對一級土地整理開發(fā)如何進行成本與收益分析的探討

藍菲菲

一、前言

土地一級整理開發(fā)通常具有成片區(qū)、開發(fā)面積廣、周期長、成本支出項目多等特點，土地開發(fā)過程中成本不斷發(fā)生，開發(fā)商往往是部分開發(fā)完成便交付掛牌出讓土地，并不會在所有土地全部開發(fā)完畢才一起出讓，已開發(fā)土地的價格在當?shù)卣试S的價格政策范圍內(nèi)由市場決定。那么開發(fā)期間，政府和開發(fā)企業(yè)關(guān)心的是如何進行成本、收益的分析，何時能實現(xiàn)盈虧平衡，怎樣調(diào)整土地規(guī)劃方案可以在滿足地區(qū)發(fā)展的同時又能使開發(fā)者實現(xiàn)目標收益。本文就上述問題進行探討。

二、具體分析

根據(jù)可出讓土地的單位成本是在整個開發(fā)期間都平均計算還是在土地的各個出讓年度固定不變，將分析方法分成兩種，方法一：平均單位成本收益分析法；方法二，固定單位成本收益分析法。

（一 ）平均單位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，計算歷史總成本、總收益：確定一級土地整理開發(fā)的累計總成本，該累計總成本應當包含所有一級土地整理開發(fā)相關(guān)的直接與間接費用（如融資費用）；將累計總成本分成已出讓土地成本和未出讓土地成本兩個部分；用已出讓土地的累計收入減去累計成本得到累計利潤，結(jié)果正數(shù)表示已實現(xiàn)盈利，負數(shù)表示已出讓土地尚未收回成本。

第二步，預測未來1年將發(fā)生的成本和可出讓土地的收入；計算未來1年的累計成本，累計收入；未來1年的累計收入減累計成本得出累計收益；判斷該累計收益是否滿足開發(fā)者收益期望值，如不滿足，用期望的收益值倒算未來1年應實現(xiàn)的收入額，根據(jù)目標收入額調(diào)整規(guī)劃。

2.具體計算方法及公式

①總成本：分明細項目確定截止日的各項成本的累計金額，匯總求和得到累計總成本（C）；

②將總成本分成已出讓和未出讓兩部分：用完工百分比法估計截止日的總可出讓面積（X），截止日累計總成本除以按照完工百分比法估計的截止日總可出讓面積得出可出讓面積的單位成本（K）；可出讓面積的單位成本（K）乘以累計已售面積（X已出讓）得到已出讓土地的累計成本（C已出讓），截止日累計總收入（P）減已出讓土地的累計成本（C已出讓）得到累計收益（O）;

計算公式：

可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計算的總可出讓面積（X）

按完工百分比計算的總可出讓面積（X）=可出讓總面積（S）·總完工系數(shù)（Y）

每塊規(guī)劃用地按完工百分比計算的可出讓面積（xn）=每塊規(guī)劃用地完工系數(shù)（yn）·每塊規(guī)劃用地可出讓面積（sn）

總完工系數(shù)Y=( x1+x2+x3+……+xn)/ (s1+s2+s3+……+sn)

每塊規(guī)劃用地完工系數(shù)（yn）=征地成本要素占總成本的比例（w）·成本要素在某地塊上的完工程度（u）=wa·ua+ wb·ub+wc·uc+ wd·ud

說明：征地成本要素分為征地成本、拆遷成本、基礎設施成本、公共配套設施，共四項。

C已出讓=可出讓面積的單位成本（K）×累計已出讓面積（X已出讓）

累計收益（O）=截止日累計總收入（P）-已出讓土地的累計成本（C已出讓）

3計算預測未來1年的總收益：截止日累計總成本加預測第1年的成本（F1），得到預測當年的累計總成本（C1）；截止日累計收入加預測第1年的收入（D1），得到預測當年的累計收入（P1），預測期累計總收入（P1）減預測期累計總成本（C1），可計算出預測期累計收益（O1），使用者據(jù)此考慮預測情況是否滿足企業(yè)盈利要求，如不滿足則繼續(xù)步驟④。（需要注意的是，在計算累計毛利時，累計總收入、累計總成本應為已完工達到可轉(zhuǎn)讓條件的土地所對應的收入與成本，未完工的土地在預測期不能出讓即不會產(chǎn)生收入，預測期的已完工可出讓土地的收入不需覆蓋此成本。因此，在計算已完工可出讓土地的總成本時，需先按照完工百分比法計算出單位成本（K），才能將完工與未完工土地的開發(fā)成本區(qū)分開，具體計算方法詳見步驟②中單位成本（K）的計算過程。）

