有效完善不動產登記研究

金 輝

（遼寧省燈塔市國土資源局，遼寧 燈塔 111311）

一、不動產登記的概念與屬性

1.不動產登記的概念。有關不動產登記的內涵界定，我國《物權法》草案之中進行了說明，即不動產登記為申請方對物權發生轉移、變更或是設定與消滅的過程中依照相關法規制度在管理單位做登記的環節。該過程之中體現了如下特征：首先，需要申請人提出登記申請，而后相關單位根據職權做必要的審查，明確最終是否登記。對于不動產各項變動狀況應清晰記錄，公眾享有知情權。另外，登記的范疇僅僅包含不動產。通常來講，不動產包含土地、房屋以及林木之上的定著物。根據我國《物權法》相關規定，物權變動需要遵循登記要件主義原則，登記效力則是評判不動產變更生效與否的重要準則，也是該制度的一項主體內容。

2.不動產登記的屬性。有關不動產屬性的界定包含三類學說。主張公法說的人認為，不動產登記體現法定與強制的特性，需要行政單位審核批準方形成效力，因此為行政確認的過程。主張私法說的人認為，不動產登記是當事人首先提出申請而后進行的，因此應屬于民事權力范疇。不動產變動產生的法律效果也是基于當事人對于物權的合意，并不是登記機關主觀的行為。主張折中說的人認為，不動產登記涵蓋兩個層面內容，即根據民事請求與行政單位職權進行登記與審查，因此應為私人以及公共行為的融合。

通過對比分析，筆者更加支持折中觀點，首先不動產變動是兩方當事人主觀交易所產生的結果，同時由當事人提出申請，行政單位依照權限進行審查與登記，因此體現了民事行為的特征。另一方面，登記單位所處的地位與擔負的責任也是必然存在的，因此體現了行政行為特征。一旦發生侵害物權行為，不僅要承擔民事責任，同時還觸犯了行政規定，需要承擔行政責任。由此可見，不動產登記其實是一類私權以及公權融合共存的制度系統。

二、不動產登記的效力與問題

1.不動產登記公示力。物權公示力可為各類變動情況提供一致、可信的法律基礎，該效力是最為基礎的內容。如果脫離物權公示力，則后續登記效力也會不復存在。具體來說，通過公示力可明確物權最終歸屬，避免出現沖突，通過登記流程確定權利人。另外，公示力可確保安全交易，穩定秩序。為預防交易隱瞞、欺騙以及糾紛問題，需要令當事人在前期完整明確不動產物權所處狀況以及相關信息，唯有在全面了解的基礎上方能確保物權變更順暢有序進行，避免利益受損問題。公示力還可完成國家層面的宏觀監督與管理，通過審核不動產，預防違規轉讓行為，確保不動產市場穩定、規范。

2.不動產登記形成力。形成力也可叫作根據效力，即不動產登記、物權變更最終能否生效。形成力單純地指代由于法律行為而產生的物權變更。也就是說，唯有通過依法登記方能產生法律效力，最終形成變動效果，否則將不被承認。當然，這需要排除法律之中的另有規定內容。例如，繼承不動產階段中，被繼承人死亡之日起，物權將歸為繼承人，該環節物權變更可依照法律直接形成，不需要登記。日常生活之中，該類非法律行為登記效力也包含矛盾之處。例如，產權管理同《物權法》《繼承法》規定包含沖突問題，對穩定物權關系產生了不良影響。為此，可依照一般法理原則進行處理，即上位法有限，一旦存在沖突問題則首先依照《繼承法》執行產權。事實上，《物權法》更看重于劃清物的歸屬以及應用權，而《繼承法》則出于保護大眾繼承財產的合法權利，由于重心點不同、立法目標不一，因此導致了法律沖突。在處理沖突的過程中，需要依照具體問題做具體對待，方能確保物權的可靠與穩定。

3.不動產登記公信力。不動產登記公信力主要是登記權利人從法律的角度認定其真正身份，倘若事后發現物權有問題，則對已經完成交易的人，在法律上仍然肯定其同真實物權具有一樣的法律效力。

一般來講，可劃分成登記要件主義以及對打模式兩類。前者屬于一般標準，后者則為例外標準。從公示公信力的角度來說，為確保安全交易，均應承認登記記載的權力，即便物權已經不存在，然而從法律的角度來說仍然存在。事實上，登記推定力并非最終的結果，是可推翻的，這樣一來可令權利人在舉證階段中占據有利位置。一旦通過事實途徑明確了登記信息有誤，則推定力最終將被推翻。另外，登記正推定力不適用于惡意第三方，相反對善意第三方產生效力，通過信賴登記，最終可形成公信力。

