頂層業主違建、改建致次頂層家漏水，物業有責任嗎？

王明霞

基本案情

蘇州市民王某家住新苑小區13幢2301室，楊某居住在頂層2401室，與王某是樓上樓下鄰居關系。楊某在裝修房屋時，未經許可，對樓頂公共天臺進行了裝修，私自改建了天臺的管道。一場大雨過后，雨水無法全部經管道排出，倒灌至楊某房屋內，再滲漏至王某的房屋，致使王某剛裝修的房屋設施及家具嚴重浸泡受損。王某認為物業公司對楊某私自改建管道和占用公共部位的行為存在管理不善的過錯，要求物業公司承擔相應的賠償責任。因協商未果，王某訴至法院，請求判令楊某拆除占用公共部位搭建的房屋、將改建的管道恢復原狀，并要求楊某及物業公司共同賠償其經濟損失60000元。

法院審理

案件審理過程中，法院根據王某的申請，請專業鑒定機構對涉訴房屋滲水原因進行鑒定。鑒定機構表示滲漏事件發生在大雨天氣，需要進行放水試驗以現場檢查判斷滲水原因，楊某以其房客不同意進行檢測為由不予協助，致使放水試驗未能順利進行，導致王某的舉證不能繼續，其應當承擔由此造成的后果。

另外，法院了解到王某也存在擅自在屋頂公共平臺搭建花壇的行為，因王某不能提供證據證明其搭建行為沒有破壞原有管道和防水層，故王某對其損失的發生也有過錯，應當適當減輕楊某的賠償責任。王某和楊某在裝修時，物業公司已告知相應注意事項，對他們的搭建行為也曾予以制止，已盡到相應管理義務，故王某要求物業公司承擔賠償責任，于法無據。最終判決，對于王某的損失，王某自擔40%，楊某承擔60%。

律師提醒

本案中，因王某自身存在違規搭建的行為，其應提供證據證明其搭建行為沒有破壞原有管道與防水層，因其未能提供，故推定王某對損失的發生也有過錯。

王某與楊某在拿房時承諾遵守《業主手冊》、《前期物業服務協議》等規定，并在申請房屋裝修時，物業公司已告知裝修注意事項，如不得擅自改變房屋結構及功能，不得拆改排水、排污管道以及其他影響建筑結構和使用安全、影響他人利益的行為。《業主手冊》中也明確規定，屋頂平臺屬于房屋公共部位，任何人不得擅自占用、封閉屋頂平臺或損壞平臺相關設施。王某與物業公司之間存在物業服務合同關系，即使要求物業公司承擔責任，也是基于合同之責而非侵權之責。本案中，物業公司已盡提醒義務，王某要求物業公司承擔連帶責任，無法律依據。