預測當年的累計總成本（C1）=截止日累計總成本（C）+預測第1年的成本（F1）

預測當年的累計收入（P1）=截止日累計總收入（P）+預測第1年的收入（D1）

預測期累計收益（O1）=預測當年的累計收入（P1）-預測當年的累計已出讓土地成本（C1已出讓）

④根據(jù)未來1年的目標累計收益倒算未來1年收入：

未來1年目標累計收入（P1目標）=未來1年目標累計收益（O1目標）+未來1年累計已出讓成本（C1已出讓）

未來1年目標收入（D1目標）=未來1年目標累計收入（P1目標）-截止日累計總收入（P）

5根據(jù)目標收入調(diào)整土地規(guī)劃：通過調(diào)整可出讓土地的性質(zhì)、面積、容積率、最低平均成交價等實現(xiàn)未來1年目標收入（D1目標）。

3.應用舉例

案例1：ABC公司計劃2016-2020年共5年時間對W市西區(qū)一片土地進行一級土地整理開發(fā)，截至2017年累計總成本為4,012.00萬元，其中：土地征收1,123.36萬元，拆遷補償1,604.80萬元，基礎設施建設481.44萬元，公共配套設施費802.40萬元。其中001地塊于2017年已出讓，土地出讓收入550萬元，預計2018年發(fā)生的土地成本為2000萬元（各成本要素發(fā)生額見表2），計劃002、003號地塊于2018年掛牌出讓， 002地塊出讓價150萬元/畝，003地塊出讓價330萬元/畝。ABC公司該片區(qū)土地具體情況如表1所示。

（1）根據(jù)ABC公司的預測情況，計算ABC公司2018年的可實現(xiàn)的收益情況。

第一步：計算截止日累計收益。

計算按完工百分比法估計的總可出讓面積X，見表3。

計算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬元/畝）

計算已出讓土地的累計成本（C已出讓）=可出讓面積的單位成本（K）×累計已出讓面積（X已出讓）=80＊22=1760（萬元）

表1 地塊信息及完工程度情況

表2 截止日總成本及預測期成本情況 單位：人民幣元

表3 截止日按完工百分比法計算總可出讓面積

表4 預測期按完工百分比計算的總可出讓面積

計算截止日累計收益（O）=截止日累計總收入（P）-已出讓土地的累計成本（C已出讓）=550-1760=-1210（萬元）

第二步：計算預測期累計收益（O）。

計算按完工百分比法估計的總可出讓面積X1 ，見表4。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K）=（4012+2000）/69.8=86.13（萬元）

預測期累計收益（O1）=預測當年的累計收入（P1）-預測當年的累計出讓土地總成本（C1）=（550+150＊20+330＊15）-（22+20+15）＊86.13=3590.59（萬元）

（2）ABC公司目標為2018年實現(xiàn)收益4000萬元，可通過哪些途徑？如何實施？

未來1年目標累計收入（P1目標）=未來1年目標累計收益（O1目標）+預測當年的累計出讓土地總成本（C1已出讓）=4000+（22+20+15）＊86.13=8909.41（萬元）

