REITs對房地產發展影響淺析★

李 娜 徐 強 姚清振 孫克陽

(聊城大學建筑工程學院，山東 聊城 252000)

房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是啟動房地產投資市場的重要金融工具，也是資產證券化的一個主要品種。目前，REITs在美國已經發展成熟，澳大利亞、日本、新加坡等國家和地區已發展成為國際上較成熟REITs市場代表，我國REITs處于起步階段，已有大量學者及相關工作者對我國REITs產品的設計及推出等方面做了大量研究分析，并提出了很多有益的建議。目前，我國處于房地產調控階段，推出REITs的呼聲越來越高，有必要分析研究REITs對我國房地產行業產生的影響，以更好的促進REITs在我國的落地生根。

1 REITs概述

REITs是一種通過發行股票或者收益憑證來募集大眾投資者的資金形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊集合投資制度[1]。REITs是具有高流動性的有價證券，投資者可靈活退出[2]，主要收益來自物業租金收入及其增值收益，其收益主要用于給投資者分紅，稅收優惠是REITs最顯著的特征，是REITs得以產生和發展的動力。所有REITs較成熟的國家都在稅法或專項法律中明確REITs的稅收優惠政策，避免雙重稅收，以此來刺激投資者的投資熱情，促進REITs投資模式的發展，以新加坡為例，對REITs免收所得稅，同時，對于個人投資者從REITs取得的分紅給與免征個人所得稅的優惠[3]。

2 海外REITs發展及其對房地產行業影響

美國是發展最早也是目前國際上最成熟的REITs市場。1960年美國國會正式發布《REITs法案》，引導社會資金通過REITs投資房地產市場。在過去幾十年的發展歷程中，REITs通過將資本高效地注入房地產市場，實現了房地產投資小額化、不動產動產化，使房地產投資簡單化，并分散了房地產行業風險，提高了房地產投資透明度，促進了房地產市場的穩定。根據美國房地產投資信托基金協會(NAREIT)的統計數據，1971年美國REITs有34只，總市值約15億美元。目前，美國RIETs市值已達1.1萬億美元，有225只REITs在紐交所上市交易。

20世紀70年代初，澳大利亞進入惡性滯脹環境，人們對房地產市場交易熱情大減。澳大利亞推出REITs相關準入法則，引入資金支持房地產行業進一步發展，幫助其房地產市場實現復蘇。經過不斷探索與實踐，澳大利亞REITs已形成一定規模且具有較高市場成熟度。目前，澳大利亞共有上市REITs 60多只，市值規模超1 020億美元，是當前全球第二大REITs市場。目前，澳大利亞房地產證券化的比例在全世界是最高的，超過了50%，在澳大利亞REITs的市場參與程度非常高，各種投資機構(如退休基金、投資基金和保險公司)都有一定比例的資金通過REITs進入到房地產市場。

為提振房地產市場需求，日本選擇REITs推動資金流入房地產市場。2000年11月，日本推出亞洲首個REITs產品，其后，規模不斷擴張的REITs推動了東京、大阪、名古屋三大商圈地產價格的回升，2006年9月，東京地區商業用地價格上漲14%，居民用地價格上漲18%，引領日本地產市場的價格回歸。目前，日本上市的REITs產品達58只，總市值規模1 000億美元。

亞洲金融危機之后，為了改變房地產市場低迷狀況，新加坡證券交易所審核委員會提出設立上市財產信托。新加坡REITs的推出，不但逐漸扭轉了市場局面，而且打開了房地產金融市場的大門。與其他發達經濟體不同，新加坡的REITs市場最為國際化，大量REITs持有的基礎物業除在本國之外，還有較高比例的基礎物業分布在亞太地區及歐美等地，成為亞洲地區REITs募資中心。

分析美國、澳大利亞、日本及新加坡的發展情況，發現其REITs的推出背景相似，均是在房地產承壓之時，在房地產市場發展的重大轉折點發揮了重要作用。對房地產的影響概括為三方面：第一，增強企業持有資產的變現能力，減輕企業資產負債負擔；第二，降低房地產投資參與門檻，使得中小投資者也可參與到房地產項目中，增加有效投資需求；第三，在拉動房地產市場投資需求、防止房價過度下跌、幫助房價穩定發展起到了一定作用。綜合國際經驗，REITs有利于房地產市場的健康發展。

