中國(guó)普通住宅房?jī)r(jià)指數(shù)編制迷霧辨析

文/汪燕春 黃石市第二中學(xué) 湖北黃石 435003

金升平 武漢理工大學(xué) 理學(xué)院 湖北武漢 430070

準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)指數(shù)是測(cè)量房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與泡沫程度、制定金融經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)依據(jù)。如何科學(xué)準(zhǔn)確地編制我國(guó)城市新建住宅房?jī)r(jià)指數(shù)具有重要理論問(wèn)題。在我國(guó)，新建普通住宅占各大中城市房地產(chǎn)交易的主要部分，所以選擇我國(guó)新建普通住宅房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法進(jìn)行研究具有現(xiàn)實(shí)意義。然而，我國(guó)新建住宅房?jī)r(jià)指數(shù)編制的理論與方法一直以來(lái)受到多方的詬病，其中的困難長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有得到解決，甚至連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也說(shuō)所發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)僅供看房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。早在2010年，陳杰教授就感嘆“中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的迷霧何時(shí)能撥開(kāi)”[1]？經(jīng)過(guò)近幾年的系統(tǒng)研究，筆者認(rèn)為，是時(shí)候撥開(kāi)中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的迷霧了！

1、區(qū)分新建房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有必要

目前我國(guó)的住房?jī)r(jià)格指數(shù)以各個(gè)城市分別編制，主要分為二類：新建住宅價(jià)格指數(shù)、二手房交易房?jī)r(jià)指數(shù)，其中新建普通住宅價(jià)格指數(shù)最受關(guān)注，而且國(guó)家已嚴(yán)格控制或禁止高檔住宅的建設(shè)規(guī)模。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)實(shí)際情況，區(qū)分新建普通住宅價(jià)格指數(shù)和二手房交易房?jī)r(jià)指數(shù)符合國(guó)情。由于我國(guó)人多地少，各大中城市商品房建設(shè)主要以普通住宅為主，以高層或小高層居多。如圖1所示，“新建房”下的“普通住宅”為我們所研究的對(duì)象。

以我國(guó)新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制方法以突破口，充分調(diào)研我國(guó)城市居民對(duì)商品房的價(jià)值觀念，結(jié)合第3代房?jī)r(jià)指數(shù)編制理論，研究出既具理論基礎(chǔ)、又適合實(shí)務(wù)部門操作的新穎而簡(jiǎn)捷的新建普通住宅價(jià)格指數(shù)的編制模型與方法，是一條可行的研究方案。

2、新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制的基本概念和主要難點(diǎn)

我國(guó)新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制方法陳舊的根本原因在于，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)指數(shù)編制主要采用第3代方法，即特征價(jià)格法或重復(fù)交易法，在一定程度上滿足了房?jī)r(jià)指數(shù)“同質(zhì)可比”的要求。但是我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)編制本質(zhì)上是加權(quán)平均法，只相當(dāng)于國(guó)際上的第1代或第2代方法。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和許多學(xué)者認(rèn)識(shí)到需要改變我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)編制的現(xiàn)狀，但存在理論與實(shí)踐上的難點(diǎn)。

首先，我國(guó)房地產(chǎn)概念與國(guó)外存在明顯區(qū)別，我國(guó)區(qū)分新建房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，國(guó)外不僅不區(qū)分兩個(gè)市場(chǎng)，而且還形成了重復(fù)交易法；其次，我國(guó)所指的普通商品房，相當(dāng)于國(guó)外的公寓，但國(guó)外有關(guān)公寓指數(shù)的研究成果也相當(dāng)匱乏，其編制方法基本采用與獨(dú)門獨(dú)戶的住宅（也就是我國(guó)所說(shuō)的別墅）相同的方法，沒(méi)有利用多層與高層公寓住宅的特點(diǎn)。當(dāng)然，公寓不是西方國(guó)家房地產(chǎn)的主流，所以西方的學(xué)者不太關(guān)注公寓價(jià)格指數(shù)的理論與方法。我國(guó)新建普通住宅房?jī)r(jià)指數(shù)的相關(guān)問(wèn)題的研究，可能主要得依靠我國(guó)政府和學(xué)者的努力，最終提出科學(xué)的解決方案。

