新時代鄉村振興戰略與農業地產經濟芻議

新時代的鄉村振興離不開農村土地的依法審批、科學規劃和合理利用，既要改變鄉村落后面貌，又要符合經濟規律，既要農村繁榮興旺，又要農民生活幸福安康。因此，研究鄉村振興戰略與農業地產經濟具有極其重要的現實意義。

一、鄉村振興戰略：新時代做好“三農”工作的總抓手

從改革階段理論來看，如果說過去的20多年是城鎮化取得顯著成效的階段，2018年中國財經界和地域經濟發展的主流趨勢是從城市發展跳轉到鄉村振興。今后的30年將是在繼續完善和提高城鎮化水平的同時，將進入到一個全新的發展階段，即實施鄉村振興戰略的階段，實現城鄉共同發展，富裕全民，強盛中華！

黨的十九大提出實施鄉村振興戰略，是以習近平同志為核心的黨中央著眼黨和國家事業全局、順應億萬農民對美好生活的向往，對“三農”工作做出的重大決策部署，是決勝全面建成小康社會、全面建設社會主義現代化國家的重大歷史任務，是新時代做好“三農”工作的總抓手。

按照黨的十九大提出的決勝全面建成小康社會，實施鄉村振興戰略的目標任務是，到2020年，鄉村振興取得重要進展，制度框架和政策體系基本形成；2020年貧困地區和貧困群眾同全國一道進入全面小康社會，為實施鄉村振興戰略打好基礎；到2035年，鄉村振興取得決定性進展，農業農村現代化基本實現；到2050年，鄉村全面振興，實現農業強、農村美、農民富的目標。

中央政治局召開會議審議的鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）細化實化工作重點和政策措施，部署若干重大工程、重大計劃、重大行動，形成了今后5年落實中央一號文件的政策框架。

實施鄉村振興的最終目標，就是要不斷提高村民在產業發展中的參與度和受益面，徹底解決農村產業和農民就業問題，確保當地群眾長期穩定增收、安居樂業。

二、農業地產：從市場培育期走向成熟期的新行業

（一）農業地產：一種新型經濟業態

所謂農業地產，是實施鄉村振興過程中農業產業升級的一個必然階段，是結合“三農”問題，以農業產業為依托，以新型城鎮化為導向，融合文化產業和旅游產業，結合養生養老、旅游度假、科普教育、農業體驗、觀光休閑、商務會議等功能，用一產聯動二產、三產，達到三產聯動和三產融合的綜合效應，是一種新型經濟業態。

由此可見，農業地產并非是借農業之名圈地蓋房賣樓，而是農業“地+產”，是在不斷探尋農業與地產相結合的一種模式。

（二）農業地產與農村土地政策

1.新時代農業地產的法律依據與政策取向

《憲法》第十條規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”。

值得指出的是，國家最新土地政策明確農村土地分為承包地和集體建設用地。承包地是農村集體所有的農業用地，即農田，所有權屬于集體，承包權屬于農戶，這種承包關系是穩定且長期不變，經營權可以是農戶的，也可以抵押擔保給他人，就是土地流轉。因此，農民承包土地具有使用權、收益權和流轉權。集體建設用地分為經營性建設用地和公益性建設用地。經營性建設用地，主要用于鄉村企業建設等。公益性建設用地，包括集體公共服務配套建設，比如廣場、幼兒園，還有宅基地。

根據最新土地政策，允許農村經營性建設用地直接入市，包括出讓、租賃、入股等形式。但在土地用途方面有很多管制。例如，經營性建設用地與國有土地同地、同價。土地收益增值的分配機制中，土地收益一定要反補農民。農村宅基地一戶一宅。

2.新時代農業地產開發的新動向

2018年8月，農業農村部部長韓長賦指出：“農業地產”將會在未來的5-10年內，出現以租賃農村土地，或建立有機農業生產基地為主要業務的新興產業。這個產業將在“土地流轉”“城鎮化建設”和“農民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

一是大量流轉出來的農村土地，將在地方政府的干預和規劃下，有償租賃給相關機構，并通過收取大規模流轉出來的土地租金獲得長期、穩定的地方財政收入。

二是租賃土地的機構，在租賃的土地上經營高附加值的經濟作物、從事農產品供應鏈控制或現代農業規模化生產，從而獲取利潤。

三是從事土地租賃中介業務的機構獲得相應的勞務費用。

四是廣大農民將通過出讓土地使用權而獲得數額相當的一次性現金補償，此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業農民”。