3 國內REITs現狀及其對房地產影響分析

3.1 國內REITs發展歷程

自21世紀初我國引入REITs概念以來，在很長一段時間里，REITs在我國沒有取得明顯發展，但不乏有市場主體嘗試發行REITs產品，直到近年來，相關政策的陸續出臺推動了我國REITs在探索中不斷發展，2016年國辦發[2016]39號文件明確提出：“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點?！?017年7月建房[2017]153號文件也再次提出要推進“房地產投資信托基金(REITs)試點”。2018年4月25日，我國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金(REITs)，該通知為住房租賃類REITs發行正式打開了通道[4]。

近年來，陸續有企業在國內發行了類似REITs的產品，這些產品大部分以“資產支持專項計劃”的形式發行，不具備REITs的全部特征，因此被稱為類REITs產品。同時，根據REITs投資組合模式劃分方式，REITs主要有權益型和抵押型兩種模式，目前，我國已發行的類REITs產品大部分為權益型類REITs。截止到2018年4月，我國已經發行的權益型類REITs有29單，累計發行規模600多億元。詳情見表1。

表1 我國權益型類REITs產品一覽表

可見，我國類REITs發展已初具規模。2005年，“鵬華前海萬科REITs”的發行，在我國REITs探索發展道路上具有里程碑意義。“鵬華前海萬科REITs”為我國內地第一單公募REITs，根據其年度報告顯示，2016年基金實現收益2.72億元，2017年，每份基金分紅達到5.43元，兩年分紅累計每份9.31元，投資收益可觀?！谤i華前海萬科REITs”無疑是萬科集團對REITs的有益嘗試，不但有效緩解了自身資金壓力，而且積累了自持物業的運營經驗，對于其他自持物業的運營具有很好的借鑒意義。但是其除了具有公募性質以外，“鵬華前海萬科REITs”在組織結構、房地產投資比例、運作模式等方面，與其他成熟市場的標準REITs存在很大差異。具體差異見表2。

表2 “鵬華前海萬科REITs”與標準REITs差異

除此之外，總結我國類REITs與標準REITs的區別，在稅收、募集方式等方面差異明顯，標準REITs通?？梢韵硎芤欢ǘ愂諆灮?，而目前我國卻存在雙重征稅的發展阻礙；同時，與標準REITs的公募不同，我國類REITs大部分為私募形式。

我國在REITs發行上的大膽嘗試，已經積累了大量實踐經驗，具備了一定理論基礎，我國REITs市場容量很大，并會保持強勁的增長勢頭，所以，我們應在分析差異的基礎上，借鑒國際發展經驗，在實踐中不斷探索和完善，培育具有中國特色的REITs市場，并與房地產市場形成良性循環。

3.2 REITs對我國房地產市場的影響

根據目前我國房地產行業及REITs發展現狀，分析REITs對我國房地產行業產生的影響主要體現在以下幾方面：

1)促進租購并舉住房制度的加快建立以及租賃住房規?；l展。住房租賃市場發展的必然方向為社會資本投入比例提升和市場化供應為主體，與傳統住房開發相比，租賃市場存在資金沉淀量大、租金回報率低、投資回報周期長、融資成本高等制約租賃行業發展的問題，REITs使得這些問題得以解決，從而促進住房租賃市場發展，進一步推動加快建立租購并舉住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。

2)拓寬投融資渠道，促進金融與房地產的良性循環。房地產行業屬于資金密集型行業，我國房地產企業資金來源主要依賴于銀行信貸，一方面企業融資渠道窄，另一方面，增加了銀行的金融風險。通過REITs把市場融資注入到房地產行業，幫助企業解決融資難問題，緩解銀行金融風險。REITs的推出，將促進金融與房地產的良性循環。

3)減少房地產市場投機，促進房地產市場有序發展。REITs可豐富資本市場產品供給，投資者不用購置不動產投資于房地產，通過購買REITs份額即可享不動產分紅，將大大降低房地產市場投機需求，讓房地產市場回歸到以居住需求為目的的發展道路上來，促進房地產市場有序發展。

4)盤活存量資產并豐富和深化房地產的管理。REITs可為企業盤活存量資產，將不動的物業資產轉換為流動性更強的現金資產。REITs使得房地產產權由原來的直接、集中占有變為分散的投資者占有的模式，有利于豐富和深化房地產管理和服務的范圍和內涵。

4 結語

當前我國REITs尚在起步階段,雖然都還存在法律和制度上的不完善,但隨著經濟的快速發展、市場需求的增大,我國房地產行業的發展模式將在很大程度上被改變甚至被重新定義，開發商將更加注重提升物業的盈利能力和增值空間。