渣打中國房地產市場前景觀察

近期，渣打發布2018年-2019年中國房地產市場前景觀察報告，報告對全國40個相關數據比較全面的城市作為樣本進行對比，結果顯示，深圳、北京、廈門和三亞居民住房負擔能力（以當地平均房價與居民平均可支配收入之比作為參照）最差，杭州則接近警戒線。此外，三亞、海口、鄭州、南寧、武漢和杭州面對樓市下行最為脆弱。

房價貴不貴？

渣打在報告中依據今年三月當地居民可支配收入的官方數據將40個城市住房市場分為三個梯隊。

居民收入最高的被劃分為一線城市，包括深圳、上海、廣州和北京。這四個城市家庭年均收入達 182000 元。

二線城市有 13 個，分別為：蘇州、杭州、廈門、南京、寧波、無錫、長沙、溫州、青 島、濟南、福州、武漢和天津。當地家庭年均可支配收入在 120000-170000 元之間。

三線城市有 23 個，分別為：沈陽、呼和浩特、昆明、大連、西安、成都、南寧、合 肥、南昌、三亞、海口、鄭州、烏魯木齊、北海、哈爾濱、貴陽、長春、重慶、銀 川、西寧、蘭州、石家莊和太原。當地家庭年均可支配收入在 80000-120000 元之間。

剩下樓市數據不完善的 257 個地級市多數為小城市且經濟發達程度不高，在這份報告中統稱為“未歸類城市”。

數據顯示，2015年開始，一二三線城市居民可支配收入增長都在30%左右，但是房價的增速更快，一線城市為97%，二線城市為51%，三線城市為38%，房價和可支配收入的比分別為20、12和9，三年間房價收入比增幅分別為46%，14% 和5%。房價的過快增長，居民收入跟不上房價的漲幅，導致居民住房負擔能力下降。

在這份報告中，渣打基于假定截至 2018 年 3 月中等收入家庭通常能獲取銀行按揭貸款的額度為年可支配收入的 6 倍且按揭利率為 5.4%這一前提，設定 9 倍為警戒線。在一線城市，高收入家庭收入通常為中等收入家庭的兩倍，將房價收入比18 倍作為一線城市的警戒線。

渣打認為，深圳、北京、廈門和三亞的住房定價過高，這四個城市房價為當地家庭平均可支配收入的 18 倍還多，杭州則接近18倍的警戒線。

值得一提的是，作為三線城市三亞房價收入比接近20，在二線城市中，廈門房價收入比超過20。令人意外的是，在一線城市中，廣州和上海均低于18倍，甚至低于很多二三線城市。

在二線城市中，包括合肥、三亞、石家莊和太原等三線城市房價負擔已變得越來越重，當地房價已經達到家庭可支配收入的 9 倍甚至更高。對于首套房買家而言，目前法定最低首付一般會達到二線城市居民可支配收入 3 倍有余，這進一步削弱住房負擔能力。

最令人關注的是北京、深圳、石家莊、天津、合肥和廈門居民的住宅負擔能力大幅下降，這幾個城市的負擔能力自 2015 年以來降幅超過 35%。未來幾年上述城市在把控住房管制與需維持穩定的經濟增長間的平衡時將面臨更大的挑戰。

庫存與供給

渣打認為，房地產市場下行是2018年中國經濟面臨的最大挑戰之一。

雖然一線城市住房負擔能力的惡化速度令人擔憂；但另一方面，一線城市面對住房市場調整的整體經濟脆弱程度并不高。原因在于一線城市住宅銷售與當地GDP之比最低，為10%，相比之下二、三線城市的比例分別為17%和21%。與此同時，二、三線城市這一比例自2015年以來一直大幅上升，同樣表明兩類城市面對樓市下行在整體經濟上更為脆弱。

自2015年以來一線城市平均房價已經翻了一番，二線和三線城市房價漲幅均超過40%。渣打判斷，住宅負擔能力惡化可能放緩2019年的樓市復蘇步伐。

渣打研究團隊預計2018年全年住宅銷售將持續低迷，全年已售住宅面積將下降3%。這一下降是緊隨2015～2017年銷售強勁后的周期性正常下行。

考慮到明年樓市管控可能出現的松動，渣打預計明年住宅銷售將有望重返至4%左右的溫和正增長。

按揭貸款政策在住宅銷售過程中起重要作用。住宅銷售增長的前提是人民銀行同時放松對按揭政策的管制力度。2018年一季度，居民負債占GDP的比例由2009年的18%升至50%，隨后監管已明確表態將阻止居民負債率進一步快速上升。

從連續12個月的數據看，2018年3月新增按揭貸款同比下降23%。樓市政策持續收緊背景下，渣打預計2018年全年新增按揭貸款將下降20%，2019年樓市管制也并不會全面放開。

渣打預測，按揭貸款增長與截至2019年底存量居民債務增長約11%保持一致，后者導致居民債務GDP占比僅小幅增長。

自2016年初以來，監管部門首先收緊了更為發達城市的樓市管制措施，隨后將范圍擴大至其他城市。一、二線城市住宅銷售下降幅度超過三線和其他未歸類城市。

受此影響，自2016年底以來一、二線城市住宅庫存（過去12個月的在建住宅面積與已售住宅面積之比）已經回升。尤其是一線城市，當前住宅庫存水平較2015年更高（高出31%），而在2015年時，監管層極為關注庫存過高問題。

除了一線城市之外，二、三線和未歸類的其他城市住宅庫存較2015年水平仍低出15%～28%。但隨著住宅銷售放緩，2018年即便三線和未歸類城市也正在經歷著庫存觸底反彈。

自2017下半年以來新開工住宅建設活動一直相對強勁。然而，渣打對這一積極勢頭能持續多長時間持懷疑態度。

開發商由于債券發行和住宅銷售雙雙放緩導致融資環境正在收緊。這一變化已開始拖累建筑投資且在未來數月或導致土地成交量下滑。

隨著住宅庫存進一步上升，開發商增加既有土地儲備和住宅庫存的意愿將下滑。住宅供給（針對買入但尚未開發的土地已作出相應調整）與住宅銷售之比將會再次上升。

渣打同時也指出，房價在很大程度上受銷量和預期等因素驅動，而在建住宅總面積和待售住宅面積對房價的影響有限。