炒房終結？居住重新改變中國

謝九

談及房地產對中國經濟的重要性，人們聯想起的關鍵詞總是“支柱產業”“引擎”之類，因此，每當中國經濟遇到困難時，房地產總是被視為解決問題的關鍵鑰匙。

從過去20年的房地產歷史來看，也的確如此，房地產為中國經濟做出了不可磨滅的貢獻，也屢屢在低迷時期將中國經濟拉出泥潭。隨著這一次中國經濟再次遭遇困境，房地產也自然成為人們關注的焦點，似乎人人都在等待中國經濟何時會再度啟動房地產引擎。

對于現階段的中國經濟，有必要重新審視房地產對中國經濟的意義。在過去住房短缺的時代，刺激房地產可以快速拉動中國經濟增長，但對于今天的中國經濟，刺激房地產帶來的負面效應可能遠遠大于好處。

傳統觀念總是認為，房地產業關聯度高，可以帶動很多上下游產業發展，但是今天的中國房地產對其他產業帶來的更多是擠壓效應。由于房價持續上漲，土地、人工、房租等成本也都水漲船高，其他產業的生產成本急速飆升，尤其是一些傳統制造業，原本利潤微薄，在房地產擠壓之下基本上沒有太大的生存空間。房地產行業的高利潤也帶動了社會資金蜂擁而入，吸干了原本應該進入其他產業的流動性。如果說過去房地產行業的繁榮是“一業興帶動百業興”，今天房地產的繁榮可能更多是“一業興而百業枯”。如果繼續刺激房地產業，其他產業的生存空間將會繼續萎縮，導致中國經濟成為房地產業一家獨大的畸形格局。從全球發達國家來看，從來沒有一個國家的經濟發展是靠房地產業支撐，而那些過度發展房地產業的，無一例外都付出了沉重代價。

由于房價已經處在很高的位置，如果再度刺激房地產業發展，引發房價新一輪上漲，還有可能引發泡沫破滅，以房地產業在金融體系中所占的體量，一旦房地產泡沫破滅，將誘發嚴重的金融危機，當前的中國經濟，遠遠無法承受這樣的后果。

從過去歷史來看，刺激房地產對于中國經濟的拉動效應其實已經明顯減弱。過去10年，中國有兩次大規模刺激房地產的舉動，一次是2008年金融危機爆發后，國內房價大幅下跌，當時有關部門聯合救市，房價很快大幅上漲。其時房地產和“4萬億”政策相配合，對于拉動經濟的效果非常明顯。第二次救市是2014年，當時樓市成交量已經持續低迷了兩年時間，房價也出現小幅下跌，有關部門再度救市，結果就是2015年和2016年房價再度大幅上漲。但是從那一次來看，房地產行業雖然得到了拯救，但是對中國經濟的拉動效果并不明顯，2015年中國GDP首次跌破了7%，2016年增速繼續放緩至6.7%。如果再度啟動對房地產行業的第三次救市，結果很可能就是房價再度飆漲，而經濟增長并無起色，甚至因為其他行業被擠壓導致經濟加速惡化。

所以，如果能夠對房地產有一個全新的認識，就不難理解為什么今天的中國經濟雖然面臨嚴峻挑戰，卻遲遲沒有重新刺激房地產。今年7月份的政治局會議，首次將當前中國經濟描述為“穩中有變”，而不再是過去的“穩中向好”，但即便如此，會議還是決定下決心解決好房地產市場問題，“堅決遏制房價上漲”。

如果說房地產對于中國經濟的意義已經發生了重大變化，對普通民眾而言，也有必要對住房的價值重新審視。在過去住房市場短缺的時代，房價不僅可以跑贏通脹，甚至實現財務自由，所以中國人對于房子都有著特殊的執念，沒有房子的終其一生都想擁有一套，已經擁有的還想要更多。

但是，如果將來中國的住房市場不再短缺，房地產稅也最終推出，到時候房子對于中國人的意義將發生重大變化，過多的住房將不再是實現財務自由的工具，反而會變成沉重的負擔。當然，這一切的前提是“房住不炒”能夠堅持不放松，并且能夠從行政調控順利轉向長效機制。