三、實施鄉村振興戰略與農業地產開發的可行類型

（一）農業服務模式

一是針對種植者搭建的服務體系。圍繞著種植者，包括專業的種植大戶、種植公司以及普通農戶，建立的一套線上線下立體服務體系。種植者只需注冊成為會員，農業企業根據種植者要求提供個性化種植方案、農資代購、農事提醒、農技指導等全面服務。種植者只需要按指導去干農活，種地變得簡單省心。

二是成熟開放的線下服務體系。將打造成熟的線下服務體系開放給農村創業者，協助農村創業者在家門口輕松創業，共同服務于種植者。原來需要由專業農技人員從事的服務工作，在農業服務模式中，普通農戶即可勝任，大幅地提升了運營效率、降低了經營成本。

（二）田園綜合體模式

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體化融合發展格局下，順應農村供給側結構性改革、新型城鎮化升級發展，結合農村產權制度改革，實現農業現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續模式。它是以專業合作社為載體，以農民充分參與受益為核心，通過整合和綜合開發鄉村資源促進一、二、三產業深度融合，優化鄉村產業結構，延深產業鏈，拓寬鄉村多樣化服務功能，從而實現產業及載體（農業園區、特色小鎮、田園社區、觀光農業等）的升級換代。

田園綜合體的主要模式是：

1.優勢特色農業產業園區模式。該模式以當地優勢特色農業產業和優勢農產品為基礎，以農業產業鏈為核心，以一、二、三產業縱向延伸和產業橫向擴張為基礎，涉及農產品生產、存儲、加工、營銷等環境，依據各環境的優勢產業形成特色產業園，從而帶動產業和鄉村發展的模式。

2.文化創意帶動一、二、三產業融合發展模式。該模式以農業產業鏈和一、二、三產業融合為基礎，結合當地的傳統文化、鄉風民宿和區域特色，在促進一、二、三產業融合的同時，強調鄉村文化與文明創新，形成一、二、三產業與區域文化、形成旅游結合的田園綜合體發展模式。

3.都市近郊型現代農業觀光園模式。該模式以城郊田園風光和自然生態環境為基礎，將城郊鄉村打造成旅游休閑、農事體驗的田園模式。它給城市繁忙生活后提供一個休閑休憩、放松身心的休閑與放松場所，它為城市居民提供體驗鄉村自然風光，感受農耕文明的機會。

4.農業創意和農事體驗型模式。該模式結合當地農業自然風光和農業生態資源稟賦，以當地特色農業產業或鄉風文化為基礎，挖掘優勢農業產業和特色農產品，開發精品民宿、創意工坊、民藝體驗等特色文化產品，充分利用“一村一品”發展機會，深化創意特色，形成以鄉風鄉俗和農事體驗為一體的創意型田園綜合體。

（三）以產業為支撐的新型農業社區型

新型農業社區是通過統一規劃和調整產業布局，將鄉村城鎮化建設和農業現代化同步發展，在已有村鎮基礎上進行社區化開發，完善基礎設施，在農村營造一種新的社會生活形態，實現就地城鎮化的模式。

其特點是：1.塑造一種具有社區意義的新型村莊，通過一些小型鄉村居民點的聯合與相互協作，形成一個具有集群意義的居住統一體。2.適度的社區規模，同時維持一個可管理的尺度，以便能夠獲得一定的規模效應，為社區居民提供包括居住、教育、醫療、娛樂等在內的各種公共基礎設施和公共服務體系。3.以農業為主要產業，構建可持續的農業及相關產業鏈，將生產、加工、運輸一體化，引入商業、休閑、旅游等其他可持續農業社區形態。4.強調尊重原有地域文化，在規劃設計中充分挖掘當地歷史文化資源，重視原居住模式的傳承與發展，鼓勵社區成員參與社區規劃和建設，增強社區成員的歸屬感和認同度。5.在規劃建設中，可通過開發農村特色餐飲、特色住宿、農耕文化體驗產品、鄉村主題度假社區等農業休閑體驗產品，將企業資本、城市居民和城市消費引入鄉村，形成農村新的居住模式、服務管理模式和產業格局。

