論新時期房地產企業的資金管理

馮勃

摘要：資金是企業經營的血液，在企業的日常經營中，資金管理如果存在問題，會對企業的正常運行產生較大影響甚至破產。因此企業務必做好自己的運營資金管理，確保企業日常的經營活動正常開展和穩定發展。本文以房地產企業的資金管理為例展開論述，闡述了房地產企業資金管理的特點、意義，分析了當前房地產企業在資金管理中存在的問題，并根據作者多年的管理經驗對存在的問題提出了五點建議，與業者共同探討。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；現狀；建議

近年來，我國房地產行業蓬勃發展，促進了房地產相關產業的快速發展，從而使我國經濟得到了更好更快的發展。當前，房地產企業的發展進入了飽和狀態，管理中的相應問題進一步凸顯，其中資金管理問題尤為突出。相關學者認為，有必要對房地產企業資金管理問題進行深入細致的研究，找出存在的問題，并予以有針對性地解決，進而加強房地產企業的內部資金管理，增強房地產企業在市場上的競爭力，為房地產企業的長期穩定發展提供更有利的支持。房地產資金的管理包括籌集資金，使用資金和回籠資金三個方面?；I資是指企業融資，包括融資方式、融資成本、融資金額等；資金的使用是指企業資金投資的形式，規模和方向；資本回籠是指房地產企業在開發完成后通過出售成品回收資金的模式和過程。本文作者對如何做好房地產企業的資金管理作了深入研究，并撰寫了此文。

一、房地產企業資金管理的重要意義

（一）有效提高房地產企業整體的財務管理水平

企業財務管理的目的主要是規范財務行為，管控財務風險，提高企業資金的運用效率與效益，因此，資金管理是財務管理的核心任務。但房地產企業是投資成本較高，投資成本回收期長的行業，其產品又具特性，它從土地資源的獲取到整個項目的開發，再到項目銷售，從頭到尾都離不開資金，也離不開資金的管理。如何做好企業的資金管理，確保企業發展需要，是房地產企業財務管理的目標之一。因此房地前企業做好企業的資金管理，就能使企業整體的財務管理水平得到有效提高。

（二）加強資金管理能有效地防范企業財務資金風險

企業財務資金風險是指影響企業償還到期債務或日常支付行為的事件，它是由于企業資金管理不善而引起的一種財務危機。因此，加強項目開發中的資金管理，結合企業的實際情況，編制項目運行中的資金收支計劃，及早發現并及時應對支付資金危機，對房地產企業防范運營資金遭受風險影響有著積極作用。

（三）加強資金管理能確保企業持續健康發展

房地產企業的可持續發展離不開資金的支持，同時資金的健康運行也將促進房地產企業的可持續發展。因此，規范企業資金管理，提高資金使用效率，是提高企業經濟效益，實現企業發展戰略，保證企業持續健康發展的根本前提。

二、房地產企業運營資金的特點

（一）房地產企業資金投資規模大，成本高

首先，房地產企業必須支付所有的資金以獲得土地使用權，才能獲得土地，以及后期的建設和發展，所以企業的前期資本投入較大。二是房地產企業的主營業務為開發建設項目，且項目開發建設周期長，在開發建設初期，企業投入了大量資金，但在建設期內不能通過銷售獲取資金收入，一旦市場、政策等因素發生變化，很容易造成資金被套的風險。

（二）房地產投入資金回收速度慢，回收期長

首先，房地產作為一種特殊的商品，他的建設期較長，一般的房地產從建設到商品房出售需要2年左右的時間，在建設期間，只有投入沒有產出。其次，對消費者來說，房地產企業生產的產品，價格高，需要一定的經濟實力才能夠購買，影響企業商品房銷售率。最后，在房價上漲的時期，國家宏觀調控也會影響企業資金的回收率。

（三）房地產運營資金管理風險大

首先，房地產企業的產品初始投入大，回收期長，對未來具有很大的不確定性。其次作為民生行業，國家為回歸房子固有屬性“是用來住的，不是用來炒的”，抑制房子的炒作行為，會采取一系列市場調控手段，例如提高銀行貸款利率、限制部分購買者貸款等，增加了房地產企業的銀行貸款成本，影響了房地產企業庫存商品的銷售，給房地產企業的運營資金籌集帶來了困難。

三、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）資金預算沒有切實執行或者執行效率較低

資金預算是企業對一定時期內自己的收支情況作出的合理預測和科學安排，對保障企業日常的經營管理資金需求和合理安排有著積極的作用?？僧斍安糠址康禺a企業對資金預算沒有嚴格執行，或對擬開發項目預算管理的準確性較低，造成企業預算與實際投資不一致，導致企業對開發項目不能作出資金需求的準確判斷和決策，容易產生資金浪費或資金不足。這就極大地影響了資金的使用效率，并很可能造成公司資金鏈斷裂的后果。

（二）房地產企業資金融資渠道單一

當前，我國房地產企業的運營資金主要來自于企業的留存收益、銀行財務融資、上市企業股權融資。由于對股權融資的需求相對較高，大多數房地產企業都會選擇銀行貸款方式，導致房地產企業資本融資渠道單一性質，不能真正滿足資金需求，影響正常運作的資金，同時房地產企業的資本投資非常大，所以容易形成資本鏈破裂的風險。特別是當前，國家對房價的宏觀調控既提高了企業的融資成本，又造成了商品房銷售的大起大落，企業資金不能及時回籠，融資渠道單一，影響了房地產企業的資本運營，影響了公司的長期發展。