未來1年目標收入（D1目標）=未來1年目標累計收入（P1目標）-截止日累計總收入（P）=8909.41-550=8359.41（萬元）

途徑一：改變土地性質(zhì)的面積比例提高收益。

設2 0 1 8年住宅土地出讓面積為Z畝，商業(yè)土地出讓面積為20+15-Z畝：

8359.41 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.73畝

為實現(xiàn)2018年目標收益4000萬元，應當將可出讓住宅面積調(diào)整為17.73畝，商業(yè)可出讓土地調(diào)整為17.27畝。

途徑二：通過提高出讓價增加收益。

假設商業(yè)土地的出讓價不改變，住宅土地出讓價可變，設住宅土地出讓單價為Q（萬元/畝）：

8359.41 =20＊Q+15＊330

解得Q=170.47萬元

為實現(xiàn)2018年目標收益4000萬元，應當使住宅出讓單價增加至170.47萬元/畝，通過調(diào)整容積率是可行的。

方法一優(yōu)點：計算簡單，易于理解；累計的收入、成本可直觀反映企業(yè)從開始到現(xiàn)在的整體情況。

方法一缺點：不能與財務的成本核算同步，成本、收益的分析結(jié)果與財務核算結(jié)果不同，增加財務部門工作負擔；所有已出讓和未出讓土地的單位成本在開發(fā)的各年度均相同，以此單位成本為基礎，用剩余可出讓土地的總成本來確定應實現(xiàn)的總收入，會導致高估剩余土地的單位利潤，從而制定的收入政策偏低（因為已出讓土地在出讓年度收入已經(jīng)確定，不可改變，而其對應的土地成本隨時間的增加，每年在增加，這樣計算導致以前的利潤率是不斷下降的，但未來的收入政策并沒有考慮彌補該利潤的下降，因此說制定的收入政策是偏低的）。基于以上原因，在使用方法一時，應當注意在制定收入計劃時，應該用累計總成本（已出售的土地成本加預計成本）加上要求的累計總毛利得到累計總收入，用累計總收入減去已出讓土地的收入來確定預測期應達到的收入額。

適用情況：所有土地一級開發(fā)企業(yè)。

（二 ）固定單位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，計算歷史總成本、總收益：確定一級土地整理開發(fā)的累計總成本，該累計總成本應當包含所有一級土地整理開發(fā)相關(guān)的直接與間接費用；將累計總成本按土地出讓年度分成已出讓土地成本和未出讓土地成本兩個部分；各年收入減各年成本計算每年收益，求和后得到截止日累計收益，結(jié)果正數(shù)表示已實現(xiàn)盈利，負數(shù)表示已出讓土地尚未收回成本。

第二步，預測未來1年將發(fā)生的成本和可出讓土地的收入；以前年度已出讓土地的成本不變，以此為基礎計算未來1年可出讓土地的單位成本，用未來1年的可出讓土地收入減去其對應的成本得到未來1年的預計收益；未來1年的預計收益與截止日累計收益相加得到未來1年的累計收益；判斷該累計收益是否滿足開發(fā)者收益期望值，如不滿足，用期望的收益值倒算未來1年應實現(xiàn)的收入額，根據(jù)目標收入額調(diào)整規(guī)劃。

2.具體計算方法及公式

①總成本：分明細項目確定截止日的各項成本的累計金額，匯總求和得到累計總成本（C）；

②將總成本分成已出讓和未出讓兩部分：用完工百分比法估計截止日的總可出讓面積（X），截止日累計總成本除以按照完工百分比法估計的截止日總可出讓面積得出可出讓面積的單位成本（K）；將截止日單位成本（K）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)為每個土地出讓年度的單位成本（Kn），每個出讓年度的單位成本（Kn）乘以各年土地出讓面積（En）為已出讓土地的當年成本（Ln），各年已出讓土地收入（Dn）減已出讓土地的成本（Ln）得到各年收益（Mn）;各年收益（Mn）相加得到截止日累計收益（O）

計算公式：

截止日可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計算的總可出讓面積（X）

按完工百分比計算的總可出讓面積（X）計算公式與方法一相同，此處不再贅述。

各年已出讓面積的單位成本（Kn）=截止日可出讓面積的單位成本（K）×[1+折現(xiàn)率（i）]n

說明：n為與截止日相隔的年數(shù)，例如：截止日過去年1年為-1。

各年已出讓土地的成本Ln=各年已出讓面積的單位成本（Kn）×當年已出讓面積（En）

累計收益（O）= Σ各年收益（Mn）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）

3計算預測未來1年的總收益：截止日累計總成本（C）加預測第1年的成本（F1），得到預測當年的累計總成本（C1）；截止日累計收入加預測第1年的收入（D1），得到預測當年的累計收入（P1），預測期土地出讓收入（D1）減預測期土地出讓成本（L1），計算出預測期土地出讓收益（O1），截止日出讓土地累計收益（O）加預測期土地出讓收益（M1）計算出預測期累計收益（O1）。

