如何投資度假型住宅項目

嚴躍進

近期，全國包括云南文山、福建平潭等提出了鼓勵外地人購房的政策。此類城市都屬于文旅資源比較豐富、度假型住宅項目相對多、房產市場消化依賴外來人口的城市。

2020年疫情沖擊下，文旅市場受到較大沖擊，此類房產項目自然面臨去化的壓力。近期類似樓盤的營銷力度和促銷力度又在加大，很多購房者也在考慮最近要不要投資一套。對于購房者來說，在入市前，需要對此類住房的政策環境、市場環境和投資策略等有所了解，進而做到穩妥投資。

2020年年底購房鼓勵政策明顯增多

到2020年第四季度，全國各地對于購房鼓勵的政策明顯增多，尤其是強調了去庫存、為房企創造更好營商環境等內容，相關城市包括漳州、哈爾濱、包頭等。另外，有部分城市則主要強調了穩消費，在相關政策中會寫入“鼓勵改善型購房需求”等內容。此類政策都體現了2020年一些樓市疲軟城市的心態，有很強的提振樓市考慮。

在此類政策中，有一類城市值得關注，即文旅資源好、氣候條件好的城市，這主要包括云南文山和福建平潭等城市。2020年11月30日，福建省平潭綜合實驗區發布《近期擴內需促消費的工作方案》通知。此次通知提及了房地產去庫存的內容。政策明確，結合對外招商與旅游推介活動，引導鼓勵房地產企業在東北、華北、西北、中部等地區進行促銷活動，吸引外地投資者來置業。2020年12月1日，云南省文山自治州首府文山市發布《進一步規范房地產市場管理的實施方案（試行）的通知》。此次政策支持鼓勵市外人員等到文山城區購買新建商品房或二手房，享受文山城鎮居民就醫、就學等各項政策待遇。這兩個城市恰都屬于冬季氣候溫暖、文旅資源豐富的城市。而其鼓勵外地外省人去購房，說明市場的消化確實是比較依賴外來人口的。

如何做好度假型住宅項目的投資

要做好對度假型住宅項目的投資，就要對市場有較為充足的認識，尤其是需要對供給、需求和價格等指標有足夠的認識。對于購房者來說，需要關注不同市場的不同指標特點，這樣才能防范陷入誤區，或者說防范出現沖動式購房的現象。

對于供給端來說，其實本身就是房企的投資和營銷策略內容。很多度假型住宅，包括海景房等，其地價本身并不高。尤其對于海景房而言，很多用地是由填海的方式形成的，地價成本很低，自然更容易吸引房企進入拿地。加之此類城市普遍都是經濟發達的城市，游客量多，所以都會使得房企看好對此類城市的投資。就2020年市場來說，由于疫情帶來了較大的沖擊，通過旅行團或自駕游的方式看房和購房現象明顯減少，顯然對房企的項目去化形成了壓力。所以當前房企對于此類度假型住宅項目而言，主要是持積極去庫存和積極促銷的心態。

而從需求端來說，度假型住宅項目對應了不同的購房心態和考慮。比如說此類房源價格普遍并不高，很多都是位于1萬元/平方米以下的水平，顯著低于省會城市。如果按照三成首付、總價100萬元的方式計算，其首付成本約為30萬元，這對于一些工薪階層或退休職工來說，還是有能力承受的。從購房的動機看，不可避免地說，確實有部分是投資投機的，但是合理健康的認購心態也還是有。部分可能是情懷，尤其是類似云南下轄的城市，部分人文歷史環境、商業環境和互聯網經濟等都比較發達，很多人愿意購房后融入當地生活。而部分也確實是為了健康考慮。比如說這兩年馬拉松跑步成為熱點，但是很多人因此得了膝蓋疼和關節痛等毛病，其自然希望到氣候溫暖的城市度假和生活。

而從價格方面看，類似物業的價格確實不高，這和地價相對便宜、當地積極發展房地產等因素有關，所以認購的價格優勢比較大。但是反過來說，此類物業后續上漲的空間可能也不大，尤其是對于一些庫存量比較大的城市而言更是如此。對于此類房子價格走勢，需要購房者自己有清晰的把握。比如說，過去曾經有購房者認購了一些小戶型的度假型住宅項目，認為其增值機會大。但其實此類小戶型住宅項目在大城市的確是受寵的，而在文旅市場上并不一定，即沒有預期的房價大漲一說。

穩妥安排購房計劃

對于一些購房者來說，2020年年底前確實會有一些置業計劃，尤其是在一二線城市普遍收緊限購的情況下，其更會選擇度假型城市。加之冬季此類房產本身會有促銷等內容，購房者自然情緒會比較積極，此時穩妥安排購房計劃也比較關鍵。

首先，對于一些有投資意愿的購房者來說，需要對“房住不炒”的政策紅線有足夠的敬畏，不要去觸碰政策紅線。在實際過程中，有很多購房者會按照自身的理解去購房，此時要防范相關城市政策收緊的風險。一般來說，政策收緊會導致房價下跌等，但這可能還不是最主要的損失。關鍵是一些炒作比較熱的城市，類似昆明、南寧、桂林、北海、惠州、都江堰等城市，后續若是購房政策收緊如出臺限售政策等，那么甚至會使得房屋轉讓權都受限。

其次，不要憑感覺購房。很多購房者可能在看盤的時候，恰是天氣狀況比較好，所謂風和日麗的時候，所以對于當地的房地產發展印象很好，然后就會急著購房。但是有時候還是需要多問問當地人和已經購房的投資者。因為對一些海景房而言，可能冬季海風比較大，或者說比較潮濕，入住率是不高的，認購了此類房產可能就會被套。

最后，在看房的時候，對于中介的宣傳確實只能信一半。因為對方的營銷目的是直接的或“粗暴”的，即要慫恿你去認購，所以營銷術語容易說得天花亂墜。購房者自己應該對市場有更多的了解。全國文旅型、度假型城市有很多，建議購房者多走走多看看，這樣對于市場的認知是直觀的，也可以真正選擇自己喜歡的城市。

若是對此類風險有足夠的把握和認知，那么基本上問題就不大了，購房者對于此類產品依然需要有信心。2020年受疫情沖擊，房地產確實面臨很多壓力，但是后續文旅業和酒店業等勢必會恢復，其有助于提振度假型住宅項目的銷售。若是文旅型城市后續有望開通高鐵或城際鐵路，那么城市投資機會將顯著增大，自然也是值得購房者關注的。