房屋銷售繁榮 地產股走勢看跌

臥龍

地產龍頭公司萬科A（000002）的公告顯示，今年1月至11月，合同銷售面積3599萬平方米，合約銷售額5439億，而恒大（HK.03333）合約銷售額約5352億，碧桂園（HK.02007）公布的權益銷售金額則約4897億。今年頭11個月，萬科增加土儲2489萬平米，金額增至1250億，碧桂園買地1200億，恒大買地374億，分列冠亞季軍。看銷售數據及儲地成績，地產公司仍在繁榮發展。美國波浪大師柏徹特公司發布的中國地產指數數浪方式顯示，中國地產股即將進入循環浪V的第（3）高級浪上升。

具體而言，2005年7月，中國地產指數最低至761點，后升至2007年11月初的10398點，結束循環浪III，而循環浪IV則是一個水平三角形，調整至2014年3月的3136點。波浪國際分析師在2014年5月發出循環浪V即將展開的預測。至2015年12月9764點，結束V浪（1），然后V浪（2）以擴張平臺的型態行進，至近期結束，即將展開V浪（3）上升。其中，今年1月份的高點11941點位（2）浪B的高點。

對此，筆者的看法并不一樣，甚至是相反。今年地產公司的銷售情況非常理想，看似最美好的時光到來，但其實繁榮背后，正是危機重重。京東實控人劉強東，其夫人在澳大利亞的豪宅去年報價1800萬美金沽售，今年則調低售價至1500萬至1600萬美金。因為去年7月悉尼的樓價見頂之后至今下跌幅度達到9.5%。而1991年經濟衰退期間悉尼的樓價下跌9.6%。瑞銀預測澳大利亞樓市2020年之前將下跌10%，而悉尼及墨爾本則要跌15%。澳大利亞基金公司AMP Capital則預測悉尼及墨爾本樓價將從歷史最高位大跌20%，樓價重回2015年上半年的水平。澳新銀行預測悉尼及墨爾本樓價將跌15%至20%。悉尼及墨爾本樓市總值占澳大利亞樓市權重高達三分之二。

香港樓市8月份中原城市領先指數最高見188.64點，目前跌至177.39點，跌幅6%。香港今年以來至10月底有36宗“撻訂”個案，而去年只有9宗。里昂證券認為香港樓市經歷多年上升后，人氣急降，樓價將大跌。耀才證券看跌未來兩年樓價大跌40%。香港特區政府打算在東大嶼山填海1700公頃來建造房屋，可容納近30萬人居住。似乎是另一個“八萬五”計劃。加拿大溫哥華樓市走勢亦不樂觀，地產咨詢公司萊坊公布的《2018年全球領先城市指數》報告，溫哥華豪宅價格過去一年下跌超過11%。

全球主要國家樓市趨勢大致相同，目前美國樓市仍在上升，主要是家庭負債比率從2007年的歷史高峰下降了不少。但澳大利亞則不同，澳大利亞信用卡賬單、房屋抵押貸款及個人貸款等債務占家庭收入的189%，而上一次樓市下跌起點1988年則只有60%。另外，政府財政赤字居高不下，隨著人口增長、老齡化加劇及礦業不景氣，澳大利亞政府預計2018-2019財年財赤達145億澳元。香港住房支出早已經超過家庭總收入的62%。韓國家庭債務占GDP比率已經接近100%，而加拿大家庭債務占GDP比率為101%，僅次于澳大利亞；總體債務占GDP比率為370%。如此高之債務問題，金融危機遲早爆發。

今年8月4日，筆者的文章題為《左金融右地產 被玩壞了》。文中分析中國地產指數走勢時的數浪方式正如前述，第（5）浪已經于今年1月結束（肩圖中綠色浪型劃分），同時結束了循環浪III，此后展開的是循環浪IV調整。其中（5）浪1及2非常小，并不顯眼；（5）浪4則比較夸張，但符合數浪原則。2007年11月的高位完成高級浪（3），而非循環浪III，主要是中國家庭債務占GDP比率大約50%，大致上與1997年亞洲金融危機期間韓國水平相仿。

今年5月5日，拙作《地產股中期見頂 美股走勢不明朗》一文對萬科的走勢作了詳細分析：

“自從深圳地鐵向銀行貸款170億元買入萬科股權開始，萬科（股價）的晚景已經呈現。股價升至42.24元的高峰，距離2014年2月的低位4.10元，最大升幅達到9.3倍。2007年11月初高位至2014年2月低位，一個大型三角形的第（4）浪完整地運行，之后的上升是第（5）浪……萬科走勢出現一個類似頭肩頂的形態，跌破頸線，且跌破楔形的底邊……中長期而言，深圳地鐵借170億買入萬科股權當上大股東，正是見頂的標志。后市跌回17.5元前期低位，是一個基本目標。”

萬科今年最低跌至19.62元，雖然未跌到17.5元的目標，但一個更大的疑似大型頭肩頂正在構造：2016年11月為右肩，2018年1月為頭部，目前正在構建右肩。當然，尚未跌破頸線，頭肩頂未能成立，只是疑似，但投資者必須警惕。

近期A股市場反彈，超跌股一馬當先，有質押題材的股票表現出色，但深圳成分B股指數（399003）走勢卻相當疲弱。此指數多數是工業股，B股市場無主力關照，投資者比較理性，通常是領先指標。如今深成B走勢疲弱，反映出理性投資者對后市不看好。2015年5月深成B早早見頂于9590點，之后急跌至當年8月25日的5517點，看作浪（a）；之后反復反彈，形成水平三角形的浪（b），至今年6月結束，然后展開浪（c）下跌。浪（c）顯然未結束，后市需謹慎。