（四）農民專業合作社聯合社類型

新修訂的《中華人民共和國農民專業合作社法》第五十六條規定：三個以上的農民專業合作社在自愿的基礎上，可以出資設立農民專業合作社聯合社。第六十四條和第六十五條規定：國家支持發展農業和農村經濟的建設項目，可以委托和安排有條件的農民專業合作社實施。中央和地方財政應當分別安排資金，支持農民專業合作社開展信息、培訓、農產品標準與認證、農業生產基礎設施建設、市場營銷和技術推廣等服務。

聯合社可以開展橫向聯合和縱向一體化聯合。橫向聯合是生產和經營相同或相似農產品的合作社之間的聯合。縱向一體化聯合是處于不同產業鏈上下游環節經營主體與合作社進行聯合，例如農業加工企業與營銷企業的縱向聯合，從而增強控制力和影響力。隨著傳統農業向現代農業的轉變，縱向一體化聯合將成為合作社聯合社的新型發展模式。

（五）以特色主題塑造的風情小鎮型

這個類型是現代農業園區+宜居風情小鎮的開發模式。以傳統鄉村基底為依托，以農業、生態、休閑、旅游產業為基礎，以改善農村生產生活環境為前提，將小鎮的開發建設與傳統農業向休閑農業、精致農業、科技農業等主題農業方向發展相融合，引導居民參與產業發展，不僅形成居民權益的多元化，同時還能體現社區文化的豐富性，打造一個融入農業產業發展與旅游休閑度假的田園生活社區。其特點是：1.宜業，有明確的優勢產業。2.宜文，豐厚的人文底蘊。3.宜居，基礎設施、服務配套、山水田園、美麗村落。4.宜游，景色優美，把風情和文化融入“山、水、村”中，體現不一樣的特色。

（六）莊園經濟型

莊園經濟是20世紀中期首先在歐美等發達國家出現的一種農業發展模式，它既是農村經濟發展到一定階段出現的新生事物，也是農業經營體制的重大創新，曾成功改變了美國、荷蘭、澳大利亞等國的農業經濟狀況。隨著我國對農業發展的大力支持和人們投資意識的增強，全國各地先后涌現出具有莊園經濟特點的大型農業開發經營實體。

莊園創造的良好社會效益和生態效益，不僅開辟了農業現代化的新途徑，而且有力地激發了農村經濟全面發展的內在潛能，它的興起無疑是對傳統低效農業向現代高效農業轉變的一個有效途徑。例如，依托農業產業為基礎形成的莊園集群，所有產品依托某一農業主題，比如香草莊園、酒莊集群、度假山莊等。

四、實施鄉村振興與農業地產開發必須堅持的幾個原則

（一）堅持以農為本，農業、農村優先發展和農民的主體地位。要以保護耕地為前提，鞏固和完善農村基本經營制度，保持土地承包關系穩定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年。要提升農業綜合生產能力，突出農業特色，發展現代農業，促進產業融合，提高農業綜合效益和現代化水平；要按照產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕的總要求，保持農村田園風光，留住鄉愁，保護好青山綠水，實現生態可持續；要確保農民參與和受益，著力構建企業、合作社和農民利益的聯結機制，帶動農民持續穩定增收，讓農業成為有奔頭的產業，讓農民成為有吸引力的職業，讓農村成為安居樂業的美麗家園。

（二）堅持一、二、三產業協同發展，明確重點產業和基本功能區。農業、文旅、地產是三個重點產業。農業產業功能區是生產性主要功能部分，生活居住區是城鎮化的主要功能部分，文化景觀區是吸引人流、提升土地價值的關鍵，休閑聚集區是休閑化的主要部分，綜合服務區是城鎮化發展的支撐功能部分。因此，要完善生產體系、產業體系、經營體系、生態體系、服務體系、運行體系等支撐體系的建設。

（三）充分發揮農村集體經濟組織的主體作用。發揮農村集體經濟組織在實施鄉村振興和農業地產開發中的主體作用，就必須通過農村集體經濟組織、農民專業合作社等渠道讓農民參與各種類型的建設進程，提高區域內公共服務的質量和水平，逐步實現農村社區化管理；要把探索發展集體經濟作為產業發展的重要途徑，積極盤活農村集體資產，發展多種形式的股份合作，增強和壯大集體經濟發展活力和實力，真正讓農民分享集體經濟發展和農村改革成果。

（四）培育新型市場經營主體的引領作用。按照政府引導、企業參與、市場化運作的要求，積極培育鄉村企業、合作社、家庭農村和新集體經濟組織等市場經營主體。創新“企業﹢農民專業合作社﹢農戶（貧困戶）”的建設模式、管理方式和服務手段，強化合作社在農民生產中的作用，提高合作社和合作社聯合社的運營質量，全面調動多元化主體共同推動鄉村建設的積極性。