預測期當年的累計總成本（C1）=截止日累計總成本（C）+預測第1年的成本（F1）

預測期當年的單位成本（K1）=[預測當年的累計總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預測當年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]

預測期當年收益（M1）=預測期土地出讓收入（D1）-預測期土地出讓成本（L1）

預測期累計收益（O1）=截止日出讓土地累計收益（O）+預測期土地出讓收益（M1）

④根據(jù)未來1年的目標累計收益倒算未來1年收入：

未來1年目標累計收入（P1目標）=未來1年目標累計收益（O1目標）+Σ各年已出讓土地的成本（Ln）

未來1年目標收入（D1目標）=未來1年目標累計收入（P1目標）-截止日累計總收入（P）

5根據(jù)目標收入調(diào)整土地規(guī)劃：通過調(diào)整可出讓不同土地性質(zhì)的面積、容積率、最低平均成交價等調(diào)整實現(xiàn)未來1年目標收入（D1目標）。

3.應用舉例

案例2信息同案例1。

（1）根據(jù)ABC公司的預測情況，計算ABC公司2018年的可實現(xiàn)的收益情況。

第一步：計算截止日累計收益

計算按完工百分比估計的總可出讓面積X，同表3。

計算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬元/畝）

計算2017年已出讓土地的成本（L0）=當年已出讓面積的單位成本（K）×當年出讓面積（N0）=80＊22=1760（萬元）

計算截止日累計收益（O）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）=550-1760=-1210（萬元）

第二步：計算預測期累計收益（O1）

計算按完工百分比估計的總可出讓面積X1 ，見表4。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K1） =[預測當年的累計總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預測當年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]=（4012+2000-1760）/(69.8-22)=88.95（萬元）

預測期當年收益（M1）=預測期土地出讓收入（D1）-預測期土地出讓成本（L1）=（20＊150+15＊330）-88.95＊（20+15）=4836.75（萬元）

預測期累計收益（O1）=截止日出讓土地累計收益（O）+預測期當年收益（M1）=-1210+4836.75=3626.75（萬元）

ABC公司預測期累計收益可達3626.75萬元。

（2）ABC公司目標為2018年實現(xiàn)收益4000萬元，可通過哪些途徑？如何實施？

未來1年目標累計收入（P1目標）=未來1年目標累計收益（O1目標）+Σ各年已出讓土地的成本（Ln）=4000+[22＊80+（20+15）＊88.95）]=8873.25（萬元）

未來1年目標收入（D1目標）=未來1年目標累計收入（P1目標）-截止日累計總收入（P）=8873.25-550=8323.25（萬元）

途徑一：改變土地性質(zhì)的面積比例提高收益。

設2 0 1 8年住宅土地出讓面積為Z畝，商業(yè)土地出讓面積為20+15-Z畝：

8323.25 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.93畝

為實現(xiàn)2018年目標收益4000萬元，應當將可出讓住宅面積調(diào)整為17.93畝，商業(yè)可出讓土地調(diào)整為17.07畝。

途徑二：通過提高土地出讓價增加收益。

假設商業(yè)土地的出讓價不改變，住宅土地出讓價可變，設住宅土地出讓單價為Q（萬元/畝）：

8323.25 =20＊Q+15＊330

解得Q=168.66萬元

為實現(xiàn)2018年目標收益4000萬元，應當使住宅出讓單價增加至168.66萬元/畝，通過調(diào)整容積率是可行的。

以上例1、2分別用方法一、方法二模擬了開發(fā)商在第一次發(fā)生土地出讓時就進行成本收益分析的案例，以下案例模擬開發(fā)商未從第一年發(fā)生土地出讓時進行成本收益分析，應如何使用分析模型進行分析。

案例3：將案例1中“其中001地塊于2017年已出讓”改成“其中001地塊于2016年已出讓，ABC公司在考慮了利率、物價等因素后把折現(xiàn)率定為5%”，其他材料信息不變，用兩種方法分別計算預測期累計收益。

方法一計算預測期累計收益：

由于條件改變后計算出的“可出讓面積的單位成本（K）”、“未來第1年可出讓面積的單位成本（K）”計算結(jié)果不會改變，所以在這種情況下使用方法一與例1得出的結(jié)果相同。

