關于房價問題的原因探討和對策研究

馬杭杭 河南大學經濟學院 河南 475001

一、中國國內的房產現狀

我們由一組數據了解一下近年來國內一線城市的房價波動狀況，首先北京房價上漲最為明顯，從2003年到2013年房價指數一路飆升，在十年內翻了七倍，而與此同時，北京市的人均可支配收入只翻了三倍，相較于北京，上海房價的上漲更為溫和，十年內翻了4.3倍，而上海的人均可支配收入也大約翻了三倍。廣州十年內房價翻了5.1倍，深圳則翻了3.65倍。而對于二三線城市，房價上漲沒有一線城市那么夸張，也與實際需求背離不那么顯著。

那么中國房價的上漲和亞洲其他國家的房價上漲有什么不同之處嗎？比較日本和新加坡的房價上漲經驗，我們發現，日本房價在1955年到1990年間，人均GDP翻了大約40倍，而其土地價格卻翻了80倍。而隨后的25年間，日本經濟增長停滯，這也印證了日本戰后房地產泡沫的產生和破滅。而新加坡房價的上漲與其經濟發展水平有很高的同步性。結合以上經驗，與日本的房地產泡沫相比，中國的房價上漲有其自身特點，除少數一線城市外，大量二三線城市的房價上漲與其購買力的上漲水平是相當的，這也為分析我國國內房產現狀提供了分析思路。

二、影響房價上漲的因素

（一）市場因素

眾所周知，中國是實行社會主義市場經濟體制的國家。價格是由市場形成，并由市場機制調節的。對于房屋來說，它的建筑成本以及土地成本構成了房價的基礎，其次是開發商的利益和政府規費，這些費用是比較有彈性的，開發商和政府都會從自身利益出發定義其中價格。除以上影響房價的直接因素外，也有間接因素。在市場經濟中，價值決定價格，價格圍繞價值上下波動，房地產市場的發展同樣遵循此規律。其次居民的收入水平高低同樣影響市場需求，繼而影響房價。再次，房地產開發商之間的惡性競爭與市場壟斷也會對房價產生影響。同樣購房者之間進行競爭時也會抬高房價，比如曾經風光一時的溫州炒房團。

（二）政府調控

從目前房地產市場出現的問題和國家采取的措施來看，國家對房地產市場的調控顯出嚴重的滯后性，雖然國家一再強調對房價調控的決心和強烈意愿，但國家出臺政策往往是在問題已經凸顯出來后才制定的，絕大多數采取的是事后控制的手段，政策出臺時問題已經很大，而且已經造成了一定程度的不良后果，控制起來難度也已經加大了。而且，從中央政府到地方政府落實起來也是有難度的。試想，房價會影響當地政府的財政收入，在一定程度上會影響當地的經濟發展速度，所以這些都會造成中央政策的失效和打折現象。

（三）房地產成為投資工具

隨著國家經濟的發展，加入WTO，申奧成功，世博會的舉辦以及近年來中國經濟的持續穩定增長，大量外來人員的涌入增加了對住房的需求，人們會覺得房價上漲是難以改變的趨勢，有錢的個人也出現了買房增值的想法。中國的經濟增長伴隨著高儲蓄率。銀行儲蓄是主要的投資工具，由于中國嚴格的資本控制，家庭與企業不能自由的將他們的儲蓄自由的投資到國外，而中國股市的規模又沒有足夠的大，債券市場就更小了。在這種環境下，房產就成了替代的投資工具。

三、抑制房價過快增長的建議

（一）加強房地產市場的規范化建設

目前我國房地產市場還很不規范，行業規范，從事房地產行業的公司的資質審查，從業人員的資格規定和審查還很不到位，對違反行業規定的房地產公司的懲處沒有一個統一的法律規定而且房地產業的壟斷性很強。政府在進行防堤建設時可以有意向地讓一些國有企業或一些盈利目的不是很強的企業單位開發，這樣也有利于通過他們達到調控房地產市場的作用。同時政府可以出臺相關政策，或對一些原有政策進行改革。可以進行工資制度改革，社會保障制度的建立，公積金的建立和落實切實有效的福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。

（二）合理制定房地產政策

其次根據實際情況根據不同的收入樣本制定房地產政策，應是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產產品以適應各收入群體的需求。可以多蓋些經濟適用房，因為經濟適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經出臺了一些相關政策了，許多經濟適用房已經建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買權進行把關，防止一些人利用房價低的優勢買多后再進行轉賣，賺取差價，這樣真正的經濟意義就沒有體現在百姓身上。

（三）正確的宣傳引導

文章前面提到有些居民想買房增值因為住宅是不動產。況且現在社會穩定國家經濟高速發展，升值空間很大。開發商們也正是看準這個時機不斷宣傳房地產的保值增值功能，誘使購房者買高價的住房。這樣不利于讓房價保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導居民購房，不要總是宣揚房地產的增值功能多強，正確的引導居民正確的看待房地產的價值，因為人們買房還是主要用來居住，要更強調它的居住功能而不是一味的強調它的增值作用。

四、結束語

房地產市場有著廣闊的前景，但是在與市場經濟協調發展的過程中出現的問題，還需要通過科學的宏觀調控和民眾理性的購房行為加以控制和引導，以形成健康的房產機制，規避風險，為經濟的穩定發展助力。