農民專業合作社是推進產業扶貧的重要載體之一。在貧困地區，尤其要重視組建農民專業合作社，探索“企社加盟”扶貧新模式，增添產業扶貧新動力，建立貧困人口穩定增收的長效機制，切實提高貧困人口獲得感，確保到2020年貧困地區和貧困群眾同全國一道進入全面小康社會，為實施鄉村振興戰略打好基礎。”

（五）科學編制項目發展規劃和年度實施方案，嚴格項目管理，加強資金監管和考核評價。建設項目要根據中省有關部門的通知進行申報。省級農業專項，包括省級現代農業產業園創建項目、一村一品及休閑農業發展項目、主導優勢產業（種植業）發展項目、主導優勢產業（畜牧業）發展等項目，可按照陜西省農業廳、陜西省財政廳關于印發2018年省級農業專項資金項目申報指南的通知（陜農業計財〔2017〕132號）進行申報。實施鄉村振興和農業地產的項目建設，必須有先后之分，即先要做好產業規劃和總體規劃，把農業元素的挖掘、農業文化的提煉和農業向旅游的轉化先做好，然后再來開發地產。

（六）堅決制止農業地產開發過程出現違法違規問題。一是開發模式和開發時序錯誤，即地產開發先行，在配套和農業產業沒有一定基礎的條件下就先發展地產，不僅很難吸引人們來此，對土地本身價值的體現也極為不利。二是核心吸引力不足，即創意農業發展帶動作用不足，沒有形成準確的主題定位，與旅游地產產品有一定的同質性，無法形成人氣聚集，造成地產空置。三是防止出現“圈地”現象。“圈地”是指項目開發不立足于三農和產業建設，而是借農村城鎮化之機，大興土木，圈地蓋房。四是選擇農業地產開發模式不準確，對于市場投資和可持續經營缺乏吸引力。例如，開發模式與村民、村莊的溝通存在問題，在實際操作中，未能將農村建設、農民居住就業、農業現代化與農業地產開發融合發展，缺乏有效的農業地產發展模式。

五、經濟管理與經濟學家的機遇與歷史使命

加強鄉村振興戰略與農業地產經濟的研究是新時代為經濟學家帶來的新機遇，也是新時代賦予經濟學家的歷史使命。

基于未來農村農業的發展不能停留在過去的傳統模式上，必須要用金融、互聯網、大數據、大健康等新理念新工具去創新適應新時代的發展模式。因此，對于研究宏觀經濟的專家，需要在規劃鄉村振興的各個類型方面發揮才干。對于研究中觀（產業）經濟的專家，需要深入研究“三產融合”的體制機制，對于研究微觀經濟的專家，需要深入到鄉村幫助創新企業、合作社、家庭農場等新型的市場主體，建立符合市場經濟的經營管理制度、運營方式和財務管理制度。

經濟學界要組織編著適應當前實際需要的產業經濟學和相關的經濟管理書刊。相關的經濟管理部門不僅要培訓企業管理人員，合作社法人和職業農民，而且要培訓縣鄉兩級負責鄉村振興、農業地產、扶貧開發工作的基層干部，為培養造就一支懂農業、愛農村、愛農民的‘三農工作隊伍做出貢獻。以鄉村產業發展、農業產業扶貧的培訓為例，要全方位地普及農業科學技術、農業產業化經營理念和涉農法律法規知識，要使授培對象成為一名既懂技術，又懂得經濟管理和相關法律法規的人才，糾正以往只講技術，不講經營管理和相關法律法規的單一培訓傾向，以及念文件、聽講話、毫無實際內容、學員反映毫無獲得感的形式主義培訓傾向。

總之，城市群的發展不可忽視鄉村振興，鄉村振興要與農業地產開發結合起來，從發展現代農業產業集群起步，進而因地制宜引進田園綜合體等不同類型的建設理念，為鄉村振興增色添彩，城鄉的融合發展，實現“產業興旺、生態宜居、社會和諧、生活富裕”，才是真正意義上的鄉村振興的未來，才是城鄉共同富裕的未來。

作者簡介：史志誠，教授，博士生導師，現任西北大學生態公毒理研究所所長，陜西省決策咨詢委員會委員。