化了大部分管路，空心樓板消化了大部分梁位。

3 對居住未來的維修性加以考慮

部品和構件的使用年限假設為30年左右，制定檢查、維修和更換計劃，不牽動構造結構體（圖12）。

松下專利扁平電纜，用于天花隱藏式安裝，維修時照明按照位置更靈活；配電線路全部沿墻邊走，與主體分離，插座也布置在墻邊（圖13）。

樓層集中管井在走廊上，分支接入戶內，維修時不必至戶內敲除封閉管道，打開公共走道或梯間的維修門即可，保護隱私（圖14）。

戶內排水系統，匯總一根總管下地，分支管鋪設在架空地板內，室內漏水便于內部更新維修，增減維修當層即可完成，減少與樓下住戶糾紛（圖15、圖16）。

4 對居住的健康性和便利性加以考慮

地板底下有戶內24小時新風循環口，被污染空氣通過該排氣口排到室外，室外空氣經過濾網后進入室內，有效將95%的花粉等過敏源濾掉（圖17）。

吸氣閥式的單管排水，衛浴廚房洗衣機分開進出水，病媒不會透過管道或通氣管亂串到其他住戶；因接頭與管路連結方式改變，將臭氣溢散減到最低，確保居住建康與安全（圖18）。

戶內抬高部分架空布置管線，未抬高部分采用直床工法將地板降低，保證室內高度約2700mm的大起居室空間（圖19）。

適老化應用，可電動操作上下升降的床體，床底可收納物品（圖20～24）。

架空地板內設置震動感應器，如小孩吵鬧跳動會觸動感應器發出提示（圖25）。

上世紀70年代的干濕分離衛生間，廚房一體化不銹鋼沖壓成型臺面（圖26、圖27）！

SI住宅，以永住為目標，綜合考量結構體長久性及住宅空間在百年內因家庭結構變化的可能性，主要包含五個部分：①SI主體和內裝分離；②結構主體有抗震性和耐久性；③便于維修、維護；④內裝和設備的可變性；⑤舒適寬敞的居住空間。如此一來，可充分延長房屋的使用壽命，大幅降低資源浪費和環境污染。

68設計缺陷多導致“住宅短命”設計規劃到建造對癥下藥

人無遠慮，必有近憂。不少住宅在設計之初便注定了其短命的一生，比如戶型功能不合理，沒有給未來的發展留下空間、通風、采光、隔聲、保溫、隔熱等物理性能差，住宅設計和建造技術理論都跟不上時代發展……這些都是影響住宅壽命的致命因素（圖28）。

本應使用100年的建筑卻在20～30年拆掉，撿了芝麻，丟了西瓜。可以看出，SI住宅主要是通過住宅設計一一改進缺陷，綜合提升住宅的長壽、耐久和品質優良。事實上除了設計，影響因素還有材料、施工、工業化程度等，日本在這些領域的專業程度，也是無人能出其右，值得思考和借鑒。

工業化程度高：日本住宅產業化高度發達，設計建造是一并考慮的，很多建筑采用裝配式體系，鋼結構、鋼砼結構、工廠預制構件，裝配化率達到70%以上。各類住宅部件產品標準齊全，占標準總數的80%以上，從建筑結構到室內裝修幾乎都采用一體化流程，由開發單位統一建造和裝修，簡化施工、提高質量和效率。

標準材料：日本制定出臺了嚴格的住宅產品標準體系，大部分材料（廚、衛、浴、柜、桌椅等）都是標準設計的成套工業制成品。部件尺寸和功能標準都成體系，自動化程度高，產檢額品控極其嚴格。廠家只需要按照標準生產通用配件即可，必須保證以更專業的制造品質水準應對市場競爭，由此行成良性循環機制。

施工穩定：高度標準的工業制成品+專業簡化的施工安裝，使質量非常穩定，壽命較長，不會因質量問題短時間內需要頻繁裝修。且房產商的裝修任務將向下委托給多個專業公司，工種多達15個以上，分工極細，工人專業度極高；且標準構件預制完成，作業現場干凈，工人只在結構體內施作，不必搶工序，按8小時正常作息工作（圖29）。

SI技術體系、結合標準化的建筑材料與施工模式，形成百年住宅建設技術體系：設備管路與結構驅體分開配置，大部的構件委由工廠施作，制品生產品質控管規范，安裝技術門檻不需很高，使住宅長壽、耐久、舒適、節能、環保與再生回收等都可實現。

我國“百年住宅”的研發和實踐還在繼續，以住宅長久優良居住為基礎，在規劃、設計、建造、使用、維護和拆除再利用全過程中實現“四節一環保”。

隨著理念推進、研究加深和工程實踐升級，中國“百年住宅”作為國家大力推動住宅產業化背景下、一個具有持久生命力的新型時代產物，必然會呈現出積極的發展態勢，也將成為一筆長久傳承的優良社會資產。

深家協精裝院5年來憑借獨創的集成設計理念，整合打通住宅全產業鏈資源，推動并實踐建筑產業化、內裝工業化、部品標準化，設計集成化。通過舉辦專業住宅展，與房企落地合作，及組織深度探訪建筑產業先進國家，多層面將最新住宅產業化研究成果公之于整個行業，將持續推動中國住宅產業化與百年住宅研究建設。