不動產數據整合技術探討
——以宿遷市數據整合為例

文/徐雷 江蘇中天吉奧信息技術股份有限公司 江蘇徐州 221000

吳翔 宿遷市國土資源局 江蘇宿遷 223800

我國各類不動產登記職責分散在不同的部門，分散的不動產登記具有諸多弊端[1]。江蘇省宿遷市于2016年6月29日開始進行不動產登記工作并頒發宿遷市第一本不動產權證書，為進一步夯實不動產登記數據基礎，提高信息化水平，確保宿遷市不動產統一登記平穩、高效運行，宿遷市國土資源局于2016年11月開展不動產登記數據整合工作，并于2017年12月順利完成數據整合工作。

1、數據整合工作流程

宿遷市不動產登記數據整合主要包括資料收集，數據分析，數據修改、補錄、規范化，數據檢查，數據入庫等幾個過程。

1.1 資料收集

收集土地登記、房產登記相關數據，主要包括：國土部門的空間數據、登記信息、檔案數據、影像數據和其他與土地登記工作、登記信息系統管理相關的數據；住建部門的空間數據、樓盤表數據、登記簿數據、檔案數據；

1.2 數據分析

檢查并分析所收集的圖形、屬性、登記、檔案數據，對數據的現勢性、完整性、一致性和邏輯關系進行分析。通過分析發現宿遷市原不動產登記數據存在數據量大、同源異構、系統數據分散管理等特點。

1.3 數據修改、補錄、規范化

通過定制研發的宿遷市不動產登記數據整合系統，按照數據整合工作流程，對土地和房管的空間數據、非空間數據結合檔案進行數據修改、補充、完善。對整理后的數據進行歸并、冗余數據剔除、信息補錄等操作，形成符合《不動產登記數據庫標準》（試行）要求的空間數據以及與之關聯的屬性數據，并以此為基礎進行地籍區、地籍子區、宗地以及建筑物、構筑物等空間數據統一編碼。

1.4 數據檢查

數據檢查是數據整合中重要的環節，數據檢查工作隨著數據整合項目的開始而開始，從前期的數據收集、分析，到數據修改完善，一直到后期數據入庫，每一步都要進行嚴格的檢查。不同的過程，都制定詳細的檢查標準，確保不動產登記數據整合的質量。

1.5 數據入庫

將整理后的不動產登記信息按照《不動產登記數據庫標準》（試行）對基礎地理數據、宗地數據、自然幢數據、權利數據、權利人數據、登記業務數據、檔案數據等進行數據組織、編碼、入庫，建成支撐不動產登記信息管理基礎平臺運行的不動產登記數據庫。

圖1 宿遷市數據整合工作流程圖

2、數據整合模式

考慮到宿遷市所有土地登記數據、土地權籍調查數據、房屋登記數據、房屋測繪數據在不動產登記系統上線前已經轉入不動產登記數據庫，日常辦理業務也已經開始使用該數據，故宿遷數據整合模式采取集中數據整合與日常數據整合相結合的工作模式。

2.1 集中數據整合模式

宿遷市數據集中整合分為工作準備、規范化梳理、數據整理、數據落地和數據檢查入庫等階段。在收集土地、房屋登記數據的基礎上，依據原有房地數據庫標準規范進行無效數據清洗和有效數據規范化梳理、邏輯關系重建；就土地登記數據而言，理清每宗土地的登記業務信息和宗地圖形信息，以宗地統一編碼建立關聯關系，必要時通過外業勘查進行數據補充錄入；就房產登記數據而言，理清每棟、每套房屋的物理屬性、產權現狀和產權變化情況，建立、完善和規范樓盤表；對房地登記數據進行匹配，空間拓撲關系進行處理，并在房屋層追加宗地統一代碼，對部分不能一一對應關聯的房屋，由不動產登記和勘測部門聯合進行外業勘測處理，完成房屋落宗。最后對數據質量進行檢查，將檢查無誤的數據更新至不動產數據庫中，完成集中數據整合入庫。

由于宿遷市房產登記信息化狀況較好，故采用了“先房屋后土地”的整合方法，即首先開展房產樓盤表整理工作，在完成房屋落棟的基礎上，進行土地登記數據的補錄和整理，最終實現房屋落宗以及房地掛接。

圖2 “先房屋后土地”的房地數據集中整合技術流程圖

2.2 日常數據整合模式

集中、主動式的數據整合工程雖然能夠在短期內實現區域內各類登記數據的整合集成，但數據整合的質量很難完全符合登記業務辦理需要，特別是歷史遺留數據問題，還要在日常登記運行中逐步解決[2]。日常數據更新主要是在數據庫中及時更新維護日常登記過程中發現的錯誤信息，通過日積月累的滾動更新，逐步提高房地數據整合的質量。

以不動產權籍數據為例，日常更新的模式可采用如下工作模式：在申請人申請房地登記事項時，首先由窗口在不動產登記系統中查詢地籍信息、房屋測繪成果，如果資料缺少則轉測繪窗口進行相應的地籍調查或房屋測量調查，由不動產登記中心對地籍調查和房屋測量成果進行審查，經審核合格后，對地籍、房屋測繪成果進行更新維護。在此之后，不動產登記窗口才可受理房地登記事項，開始進入房地登記審批流程，并將流程數據實時進入不動產登記數據庫。

3、成果數據更新模式

不動產數據整合可以分為離線和在線兩種模式。兩種模式各有優劣，離線整合模式安全性高，但無法保證數據的現勢性，不動產登記人員無法及時享用不動產數據整合的成果數據。在線整合模式安全性相對較低，但能夠使得登記人員及時使用數據整合成果數據。由于不動產統一登記工作已經開展，在數據整合工作過程中，不動產登記數據庫中的存量數據的權屬狀態在不斷的發生變化，而且數據整合是一個長期的工作過程，期間產生的數據變化較大，因此在比較了離線與在線整合兩種模式的優劣后，我公司技術人員研發了不動產數據整合數據交互工具。首先將前臺業務人員辦理的業務信息實時推送至數據整合工作庫；數據整合人員在工作庫（備份庫）開展數據整合工作，整理后的數據經過審核、檢查、抽查合格后推送至不動產登記正式庫，在一定時段內保持兩庫（工作庫和正式庫）同步，從而保證不動產登記人員能夠實時使用不動產數據整合成果數據，保證了不動產登記工作的快速進行。

圖3 數據整合成果數據更新模式

結語：

開展不動產統一登記業務，需要以存量不動產登記數據為支撐。實踐表明，利用定制開發的宿遷市數據整合系統，能夠實現土地登記數據、房產登記數據和房屋錯誤數據的整理、完善、關聯掛接，使其信息完整、邏輯清晰，同時實現房地登記信息關聯和歷史回溯；能夠對房屋錯誤數據進行梳理和完善，使其與歷史信息關聯清晰；能夠實時安全的使得不動產登記人員享用數據整合成果，從而為宿遷不動產登記業務和信息共享查詢服務提供數據支撐。