方法二計算預測期累計收益：

第一步：計算截止日累計收益

完工情況表與例2計算相同，本處略。

計算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬元/畝）

計算2016年已出讓土地的單位成本（Kn）=截止日可出讓面積的單位成本（K）×[1+折現(xiàn)率（i）]n=80＊（1+5%）-1=76.19（萬元/畝）

計算2016年已出讓土地的成本（Ln）=各年已出讓面積的單位成本（Kn）×當年已出讓面積（En）=76.19＊22=1676.18（萬元）

計算截止日累計收益（O）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）= 550-1676.18=-1126.18（萬元）

第二步：計算預測期累計收益（O）

完工情況表與例2計算相同，本處略。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K1）=[預測當年的累計總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預測當年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]=（4012+2000-1676.18）/(69.8-22)=90.71（萬元）

預測期當年收益（M1）=預測期土地出讓收入（D1）-預測期土地出讓成本（L1）=（20＊150+15＊330）-90.71＊（20+15）=4775.15（萬元）

預測期累計收益（O1）=截止日出讓土地累計收益（O）+預測期土地出讓收益（M1）=-1126.18+4775.15=3648.97（萬元）

通過例3可以看出，企業(yè)不論是否在土地出讓的第1年就開始使用方法一進行成本、收益的預測分析，分析結(jié)果不會因開始的年限不同而結(jié)果不同，因為在截止日時，每個出讓年度的土地單位成本都是一樣的；使用方法二，由于已出讓土地的單位成本是固定的，即不隨以后年度開發(fā)成本的增加而改變，因此企業(yè)未在土地出讓的第1年使用該方法預測收益，需要將當前時點的單位成本折算為各個土地出讓時的單位成本來計算以前各年度的成本，折算方法就是使用折現(xiàn)率折現(xiàn)，折現(xiàn)率不能完全與從第1年開始使用方法二計算的單位成本相同，因此會出現(xiàn)不同時期使用該方法存在差異的問題，但即便如此，用折現(xiàn)率法確定以前年度出讓土地的單位成本仍是一個較為簡便而快速的方法。

方法二優(yōu)點：將各個年度已出讓土地的單位成本固定，能使每個年度的土地出讓收入與成本匹配；當企業(yè)開發(fā)周期非常長時，固定的已出讓土地的單位成本能夠反映各個年度的物價指數(shù)、融資費用的分攤情況；固定已出讓土地的單位成本，以后期間增加的開發(fā)成本由以后期間出讓的土地承擔更符合誰受益誰分攤的原則。

方法二缺點：計算過程與方法一相比較為復雜。

適用條件：該方法適用于從第1年土地出讓時就開始使用的企業(yè)，或者企業(yè)以前的分攤核算方法也是以此方法來核算的企業(yè)。如使用該方法進行收益預測時開始并非土地出讓的第1年，企業(yè)之前的會計核算方法也不是這種方式，則在計算出截止日平均可出讓成本后，使用一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)為出售當年的單位成本這一方法，可簡單確定以前各年度已出讓成本。

三、小結(jié)

綜上所述，兩種方法在劃分已出讓和未出讓土地的成本時都使用了完工百分比法對土地開發(fā)程度進行估計，其按照4個成本要素對每塊地進行估計，相比整個地塊直接估計更客觀，也更不易于人為調(diào)節(jié)，落實到成本要素的完工情況估計可進行抽樣檢驗，并且四要素已全部實施完工的地塊完成后以后年度均為100%，未發(fā)生成本的地塊完工程度為0%，業(yè)務人員在每一估計時點的工作量不大，但完工百分比畢竟是估計數(shù)，不同人員估計會有差異，存在一定的主觀性，企業(yè)應制定一個判斷完工百分比的標準，將估計差異控制在一定范圍。此外，兩種方法差別主要在于方法一將不同年度出讓土地的單位成本取平均值，即不同開發(fā)年度出讓的土地單位成本均一樣。而方法二將不同年度出讓的土地成本固定，以后年度增加的開發(fā)成本由以后年度出讓的土地承擔。以上兩種方法需要準備的基礎數(shù)據(jù)無太大差別，使用不同的計算方法所得出的結(jié)果略有不同，但金額差異并不大，使用者可根據(jù)情況選擇其一進行分析決策。