我國(guó)新建住宅沒(méi)有重復(fù)交易數(shù)據(jù)，而且特征價(jià)格法在理論上有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，所以我國(guó)絕大部分研究集中在特征價(jià)格法上，并且有學(xué)者建議我國(guó)新建普通商品房?jī)r(jià)格指數(shù)的編制宜采用特征價(jià)格法。但是，由于特征價(jià)格法要求收集每套房產(chǎn)的房屋特征變量多達(dá)十幾個(gè)、甚至幾十個(gè)的數(shù)據(jù)，而且不同城市或同一城市的不同發(fā)展階段，房屋的特征變量可能有很大變化，有些特征變量存在難以量化的困難，因而我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的編制問(wèn)題運(yùn)用特征價(jià)格法不具普適性，需要探索另外的理論，尋求另外的方法。

2.1 影響房?jī)r(jià)的主要因素

歸納來(lái)說(shuō)，影響我國(guó)城市新建普通住宅房?jī)r(jià)的主要因素以下4點(diǎn)，在價(jià)格指數(shù)編制中都必須考慮。

（1）城市區(qū)域?qū)Ψ績(jī)r(jià)影響巨大。同一城市的各個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)節(jié)奏可能不一樣，比如某月中心城區(qū)有大量的樓盤開(kāi)盤，而下一月邊遠(yuǎn)城區(qū)有大量的樓盤開(kāi)盤，兩個(gè)月所采集的房?jī)r(jià)樣本的單價(jià)基本相同，則用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局或中房指數(shù)的方法，算出的房?jī)r(jià)指數(shù)是兩個(gè)月的基本相同。

（2）不同樓層的房?jī)r(jià)差別大。若兩個(gè)月所采集的樣本的樓層分布很不均勻，某月大部分樣本為較高的樓層，下個(gè)月大部分樣本為較低的樓層，或者兩個(gè)月的樣本的樓盤類型為高層、小高層或多層的分布很不均勻的話，這些都是計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)所面臨的實(shí)際問(wèn)題，需要有針對(duì)性的理論來(lái)解決。

（3）同一棟樓位于不同朝向的房?jī)r(jià)差別大。比如同一棟同一層南北朝向的兩套房產(chǎn)，一套位于東頭，一套位于西頭，或者同一棟同一層的兩套房產(chǎn)，一套有景觀概念（湖景、海景等）而另一套沒(méi)有相應(yīng)的景觀，則其價(jià)格差別是非常之大的。若兩個(gè)月所采集的樣本的朝向分布很不均勻，用加權(quán)平均的思想來(lái)構(gòu)造房?jī)r(jià)指數(shù)模型就不便解決這些問(wèn)題。

（4）除樓層與朝向外，影響房?jī)r(jià)的特征因素還有很多。如區(qū)位特征、建筑結(jié)構(gòu)特征、鄰里環(huán)境特征等等，當(dāng)然有些特征變量存在量化的困難，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也難以具體厘清。

2.2 科學(xué)編制新建普通住宅價(jià)格指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)

綜合以上討論，提出衡量我國(guó)新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制方法優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)如下。

（1）科學(xué)準(zhǔn)確：編制方法應(yīng)同質(zhì)可比，各種觀察到或未觀察到的特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量調(diào)整，調(diào)整方法應(yīng)結(jié)合中國(guó)城市居民對(duì)住房的觀念，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，達(dá)到國(guó)際上第3代房?jī)r(jià)指數(shù)編制的理論水平。

（2）采樣方便：樣本數(shù)據(jù)的收集應(yīng)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有難于量化的特征。比如只需要采集每套商品房所在城市的區(qū)域、所在小區(qū)名稱、建筑面積、樓棟編號(hào)、第幾單元、所在樓層及其編號(hào)、單元總高度，樓棟的竣工日期，銷售日期（年月日）、單價(jià)。

