房地產糾紛中的見機“刑”事

文/陳奇俊

刑法的謙抑性原則決定了存在可以代替刑罰的其他適當方法的條件下，不能將某種違反法律秩序的行為定性成犯罪行為，而房地產糾紛錯綜復雜，并非所有的免刑罰手段可以解決，必要時刻需要見機「刑」事。

我們法律團隊代理的房地產糾紛案件中，有些經過分析討論后認為其中有構成犯罪的情節，部分案件通過刑事訴訟途徑解決。以下列舉一些房地產糾紛領域中常見的刑事犯罪案例，以供參考。

01 合同詐騙罪

《中華人民共和國刑法》第二百二十四條：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：

（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；

（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；

（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；

（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的；

（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。

相關案例：(2018)粵5302刑初12號

被告人藍某某，因涉嫌合同詐騙于2017年6月2日被羈押，次日被刑事拘留，同年6月8日被監視居住。

被告人藍某某隱瞞登記在其名下的廣東省云浮市市區建設路第五幢551號房屋及其占用的土地使用權，已于2008年12月30日被廣東省云浮市中級人民法院判決歸歐某所有的事實，于2016年11月1日與被害人譚某某簽訂買賣合同，又于2017年1月11日簽訂補充協議，將該處房產以人民幣168000元的價格出賣給譚某某；譚某某付給藍某某購房款148000元后，在辦理過戶手續時發現真相，經追討，藍某某拒絕退還款項。

廣東省云浮市云城區人民法院經審理查明：被告人藍某某以非法占有為目的，在簽訂、履行買賣房產合同的過程中，隱瞞事實真相，騙取對方當事人人民幣148000元，數額較大，其行為已構成合同詐騙罪。鑒于被告人藍某某犯罪時已滿七十五周歲，依法可以從輕處罰。根據被告人藍某某犯罪的事實、性質、情節和對社會的危害程度，判決如下：

一、被告人藍某某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑二年，緩刑三年，并處罰金人民幣20000元。罰金限在判決發生法律效力后30天內繳納完畢。

二、責令被告人藍某某退賠被害人譚某某被騙款148000元。

評案

一、合同詐騙犯罪必須發生在簽訂、履行合同過程中。

本案中，合同詐騙行為發生在被告人藍某某與被害人譚某某簽訂房屋買賣合同及辦理過戶手續過程中。

二、合同詐騙罪中行為人必須實施與合同內容相關的經濟活動，即具有與簽訂、履行合同相關的籌備、管理、經營活動。

藍某某與譚某某簽訂房屋買賣合同后，在明知無法完成房屋過戶手續的情形下，又與譚某某簽訂補充協議，在買方已發現合同無法履行達到過戶目的后要求退還房款，仍拒絕退款，非法占有目的明顯。

三、“合同”是否系導致被害人陷入認識錯誤而作出財產處理的主要原因。

藍某某故意隱瞞原登記在其名下的房屋已被法院判決歸他人所有的事實，在明知合同無法履行的情況下隱瞞真相，使被害人譚某某誤認為涉案房產系藍某某所有，簽訂買賣合同的前提是藍某某是房屋所有權人，譚某某是通過簽訂合同被騙支付大部分購房款。

02偽造國家機關印章罪

《中華人民共和國刑法》第二百八十條第一款 ：偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機關的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利，并處罰金；情節嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。

相關案例：(2016)粵0306刑初6397號、(2018)粵03刑終418號

2012年4月14日，被告人陳某某隱瞞其已將深圳市龍華新區觀瀾街道大三社區214棟小產權房抵押給深圳農村商業銀行觀瀾支行的事實，偽造214棟房屋產權申報文件《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》，騙取王某的信任，以214棟房屋為抵押向王某借款800萬元，在還款約247.4萬元后不再還款。同年7月23日，陳某某隱瞞上述事實，以214棟房租為抵押騙取被害人唐某22萬元，在還款約2萬元后不再還款。同年11月至12月，陳某某隱瞞上述事實，使用偽造的《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》及蓋有“深圳市寶安區觀瀾街道大三社區居民委員會”公章的《證明》騙取被害單位深圳市合泰典當有限責任公司借款350萬元，在還款約27.85萬元后不再還款。陳某某以各種理由拒絕還款。