（三）資金運行結構不完善

在我國房地產企業在市場競爭日趨激烈的今天，一些房地產企業在市場規模上，面對市場高利潤的驅動下，大量資金已集中投資在一些建設項目和土地上，在這種情況下，如果企業市場不景氣，企業難以及時收回資金，也不能保證他們能及時獲得相應的利潤。由于房地產企業的大部分資金來自銀行貸款，其自身資金的比重很低，這使得企業在經營過程中面臨更大的債務風險，甚至影響公司內部的有序發展，增加了公司的財務負擔。

（四）風險管理意識較弱

財務風險無處不在，因此房地產企業在經營過程中會受到不同風險的影響。同時風險的影響，輕的會使企業的正常的經營管理受到影響，重的可能會導致企業破產倒閉。因此企業必須高度重視企業的風險管理，時刻注意風險的侵入，確保企業正常經營活動的持續開展?？僧斍拔覈康禺a企業開發的項目，開發時間長，短期內無法預測收益情況，資金回收耗時較長，這不利于企業資金流動，一旦市場環境發生變化就會增加企業資金的經營風險，有的管理者缺乏風險管理意識，對項目投資政策了解不夠，有的房地產管理和決策層只能看到利潤，忽視風險管理的重要性，盲目跟蹤投資不顧風險控制，增加企業資本鏈破裂風險。

四、改進房地產企業資金管理的建議

（一）注重投資項目的可行性，避免跟風投資或盲目投資

房地產企業等投資項目具有投資風險大、回報率高的特點。因此筆者認為，房地產企業不應該因為有利的市場條件盲目投資擴張，而應該合理考慮規避風險，應在其風險管控的范圍內，尋找投資發展的機遇，同時考慮資金的投資利潤率。因此，房地產企業在實施新的投資項目時，要對其可行性進行多次的調查、研究、分析，考慮各方面的因素，制定項目實施最佳的方案，制定最圓滿的計劃，實施必要的風險管控措施，確保投資項目的合理性、可行性和前瞻性。

（二）加強資金的預算管理，提高資金的經濟效益

預算管理既是企業財務管理內容也是企業財務管理的方法，做好預算管理工作，有利于企業做好財務資金的規劃與籌集，合理分配財務資金，發揮資金的最佳效益與效率。因此筆者認為，房地產企業在資金管理中必須做好預算管理工作，充分利用預算管理這個資金管理方法，使企業運營資金既不沉淀浪費，又能滿足企業發展的需要。在實際工作中，必須嚴格執行資金預算，全面把握企業的收支狀況，為合理、協調的資金安排創造條件。企業還應做好融資預算，在企業融資能力范圍內，有利于解決企業資本需求，擴大投資規模，為企業創造更多價值。

（三）拓寬融資渠道，確保資金運營穩定

拓寬企業融資渠道，優化企業債務資本結構，是房地產企業解決資金短缺問題的必由之路。因此筆者認為房地產企業要想獲得充足的運營資金，必須在融資渠道上下功夫。首先通過延長支付原材料價款，來緩解資金緊張，因為對房地產企業來說，建筑材料的購置費用是其第二位的支出成本，如果能夠與供應商簽訂合同，一定時期內能夠賒購其原材料，就能緩解企業運營資金的支付壓力。其次，以組合貸款形式向銀行籌集資金，或者以私募基金、信托投資等形式進行債權融資，以多種方法籌集營運資金，優化企業債務資金結構。另外，企業還可以通過股權轉讓、聯合開發、收購兼并等直接或間接形式獲取運營資金，緩解資金壓力。

（四）改進資金管理模式，提高資金的使用效益

加快資金周轉，用有限的資金流來促進大型項目的開發運作，是房地產企業資金管理目的之一。企業合理的資金管理模式，能夠提高資金的使用效益與效率。我國房地產企業多為大型集團企業，進行分部門，多項目的開發，同時各下屬企業對項目進行獨立核算，在集團范圍內容易出現個別企業資金閑置沉淀，而個別企業資金緊張短缺現象。因此筆者認為集團公司建立集中核算中心，實施集中式資金管理是一個有效的選擇，這樣企業既能摸清家底，規范財務行為，又能減少閑置資金，提高資金的使用效益與效率。從而使我們集團企業能夠在任何時候，都可以保持資本信息的控制，提高資金周轉速度。

（五）加強資金風險管理，確保資金安全

房地產行業是個高收益高風險的行業，各式各樣風險永遠伴隨其左右。筆者認為房地產企業應及早識別、防范在運行過程中發現的各類風險，明確風險產生的原因，記入風險數據庫，并采取適當的風險控制措施，避免對企業造成重大損失。首先，房地產企業要建立財務風險預警機制。財務風險預警指標應根據企業的實際經營情況以及企業風險承受能力制定，為確保風險預警指標的實用性，應遵循財務指標與非財務指標相結合的原則，企業要善于識別異常財務指標，及時采取措施解決，確保房地產企業財務安全。其次，強化企業資金管理意識。資金管理是一項系統的工作，不僅是財務部門的職責，也是企業其他各部門的職責，需要企業各部門的通力合作，因此企業上下各部門要加強資金風險管理意識，共同做好企業的資金管理工作。最后，加強項目結算管理，房地產企業應分期支付項目資金，保留一定比例的項目資金存款，確保項目建設的突擊需要。

五、結論

總之，資金對房地產企業至關重要，房地產屬于高風險高收益的行業，搞好企業的資金管理工作意義重大。當前，房地產企業應當結合企業自身實際建立健全資金管控體系，改進資金管理模式，加強投資項目的可行性分析以及項目資金的預算管理，拓寬融資籌資渠道，確保資金運營穩定，加強資金風險管理，有效的應對各種風險。只要這樣，我們相信，房地產企業一定會在運營資金管理方面取得滿意的效果，也一定會持續創造企業業績的輝煌。

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