房產經紀走向何方

李瑤 敖祥菲

走出一條自己的路，充分發揮互聯網效應，賦能經紀、跳出經紀。

1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（以下簡稱“通知”），停止延續了近40年的福利分房制度，啟動住房改革，正式拉開住房市場化的序幕，房產經紀服務也隨之誕生。

時光走過20年，中國住房市場發生了翻天覆地的變化，房產經紀服務也經歷浮沉，從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向產業化、成熟化。而伴隨房地產市場存量時代的到來，經紀行業也將再度面臨變革的選擇。

《財經國家周刊》記者采訪了長期從事宏觀經濟、房地產和互聯網新產業研究的貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領。楊現領認為，當下正處于房產經紀發展的關鍵點，要理性審視房產經紀行業的歷史進化，正視當下經紀行業仍然存在的問題，探索出一條更加符合國民居住需求、健康協作的發展道路。

崛起的節點

《財經國家周刊》：你在許多場合都提及當下是房產經紀發展轉變的關鍵時期，為什么會出現這樣的變革？

楊現領：任何一個國家的房地產市場都經歷過三個長周期，第一個周期是以開發為主導，持續時間通常為20年。今年正好是房改20周年，也是房產經紀誕生20周年。過去20年，在史無前例的人口增長和經濟增長驅動下，住房需求、住房供給集中爆發，完成了從住房福利分配到貨幣化的歷史轉換，房產經紀也從衍生服務發展為越來越成熟的產業，這是一個從0到1的過程。

我們常說房產經紀是“萬億市場、千億行業、百億利潤”，具體來說就是，到目前為止房地產市場規模至少在25萬億元的級別，但行業平均傭金不到2%，而傭金對應的利潤要刨去各類成本，就更少了。

逆向思維來看，這也正是這個行業開始真正意義上出現更大、更持續向上崛起的節點，是從1到100的開端。當下中國房地產市場正在進入存量時代，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導，這必將倒推房產經紀行業進入新發展階段。

《財經國家周刊》：從0到1意味著這個行業是立住了，那么這20年來積累的模式和經驗是否可以順承下去？

楊現領：經歷20年浮沉變化，房產經紀行業的確積累了一些可圈可點的發展模式和規則。比如堅持真房源，這是一個怎么強調都不為過的準則，因為假房源不僅是對經紀品牌美譽的損失，更是對社會資源的浪費。

但這個行業仍然存在著許多問題，比如高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復產能建設、用戶滿意度不達標等，缺乏一個公平公正、成熟健康的規范。這些問題不突破，經紀產業鏈就不穩定，就難以與用戶建立穩固的信任，無法真正實現崛起。

野蠻生長的由來

《財經國家周刊》：為什么會出現這樣的行業困境？

楊現領：這跟它的成長本身有一定關系。1998年全面取消福利分房，北京、上海推出了第一批經濟適用房，但沒人買得起。后來上海市推出了公房出售的解決辦法，讓消費者賣掉手里的公房，再加上自家儲蓄、銀行貸款各三分之一來買房，于是催生出來中國第一批房產經紀。

這20年里，房產經紀不僅分享了房改的制度紅利，還分享了一二線城市的二手房市場快速發展的紅利，再加上整個行業的低門檻勞動力紅利，野蠻生長著。

但隨著時間推移，一方面房改制度紅利見底，行業競爭趨于激烈，另一方面，經紀人群的觀念較過去大不相同，比如不愿意接受加班、希望周末休息，整個行業招聘難、留人難，行業整體認知能力較低。而與此相對的，是消費者越來越高的住房需求、服務需求。于是，問題凸顯，上升為制約行業發展的困境。

《財經國家周刊》：其他國家和地區的房地產市場沒有出現過類似的困境嗎？對我國有什么參照意義？

房產經紀是“萬億市場、千億行業、百億利潤”。

楊現領：從時間這個縱向軸來看，日本就經歷了我之前提到過的三個周期。第一周期是二戰后日本住房短缺問題明顯，必須通過大規模房地產開發來解決;1975年，日本意識到住房短缺問題已不存在，開始調整住房國策，推動民眾在一人一間的住房基礎上追求更高的質量，二手房市場開始走上主導，即第二周期。如今，日本房地產進入第三階段，通過對存量土地、存量住宅的再開發，逐步建立可循環再生的住房供應體系。中國的發展路徑與之相似，也是從新房發展到二手房再到今后租賃為主、租購并舉等階段。

從發展模式這個橫向軸來看，目前經紀行業主要呈現從無到有、多家委托和獨家委托三個階段。國外的市場許多已進入獨家委托階段，各環節經紀人之間基于價值交換嚴守界限，模式相對穩定成熟。而中國當前正處于第二階段，即每個賣家委托多個經紀人，誰能將房子賣掉誰拿傭金，經紀人之間缺乏協作與規范意識。

走一條獨特的路

《財經國家周刊》：中國房產經紀只能走國外走過的路嗎？是否還有其他可能的路徑？

楊現領：相比于日本、美國，中國對互聯網的應用是一個相對領先的探索。因為日本城市密集、線下經紀服務流程成熟，互聯網很難施展開來;美國的房產經紀行業規范在互聯網興起之前已經相對成熟，互聯網對它們而言只是一個工具而非推動力。

中國市場非常注重互聯網的驅動力，信息的生產、分發與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業走向下一階段的關鍵力量。但此前，經紀行業的互聯網信息化探索更多是在房源信息的傳播方式上側重，讓找房、交易的方式發生了變化，可多家委托、經紀人彼此割裂的局面并沒有得到根本改善，消費者的服務需求沒有得到滿足。

從消費者需求出發，互聯網能給經紀行業帶來的變化也就比較明朗。一是房源信息的生產、發布、傳播要全面、及時、準確;二是房屋供給要有品質，比如裝修好;三是住房服務要有保證，比如保潔、維修等。所以中國其實可以走出一條自己的路，充分發揮互聯網效應，賦能經紀、跳出經紀，形成一個囊括國民居住需求的互聯網服務平臺。

《財經國家周刊》：要形成這樣一個巨大的平臺，需要從哪些層面著力？

楊現領：首先，堅持真房源，這是前提;其次，聚焦人效提升，思考如何通過技術驅動服務，這是核心;再者，謀求合作，建立一個“共生型網絡”，讓經紀人“抱團”合作，多個經紀品牌并存，每個經紀人、每個品牌都可以從參與的環節獲得合理分傭，這是基礎。

所有這些最終都是要構成一個良性的生態循環，既為經紀人、經紀品牌創造價值，也能聯合各方，共同為消費者提供優質服務。