2013年11月7日，合泰公司向公安機關報案稱陳某某涉嫌合同詐騙。2014年6月12日公安機關決定立案。2014年7月17日，公安機關將陳某某抓獲。

經鑒定，前述《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》上所蓋“寶安區觀瀾街道農村城市化歷史遺留違法建筑信息普查工作辦公室”公章及《證明》上所蓋“深圳市寶安區觀瀾街道大三社區居民委員會”公章均系偽造。

深圳市寶安區人民法院認為，被告人陳某某無視國家法律，偽造國家機關印章，其行為已構成偽造國家機關印章罪，判決：被告人陳某某犯偽造國家機關印章罪，判處有期徒刑一年九個月。

一審宣判后，被告人陳某某提起上訴，認為原審法院認定事實錯誤，證據不足，請求二審法院查明事實，改判其無罪。

深圳市中級人民法院經查明認定：根據我國刑法之規定，偽造國家機關印章不限定于行為人親手非法制作印章的行為，本案中上訴人陳某某授意并參與實施了偽造國家機關印章，其行為則構成了偽造國家機關印章罪，最終裁定：駁回上訴，維持原判。

評案

偽造國家機關印章罪是行為犯，只要行為人實施了偽造、變造或者買賣國家機關公文、證件、印章的行為，原則上就構成犯罪，應當立案追究。需要特別引起注意是，這里的國家機關包括立法機關、行政機關、司法機關、中國共產黨的各級機關、中國人民政治協商會議的各級機關，以及各級人民政府設立的行使行政管理權的臨時性機構。

03拒不執行判決、裁定罪

《中華人民共和國刑法》第三百一十三條：對人民法院的判決、裁定有能力執行而拒不執行，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。

相關案例：(2017)陜0582刑初33號

2014年8月14日，陜西省華陰市人民法院就丁某1與雷某某、鐘某1房屋拆遷安置補償合同糾紛一案作出民事判決，判令雷某某、鐘某1支付丁某1房屋折價款25.3萬元，互負連帶責任。被告人雷某某不服判決上訴至陜西省渭南市中級人民法院，陜西省渭南市中級人民法院于2014年12月12日判決駁回上訴，維持原判。2015年1月15日判決已發生法律效力，但雷某某未履行判決，丁某1于2015年2月3日向華陰市人民法院申請執行，華陰市人民法院于當日立案，并向雷某某、鐘某1送達了執行通知書，要求其二人履行判決。經華陰市人民法院查詢，雷某某、鐘某1在銀行沒有存款，但雷某某擁有一處位于華陰市老城街45號隆星商務酒店的商住房，因該房產價值遠大于執行標的，故無法采取執行措施。2016年1月15日，雷某某將該處房產以人民幣307萬元的價格賣給租賃其房產經營酒店的梁某某，所得款項被用于歸還個人其他債務，致使生效判決無法執行。

華陰市人民法院認為，人民法院生效的裁判文書所確定的義務，應當執行，被告人雷某某在出售房產后具有全部執行判決義務的能力，但其拒不執行，情節嚴重，其行為已構成拒不執行判決罪，公訴機關指控事實及罪名成立。被告人雷某某能如實供述自己的犯罪事實、自愿認罪，可對其酌情從輕處罰。依據《中華人民共和國刑法》第三百一十三條第一款、第六十七條第三款的規定，判決如下：被告人雷某某犯拒不執行判決罪，判處有期徒刑一年四個月。

評案

從全國判例來看，適用“拒不執行判決、裁定罪”案件量較少，目前尚未形成強大的刑事威懾力，主要因素之一是刑事立案標準高，如何證明“有能力執行而拒不執行”是構成本罪的難點。筆者認為，應固定以下證據：

1. 被執行人向法院提交的財產情況報告；

2. 房屋、車輛登記情況記錄；

3. 法院查封、扣押、凍結裁定書、協助執行通知書及查封公告，查封、扣押、凍結物品清單；

4.能證實執行義務人具有執行能力的證人證言、文件等；

5.相關工商登記材料；

6.銀行存款查詢記錄、交易記錄、財產過戶登記等以證明被執行人隱藏、轉移、故意損毀財產；

7.無償轉讓財產、以明顯不合理的低價轉讓財產的證據材料；

8.違反人民法院限制高消費令的證據材料，如錄音錄像、文字等。