三、完善不動產登記制度的對策

1.建立統一的登記制度。我國當前的不動產管理仍然是較多行政部門負責管理的局面，這就容易導致多頭登記的問題。為預防該類不良現象，應積極建立統一的登記制度。首要環節在于促進登記機構的全面統一，也就是說應成立單獨的不動產登記單位，統一負責各項不動產登記的有關事務，同時，應創建一致科學的登記管理流程與相關工作制度。對于當事人提出的登記申請、相關的登記文件、受理過程與具體的登記規定，均應做到全面統一，唯有如此方能全面提升不動產登記管理效率，縮減登記投入成本。針對不動產所屬的登記單位也應進行統一管轄，每次應建立統一的立法制度體系，更新當前登記管理不一的體制。針對土地、森林、道路等各項不動產，采用統一科學的登記管理方法，進而有效解決政出多門、信息不共享的不良問題。

2.擴充登記范疇。針對我國當前不動產登記管理中登記范疇較為狹窄的問題，應積極整改，制定有效的應對策略。首先，對于明確不動產權利的各項行政決定應進行細致的登記，這是由于行政決定可進一步明確不動產的相關權利。因此，通過公示該行政決定，確保社會各界全面掌握與了解。另外，在區分建筑物的過程中，通過設定管理規約更好地劃分所有權人應承擔的義務以及享有的權利，通過該項對策實現有效科學的管理。管理規約是通過書面的形式劃分所有權人的一項自治管理規定，在社區團體區分的過程中可謂最高的自治條例，通過該規則可全面維護社區之中的公眾利益。同時，對明確所有權一方的繼受人同樣體現了良好的約束性。另外，應對優先購買權進行必要的登記。在簽署協議過程中，物權所有者可指定有權購買一方，則該權力限定了所有權方的處分權。當事人雙方就處分權確立的限制規定唯有進行公示方可對第三方形成約束作用。倘若優先購買權完成了登記，則可推定第三方明確該優先權的事實性。該登記功能尤為明顯，倘若第三方視優先購買權于不顧，而同物權所有方簽訂購買合同，則第三方存在惡意行為，需要承擔相關的法律責任，同時其不享有公示公信原則的保護效力。事實上，針對物權形成影響的各類重要信息均應加入到登記的內容之中，方能有效地避免糾紛的發生。同時，在進行強制登記的過程中，還應合理借鑒應用契約登記下的自愿登記管理機制。也就是說，在人們主觀意愿的基礎上，應準許他們自愿公示物權信息，同時體現具體的法律效力。換句話說，在今后的不動產登記過程中，應合理地擴充登記信息范疇，做好公示，方能確保交易市場的安全與可靠。

3.健全登記機關責任機制。不動產交易市場之中，登記機關地位極為重要。倘若登記機關無法盡職盡責地進行審查或是同交易一方進行串通，擾亂市場秩序，則會造成極為嚴重的后果。目前，我國針對登記機關并沒有形成專項的法律條款明確具體的賠償責任。即便法院做出了判決，也會在經濟因素的影響下導致權利人蒙受損失。為避免這一不良現象的發生，應進一步健全登記機關責任機制，了解登記機關是否存在故意違規、人為誤差或是惡意串通的問題。針對無故拖延、拒絕查詢信息、不妥善保管登記資料導致信息丟失、不按照程序登記，對當事人形成嚴重損害的問題，應由登記機關負相應的法律責任。另外，還應積極借鑒美國、德國的科學做法，形成配套管理制度體系，建立賠償準備金，專門劃撥定量的經費用于對登記機關出現誤差導致當事人權利受損時的專項賠償。當然，該過程中應制定完備、精細的啟動賠償金流程以及具體的執行標準，預防無法專款專用的問題。

四、結語

總之，為確保我國不動產交易市場的安定、有序，規范交易行為，確保當事人合法權益，應進一步完善不動產登記管理制度。針對機制不完善、管理不科學的問題與不足，應制定科學對策，針對法律矛盾問題應具體問題具體分析，方能巧妙地化解矛盾，規范市場秩序，促進不動產登記制度的更加健全與完善，使其發揮應有的功能與價值。

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實推進中國不動產統一登記的新思路——解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學，2013，(7).

[2]張雙根.論房地關系與統一不動產登記簿冊兼及不動產物權實體法與程序法間的交織關系[J].中外法學，2014，(4).

[3]朱廣新.不動產登記制度探究——不動產登記簿為中心[J].河南省政法管理干部學院學報，2010，(4).

[4]熊玉梅，羅昌瀚.中國不動產登記制度的建立、僵滯及重建：基于制度經濟學的分析[J].江西財經大學學報，2015，(6).