預售制的廢存之爭再起

宋慧芳

對于預售制度的反思由來已久，隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預售制度這樣的杠桿政策是可以理解的，但是在短期內取消預售制度的可能性或基礎還并不具備。

9月21日，據(jù)廣州日報報道，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》（下稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設部，并且該通知中透露廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

同日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關工作人員回應稱上述通知只是就擬訂內容進行內部討論。也在同日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關人士指出取消商品房預售征詢意見情況并不屬實。

預售制實施之初

商品房預售制度起源于1953年香港立信置業(yè)有限公司，在當時俗稱的“賣樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開發(fā)商資金短缺問題。隨后香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預售制度。

而我國在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟早期的建設過程中主要借鑒了香港市場的發(fā)展經(jīng)驗，伴隨著房地產(chǎn)市場化的進程，我國預售制度也逐漸形成。

中國房地產(chǎn)預售制度在1980年前后以非官方制度的形式現(xiàn)市，一方面國內住宅供應面臨著短缺嚴重的困境，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積不到7平米；另一方面，城鎮(zhèn)居民購買力不高。為提升居住需求，當時主要采取的是住房預訂購制度。

隨后不斷發(fā)展，1998年配合房改推行，國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對商品房預售制做了詳細規(guī)定，商品房預售制度以官方形式正式鋪開。2001年8月，住建部對《城市商品房預售管理辦法》的相關細則進行修訂和完善。2004年7月，建設部明確強調了商品房預售必須取得“預售證”，并對開發(fā)企業(yè)申請預售許可需提交的證件及資料、程序辦理進行了更為嚴格的規(guī)定。隨著預售管理辦法的不斷完善，預售制度逐漸成為中國商品房市場經(jīng)營的核心管理制度之一。

根據(jù)各地方房管局上報國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。

預售制度的建立為中國房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力，但不得不承認，預售制度也引發(fā)了一系列問題。正如《通知》所附的住建部下發(fā)的函所指，房地產(chǎn)預售制度存在諸多風險，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生；而且預售制降低了房地產(chǎn)業(yè)進入門檻，導致吸引大量社會資金涌入，造成低效率競爭。

“我們代理的房地產(chǎn)糾紛案件中，有一部分就和預售制度有關。”北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌說道。一旦預售，很多開發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責的話，對于交房時間及房屋質量就沒那么重視了。

“最近我們碰到的很多案件，已經(jīng)五六年了房子都沒有辦出產(chǎn)證，按照合同開發(fā)商早已違約，但開發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結算，而是僅約定萬分之幾”。郭韌表示，“還有一些案件是，很多預售房屋開發(fā)商的開發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個人抵押，如果開發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發(fā)貸款時，小業(yè)主拿到房子以及獲得房產(chǎn)證都會發(fā)生一定的風險?！?/p>

從目前的預售制度來看，由于小業(yè)主在前期已經(jīng)付清了全部房款，等于承擔了幾乎所有的風險，后期一旦交房發(fā)生質量問題甚至收不到房，維權成本非常高。

存廢之爭已久

對于預售制度的反思不是新聞，早在2005年8月央行就曾在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中建議：“可以考慮取消一定的現(xiàn)行的預售制度，對于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售制度進行相應的修改，而現(xiàn)售制度還是比較合理的?！边@一建議也引發(fā)了之后一系列關于預售制度存廢的討論，但其后隨著住建部官方表態(tài)不會取消預售制度，討論逐漸銷匿。

2010年4月，住建部下發(fā)了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，首次明確提出推行商品住房現(xiàn)售試點，鼓勵各地結合當?shù)貙嶋H，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，引導房企現(xiàn)售商品住房。

2017年5月26日，廣東省人民政府發(fā)布《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務》的通知，對防范金融和房地產(chǎn)風險做出了明確指示，強調因城施策，密切監(jiān)控房地產(chǎn)市場動態(tài)，嚴禁各類加杠桿金融產(chǎn)品用于購房首付款，同時提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度。

可見雖然國家住建部官方表態(tài)，不會取消預售制度，但是矛頭已出現(xiàn)。業(yè)內人士對此持不同看法，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，從目前的情況而言，短期內不會取消商品房預售制度。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預售在加快房企投資周轉的同時，也有利于增加市場供給。一旦取消會造成供應周期拉長及房價上行的風險。因此，商品房預售制度并不是簡單的取消或廢除即可，而是應通過提高預售門檻來規(guī)避爛尾等風險，同時對于預售資金的監(jiān)管也應加以重視。

江瀚則認為，在房子是用來住的，不是用來炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個大趨勢下，取消或者說調整房地產(chǎn)的預售制度變成了一個很有可能出現(xiàn)的情況。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，原先一些玩高杠桿、高運轉的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能被市場淘汰，房企將會更沉下心來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，真正的將房子用來住的，不是用來炒的，這個理念給貫徹落實。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規(guī)范。短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產(chǎn)商將倒閉。

中國商品房預售制度誕生于一個特殊的時點，是我國商品房市場化改革的重要設計之一，不可磨滅其在過去解決我國房地產(chǎn)市場供需結構中的重要作用，但是隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。但是在短期內取消預售制度的可能性或基礎還并不具備。

近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點已下降25%，以80個大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點下降30%。在這種環(huán)境下，預售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風險將使得當前原本就脆弱的供需結構變得惡化，也和“遏制房價上漲”思路不符。

中信建設首席分析師陳慎表示，設想未來，預售制逐步取消后，也不用過于擔憂行業(yè)的模式變革，事實上在“房住不炒”預期下，過去兩年已經(jīng)在適應“限購、限貸、限售、限價”以及一系列針對需求端的政策升級，同時預售制度雖然沒有變化，但是預售條件在2016年底以來也一直在升級，而這也并沒有阻擋優(yōu)質企業(yè)的穩(wěn)步成長，可見優(yōu)質企業(yè)在應對市場變化中的韌性還是很可觀的。