第1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要求房?jī)r(jià)指數(shù)在理論上可靠，第2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要求房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法在實(shí)踐上可行。相互制約又相互矛盾，而是正是我國(guó)新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制的難點(diǎn)所在。

3、三個(gè)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新性思維與基于上下樓集合的匹配模型

利用我國(guó)新建普通商品房為高樓與小區(qū)的特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)主要有3個(gè)團(tuán)隊(duì)做出了創(chuàng)新性的工作。廈門大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了“類重復(fù)售出模型” [2]、清華大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了“擬（偽）重復(fù)交易模型”（Pseudo Repeat Sales Model）[3,4]、以及武漢理工大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了基于上下樓集合的“虛擬重復(fù)交易模型”（Virtual Repeat Sale model）[5,6]。

最近，武漢理工大學(xué)團(tuán)隊(duì)又提出了基于上下樓集合和標(biāo)準(zhǔn)高度，建立了我國(guó)新建普通住宅價(jià)格指數(shù)編制的匹配模型[7]，其主要概念與方法如下。

如圖2所示是一棟樓房的一個(gè)單元，樓房的總高度為6層，每層有兩套商品房。A1～A6稱為屬于同一上下樓集合。B1～B6是另一個(gè)上下樓集合，一個(gè)單元也可能有3個(gè)或更多個(gè)上下樓集合。屬于同一上下樓集合的不同商品房在同一時(shí)期的價(jià)格主要由其樓層不同而引起。

我國(guó)城市居民對(duì)房產(chǎn)的區(qū)位、朝向或方位十分敏感，區(qū)分上下樓集合可以有效地進(jìn)行房?jī)r(jià)指數(shù)編制時(shí)的質(zhì)量調(diào)整。由于景觀、采光等方面的原因，可能會(huì)出現(xiàn)同一單元同一層樓的兩套（或多套）房產(chǎn)的價(jià)格差別很大的情形。例如同一上下樓集合A1～A6可能采光較好，可以看到大海，但上下樓集合B1～B6可能由于樓房設(shè)計(jì)布局或其它樓棟的遮擋等原因，采光差，而且看不到大海，所以出現(xiàn)同一時(shí)期Ai的價(jià)格比Bi高很多的現(xiàn)象（i=1，2，…，6）。但是，景觀、采光、朝向等特征往往難以量化或者沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)記錄。

為統(tǒng)一處理不同總高度的樓房對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的影響，將樓層標(biāo)準(zhǔn)化，定義樓層和總高度（總樓層）之比為其標(biāo)準(zhǔn)高度。標(biāo)準(zhǔn)高度介于0至1之間。

利用上下樓集合和標(biāo)準(zhǔn)高度，直接將同一上下樓集合的房產(chǎn)進(jìn)行匹配，消除其共同的特征對(duì)價(jià)格的影響，最終建立房?jī)r(jià)指數(shù)的匹配模型。所建立的匹配模型滿足理論科學(xué)和采樣方便的要求，達(dá)到房?jī)r(jià)指數(shù)編制的第3代方法的水準(zhǔn)，可以解決我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)編制的困境。

4、撥開(kāi)中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)迷霧的條件已經(jīng)成熟

現(xiàn)實(shí)的迫切需要，研究的最新進(jìn)展，現(xiàn)在是時(shí)候撥開(kāi)中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的迷霧了！改革我國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)編制方法勢(shì)在必行。建議由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，聯(lián)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和高校學(xué)者組成攻關(guān)小組，進(jìn)行我國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)編制方法改革的論證與發(fā)布。在研究的前瞻布局上，也應(yīng)嘗試運(yùn)用匹配模型為新建房與二手房市場(chǎng)合并編制一個(gè)完整的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行預(yù)先研究和技術(shù)儲(chǔ)備。